Folketingets Boligudvalg Vedlagt  fremsender  jeg  i  5  eksemplarer  hørings vedrørende   forslag til lov om ændring af lov om   andelsboligforeninger og andre boligfælle  s- skaber (salg af private andelsboligforeningsejendomme) (L 173). Med venlig hilsen Bendt Bendtsen ØKONOMI- OG ERHVERVSMINISTEREN 3. juni 2005 ØKONOMI- OG ERHVERVSMINISTERIET Slotsholmsgade 10-12 1216 København K Tlf. 33 92 33 50 Fax 33 12 37 78 CVR-nr.   10 09 24 85 [email protected] www.oem.dk

Høringsnotat  til   Folketingets  Boligudvalg  vedrørende  forslag  til  lov om  ændring  af  lov  om    andelsboligforeninger  og  andre  boligfælle  s- skaber (Salg af private andelsboligforeningsejendomme) (L 173). Lovforslaget har været sendt i høring den 31. maj 2005 med    svarfrist den 1. juni 2005 hos de organisationer, ministerier og styrelser, som er nævnt sidst i notatet. Der er modtaget svar fra: Advokatfirmaet  Delacour,  Advokatrådet,   Andelsboligforeningerne  Fæ  l- lesrepræsentation, BAT  -kartellet, Byggesocietetet, Dansk Ejendomsmæ  g- lerforening,  Den  Danske  Dommerforening,  Det  Centrale  Handicapråd, Domstolsstyrelsen,  Ejendomsforeningen  Danmark,  Finansrådet,  Forbr u- gerrådet,   Forsikring   og   Pension,   Indenrigs -   og   Sundhedsministeriet, Kommunernes  Landsforening,  Københavns  Kommu ne,  Lejernes  Lands- organisation, Præsidenten for Vestre Landsret, Realkreditrådet, Skattem   i- nisteriet og Skov- og Naturstyrelsen. Høringssvarene vedlægges. Med lovforslaget foreslås indført   en regel i andelsboligloven, der for det første   forbyder,  at  en  andelsboligforening  kan  købe  en  ejendom,  der  i n- den for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening   , et bolig- aktieselskab  eller  et  boliganpartsselskab,  og  for  det  andet  suspenderer reglerne om tilbudspligt  i kapitel XVI  i lov om leje for ejendomme, der inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et b   o- ligaktieselskab  eller  et  boliganpartsselskab.  Derudover  foreslås  det,  at overdragelser i strid med forbuddet kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 mån eder. Lovforslaget  skal sikre, at en andelsboligforeningejendom i en 5-årig p e- riode hverken kan sælges direkte til en ny   andelsboligforening eller til en investor  som  videresælger     ejendommen  til  en  ny  andelsboligforening eventuelt  med  samme  medlemmer  som  tidligere.  Dermed  sikres  det,  at andelsboliger  fortsat  er  koblet  til  markedet  for  private  udlejningsejen- domme, og at forholdsvis prisbillige andelsboliger ikke overgår til at v æ- re dyre andelsboliger. 3. juni 2005

2/6 Generelt Hovedparten af de hørte myndigheder og organisationer  støtte r lovforsla- get fuldt ud, og er positive overfor,  at der gribes ind over for spekulative salg af private andelsboligforeningsejendomme. Enkelte  myndigheder  og  organisationer  giver  udtryk  for,  at  det  ikke  har været muligt at afgive høringssvar indenfor den    korte høringsfrist , og for- beholder sig ret til efterfølgende at komme med bemærkni   nger. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) anfører, at udvi k- lingen  på  området  fortsat    bør   følges  tæt   ,  og  at  eventuelle  ”smuthuller” skal lukkes, hvis sådanne  opstår. Kommentar Det er hensigten, at man vil følge udviklingen meget nøje og at man vil gribe ind, hvis der senere viser sig behov for yderligere regulering. Andelsboligforeningernes  Fællesrepræsentation (ABF)  anfører  endvid e- re, at lovforslaget i sin nuværende udformning   udelukker, at en andelsbo- ligforening  vil  kunne  erhverve  en  anden  andelsboligforeningsejendom med  henblik  på  sammenlægning  af  de  to  foreninger,  idet  den  forening, der  erhverves  af  den  anden  per  definition  altid  vil  have  været  ejet  af  en andelsboligforening  inden  for  de  seneste  5  år.   ABF  foreslår  på  de  nne baggrund, at der indføres mulighed for, at to andelsboligforeni nger, der er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse eller har fælles friare   aler, kan  sammenlægges,  når  begge  andelsb   oligforeninger  har  ejet  ejendom- men i 5 år. Kommentar Det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser, at der  i  5-årsperioden  ikke  gyldigt  vil  kunne  ske  erhvervelser  som  led  i  en sammenlægning  af  flere  andelsboligforeninger  og  det  har    således  ikke været hensigten med lovforslaget   at begrænse muligheden for at samme  n- lægge  andelsboligforeninger  udover  den  5  -årige  periode .  Økonomi  -  og Erhvervsministeriet kan derfor tilslutte sig forslaget fra ABF. Der  vil  blive  fremsat  ændringsforslag,  s  om  muliggør  sådanne  fusioner under de nævnte kriterier. Advokatfirmaet Delacour stiller spørgsmål til forståelsen af ikrafttræde l- sesbestemmelsen.  Mere  konkret  stilles  spørgsmål  til hvilke  omstændi  g- heder, der konkret skal til, før en ejendom  er blevet erhvervet af en inve- stor. Dansk   Ejendomsmæglerforening     anfører,   at   det   bør   fremstå   klart   af ikrafttrædelsesbestemmelsen,  at  aftaler  om  erhvervelse  af  ejendomme, der  er  eller  har  været  ejet  af  en  andelsboligforening,  kun  bliver  ramt  af

3/6 bestemmelserne,   såfremt    aftalen   er   indgået   efter   ændringsforslagets ikrafttrædelse. Kommentar Det  er  tilsigtet  med  ikrafttrædelsesbestemmelsen,  at  det  foreslåede  e   r- hvervelsesforbud  i  andelsboliglovens  §  2,  stk.  2,  skal  finde  anvendelse fremover, således at ejendomme, der allere de er  blevet overdraget inden lovens ikrafttræden   - uanset overtagelsestidspunktet - ikke omfattes af er- hvervelsesforbudet. Det væsentlige er, om der er indgået en bindende a   f- tale om salg af ejendommen inden lovens ikrafttræden  . Der vil blive  fremsat ændr  ingsforslag, som præciserer ikrafttrædelsesb e- stemmelsen. Dansk Ejendomsmæglerforening   anfører endvidere, at der i de almindel i- ge bemærkninger er en sproglig fejl i punkt 3, 4. afsnit, og at der i forsl  a- gets § 1, nr. 7, burde have stået stk. 6. Kommentar Det er korrekt, at der i punkt 3, 4. afsnit, 1. linje, burde have stået: ” Der foreslås endvidere indført et forbud mod, at ejendommen inden for sa  m- me 5-årsperiode kan erhverves af et boligaktie - eller boliganpartsselskab omfattet af andelsboliglovens kapitel III.” Det er imidlertid ikke muligt at ændre i bemærkningerne til et fremsat lovforslag. Årsagen til, at der i lovforslagets § 1, nr. 7, står stk. 8, er, at der er taget højde for ændringerne i     lovforslag nr. L 117, som blev vedtaget den 24. maj 2005. Finansrådet  opfordrer til, at det overvejes, om forbudet mod at erhverve en  andelsboligforeningsejendom  også  skal  gælde  for  eksisterende  boli   g- aktie- og boliganpartsselskaber, der ønsker at erhverve en sådan ejendom. Endvidere  opfordrer  Finansrådet  og   Lejernes  Landsorganisation  til,  at det  overvejes,  hvordan  de  lejere,  som  i  5-årsperioden  er  fly ttet  ind  i  en ejendom,  sikres  oplysninger  om,  at  tilbudspligten  for  en  periode  er  su- spenderet. Kommentar Lovforslaget  indeholder  allerede  et  forbud  mod,  at  en  andelsboligfor- eningsejendom  kan  erhverves  af  et  boligaktie-  eller  boliganpartsselskab, jf. lovforslagets § 1, nr. 4. Baggrunden for bestemmelsen er den, at bolig- aktie- og boliganpartsselskaber også er karakteriseret ved at være unde   r- givet maksimalprisbestemmelser. Det  vil  være  en  ekstra  byrde  for  udlejer,  hvis  denne  pålægges  pligt  til  i forbindelse  med  indgåelse  af  en  lejeaftale  skulle  oplyse  om,  at  tilbud s- pligten efter lejeloven i en periode er suspenderet.

4/6 Hertil kommer, at spørgsmålet om tilbudspligt   næppe vil indgå i lej   erens overvejelser om, hvorvidt han vil indgå aftale om  lejemålet . Kommentarerne har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget. Realkreditrådet  peger på, at lovforslaget ikke hindrer, at en andelsboli g- forening, der ejer en ejendom, som ville kunne opdeles i ejerlejligheder, sæ  lger ejendommen til et selskab, som ejes af andelshaverne. Efter salget opdeler selskabet ejendommen i ejerlejligheder  med en  gevinst til følge. Der spørges til, om en sådan transaktion er indgået i ove   rvejelserne i for- bindelse med udarbejdelsen af lovforslaget. Kommentar De andelsboligejendomme, der har anvendt Århus  -modellen hidtil, er ty- pisk ejendomme, der ikke har kunnet opdeles i følge ejerlejlighedsloven, da deres opførsel er påbegyndt før 1. juli    1966. Antallet af tidligere udlej- ningsejendomme opført efter juni 1966, og som nu ejes af en andelsboli g- forening  må  anses  for  at  være  meget  begrænset. Det  hænger  sammen med,  at  de  ejendomme,  der  lovligt  har  kunnet  opdeles  i  ejerlejligheder (ejendomme fra 1966 og frem) må formodes  allerede at være blevet o  p- delt,  medens  de  var  udlejningsejendomme.  Det,  at  en  udlejer  opdeler ejendommen i ejerlejligheder, udløser således ikke tilbudspligt efter lej  e- lovens regler. Hovedtrækkene  i  Realkreditforeningens  model    er,  at  en  andelsboligfor- ening beslutter sig for at likvidere foreningen og sælge ejendo  mmen til et til et formål stiftet selskab, som ejes af andelsboligforeningens medle m- mer. Efter salget opdeler selskabet ejendommen i ejerlejligheder.   På  det  foreligge nde  grundlag  er  det  vurderingen,  at  man  ikke  lovligt  vil kunne  gennemføre  en sådan konstruktion  , hvis de tidligere andelshavere bliver boende i ejendommen efter salget.  Det skyldes, at der i 1994 blev   indsat  et  forbud  i  andelsboligloven  mod  at  etablere  forskellige  boligfæ  l- lesskaber,  fx.  boligaktieselskaber  eller  anpartsselskaber,  hvortil   der  er knyttet  en  brugsret  til  alle  eller  nogle  af  beboelseslejlighederne  i  fælle  s- skabets ejendom. Såfremt  andelsboligforeningen  opløser  sig  selv  og  sælger  til  en  invest or eller et selskab og  fraflytter ejendommen, vil investor/selskabet efterfø l- gende kunne opdele ejendommen i ejerlejligheder. Der er et stort antal andelsboligforeninger, som ejer en ejendom, som er opført efter 1980. Sådanne ejendomme vil i givet fald ku  nne sælges til en investor eller et selskab, som efterfølgende opdeler ejendommen i ejerle j- ligheder.  Det  er  en  forudsætning    herfor,  at  beboerne  fraflytter  ejendom- men, jf. ovenfor. Endvidere gør der sig det sæ   rlige gældende, at mange af

5/6 disse andelsboligforeninger er opført med offen tlig støtte, som formentlig vil skulle tilbagebetales, hvis andelsboligforeningen sæ  lger ejendommen.. Endvidere  gør   Realkreditrådet   i  et  supplerende  høringssvar  opmærksom på, at lovforslaget indeholder en hindring for, at der i  tagboliger, der etab- leres i medfør af de nye tagboligregler i ejerlejlighedsloven, kan købes af en andelsboligforening. Kommentar: Med lov nr. 488 af 9. juni 2004 blev det ved en ændring af ejerlejlighed  s- loven muligt at opdele bygninger i ejerlejligheder uanset bygningens op- førelsestidspunkt,  hvis  bygningen  tilføres  tagboliger.  Tagetagen  kan  u  d- lægges som selvstændige ejerlejligheder til beboelse eller som én ejerle   j- lighed indeholdende private udlejningsboliger eller andelsboliger. Det er korrekt, at det fremsatte lovforslag ikke tager højde for en situat i- on, hvor en andelsboligforening sælger tagetagen fra efter de særlige re g- ler, som blev gennemført forrige sommer. Dette har ikke været hensi   gten med lovforslaget. Det anførte give r anledning til, at der vil blive fremsat et ændringsfo  rslag til den foreslåede § 2, stk. 2, i andelsboligloven, således at der vil kunne ske frasalg af en andelsboligforenings tagetage til en andelsboligforening. Lejernes Landsorganisation (LLO)  finder, at lovforslaget er skadeligt og misvisende. LLO finder, "at forslaget åbner en ladeport for, at  private de- velopere og smarte spekulanter går på en usmagelig strandhugst i andel  s- boligsektoren  med  henblik  på  at  omdanne  billige  andelsboliger  til  dyre private udlejningslejligheder". På den baggrund foreslår   LLO, at der indføres beskatning af den kapita l- gevinst,  som  andelshavere  opnår  ved  at  sælge  ejendommen  til  en  privat investor.  Endvidere  foreslås  en  ændring  af  andelsboliglovens  maksima   l- prisbestemmelser, således at andelskronen ku n kan stige i takt med udvik- lingen i forbrugerpriserne.      Kommentar Det er ikke muligt i loven at forbyde en andelsboligforening at opløse sig selv og sælge ejendommen. Der kan være gode grunde til, at en andelsb o- ligforening ønsker at lade sig opløse,    foreningen  kan f.eks. være økon   o- misk insolvent. Derfor  er det nødvendigt  fortsat  at have mulighed for  at sælge til en privat udl  ejer. De lejeaftaler, som indgås i de solgte ejendomme , vil skulle indgås under iagttagelse af lejelovgivningens regler, og de vil dermed være omfattet af den generelle lejerbeskyttelse, der ligger i dette regelsæt.

6/6 En  skattemæssig  løsning  har  været  drøftet  i  forbindelse  med  behandli n- gen  af  SF’s  beslutningsforslag  nr.  B  43  om  indførelse  af  avanceskat  på andelsboliger, der sælges   i spekulationsøjemed . Der er flere grunde til, at regeringen ikke kan støtte en skattemæssig løsning. Der henvises til fo r- handlingerne i Folketinget ved behandlingen af forslaget. Forslaget  om  at  erstatte  andelsboliglovens  nugældende  prisfastsættelse s- regler med en regulering efter forbrugerindeks kan ikke støttes, da det vil ændre  grundlæggende  ved  de  nugældende  prisfastsættelsesmetoder,  som tager udgangspunkt i værdien af ejendommen som udlejningsejendom, og dermed også følger udviklingen i priserne på u   dlejningsejendomme. Hertil kommer, at det ikke kan afvises, at forslaget indeholder ekspropria- tive  elementer.  Der  vil  formentlig  være  foreninger,  som  ville  opleve  en mindre prisudvikling efter det foreslåede indeks, end de kan opnå efter de gældende regle  r. Kommentarerne har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget. Høringsparter Følgende  myndigheder  og  organisationer  er  hørt  over  et  udkast  til  lo  v- forslaget: Advokatrådet,    Andelsboligforeningernes    Fællesrepræsentation,    Amt s- rådsforeningen, BAT -kartellet, Boligselskabernes Landsforening, Bygge- skadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Danske Finansieringsselskabers Forening, Dansk Bygge- ri,  Dansk  Ejendomsmæglerforening,  Dansk  Industri,  Den  Danske  Do  m- merforening,  Den  Danske  Landinspektørforening,   Det  Centrale  Handi- capråd,    Dommerfuldmægtigforeningen,   Domstolsstyrelsen,   Ejendom  s- foreningen  Danmark,  Ejerlejlighedernes  Landsforening,  Finansministeri- et,  Finansrådet,  Forbrugerrådet,  Forbrugerstyrelsen,  Foreningen  a  f  Rå d- givende   Ingeniører,   Forsikring   og   Pension,   Frederiksberg   Kommune, HTS – Handel, Transport og Serviceerhvervene, Håndværksrådet, Inde n- rigs- og Sundhedsministeriet, Jydske Grundejerforeninger, Kommunernes Landsforening,   Københavns   Kommune,   Landsbyggefon den,   Lejernes Landsorganisation, Praktiserende Arkitekters Råd, Præsidenten for Vestre Landsret,  Præsidenten  for  Østre  Landsret,  Præsidenten  for  Københavns Byret,  Præsidenterne  for  retterne  i  Århus,  Ålborg,  Odense  og  Roskilde, Realkreditrådet,  Skatteminist eriet,  Skov-  og  Naturstyrelsen  og  Socialmi- nisteriet.