Høringsnotat vedrørende

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boli-

ger, lov om friplejeboliger, lov om ejerlejligheder og lov om indkomstbe-

skatning af aktieselskaber m.v. (selskabsskatteloven) (Styring og finansie-

ring af den almene boligsektor) (L 208)

1. Indledning

Lovforslaget har i perioden den 3. til 17. april 2009 været i høring hos en rækkeorganisationer m.v., jf. neden for under pkt. 12. Udover nogle bemærkninger afmere teknisk karakter, som er indarbejdet i lovforslaget, er der fremsat forskel-lige indholdsmæssige bemærkninger, der gennemgås i det følgende.

2. Generelle bemærkninger

Lejernes LandsorganisationogDanmarks Lejerforeninger (Lejerorganisatio-nerne)opfordrer ministeren til at udsætte lovforslaget på grund af den kortehøringsfrist. Samtidig vender organisationerne sig mod den måde, som lovfors-laget er blevet til på. I særlig grad beklager de, at udvalget vedr. den fremtidigestyring af den almene boligsektor ikke i sin rapport nævner lejerorganisationer-nes indstillinger fra den nedsatte undergruppe om beboerdemokrati og organi-sation.Kommentar:Lovforslaget er resultatet af et langvarigt og omfattende udvalgsarbejde. Deenkelte forslag har været drøftet og gennemarbejdet. Der er herefter indgået enboligpolitisk aftale om at gennemføre de foreslåede ændringer. På den bag-grund ses der ikke at være noget grundlag for at udskyde behandlingen af lov-forslaget.For så vidt angår lejerorganisationernes deltagelse i udvalgsarbejdet fremgikdet af kommissoriet for udvalget, at en række ministerier samt KL og BL skulledeltage. Herudover kunne udvalget efter behov inddrage eksterne parter. Lejer-organisationerne blev inddraget i undergruppen vedr. beboerdemokrati og or-ganisation. En række af lejerorganisationernes forslag kunne ikke vinde tilslut-ning i undergruppen og derfor heller ikke i udvalget, hvorfor forslagene ikke ermedtaget i udvalgsrapporten.

3. Styringsmodel

BL, KL og Byggesocietetetfinder, at styringsreformen indeholder en rækkekonstruktive forslag, der kan danne udgangspunkt for en fremadrettet dialogmellem kommuner og boligorganisationer omkring udfordringerne i de enkelteboligområder. BL har særligt opfordret til, at der i opfølgningsarbejdet på lovenlægges afgørende vægt på så ubureaukratiske løsninger som muligt.Danske HandicaporganisationerogDet centrale Handicaprådtilslutter sigligeledes den nye styringsmodel og peger i den forbindelse på, at styringsmål-sætningerne bør udmøntes i mere byggeri, der er tilgængeligt for personer medhandicap.Lejerorganisationernefinder, at den nye styringsmodel med deregulering på enrække områder og øget brug af mål og aftalestyring vil indebære risiko formagtmisbrug og manglende kontrol med den almene boligsektor. Organisatio-nerne anfører i den forbindelse, at en lang række påbudsbestemmelser fjernesmed lovforslaget. Lejerorganisationerne finder endvidere, at en række af deforeslåede styringsmålsætninger er meget abstrakte i deres karakter og på enrække punkter indbyrdes selvmodsigende. Endelig finder de to organisationer,at det nuværende kommunale tilsyn – bl.a. på det økonomiske område - er forlemfældigt, og foreslår derfor, at tilsynet overgår til et statsligt tilsyn med øko-nomisk indsigt.Kommentar:Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at formålet med den nye styrings-model er at styrke det fremadrettede, problemforegribende tilsyn gennem enhøjere grad af mål- og aftalestyring. Styringsmodellen skal gøre det muligt forkommunalbestyrelsen i højere grad at rette tilsynets ressourcer mod områder,der kræver boligpolitisk koordinering, og områder, hvor tidlige indgreb er nød-vendige – dvs. føre et mere effektivt og proaktivt tilsyn. Samtidig sigter æn-dringerne på at afbureaukratisere og forenkle den eksisterende regelstyring,herunder bl.a. en væsentlig reduktion af dispositioner, som kræver kommunal-bestyrelsens godkendelse.Når tilsynet med den almene boligsektor fortsat er forankret hos kommunernehænger det sammen med, at det vurderes at være vigtigt at fastholde mulighe-derne for en sammenhængende lokal boligpolitik og en udnyttelse af kommu-nernes lokalkendskab. Det decentrale kommunale tilsyn er således et helt afgø-rende element i den nye styringsmodel. Det er samtidig vurderingen, at kom-munernes tilsyn vil blive styrket gennem den nye styringsmodel. Forslageneom at iværksætte et arbejde med at modernisere gældende revisions- og regn-skabsregler, herunder det særlige spørgeskema og styrke boligorganisationer-nes forvaltningsrevision (egenkontrol) vurderes at trække i samme retning.Hensigten med de foreslåede styringsmålsætninger er at forpligte boligorgani-sationerne til at arbejde mod bestemte sigtepunkter inden for nogle centraleområder. Målsætningerne er centrale omdrejningspunkter for den styringsdia-log, som skal finde sted mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.Styringsmålsætningerne kan rumme modsatrettede hensyn. Et eksempel herpåer udlejningsreglerne, hvor boligorganisationen både skal tilgodese grupper

som har vanskeligheder med at skaffe sig boliger på almindelige markedsvilkårog samtidig søge at fremme en varieret beboersammensætning. Der er ikke taleom selvmodsigende krav som anført af lejerorganisationerne, men om at bolig-organisationerne skal afbalancere de forskellige hensyn i forbindelse med valgaf udlejningsinstrumenter i det enkelte boligområde.Det er forudsat, at styringsdialogen skal vedrøre både nybyggeri og drift. Kravtil boligernes indretning, herunder også tilgængelighed for handicappede, vilsåledes være en naturlig del af dialogen og vil kunne indgå som en del afgrundlaget for tilsagnet om offentlig støtte til nybyggeri og ombygninger mv.De grundlæggende regler om kommunalbestyrelsens tilsyn vil i øvrigt bliveopretholdt, herunder kommunalbestyrelsens muligheder for at give påbud ellerindsætte en midlertidig forretningsfører i tilfælde af, at reglerne overtrædes.Som nævnt foreslås en række kommunale godkendelser afskaffet. Det er imid-lertid typisk kun godkendelsesbeføjelsen, der fjernes. Kommunalbestyrelsen vilfortsat have mulighed for at afgive påbud, hvis de pågældende regler ikkeoverholdes af boligorganisationen.Det skal tilføjes, at det fortsat vil være muligt at indbringe en sag for de kom-munale tilsynsmyndigheder (Statsforvaltningen), hvis en kommunalbestyrelsetilsidesætter sin pligter som tilsynsmyndighed eller i øvrigt ikke overholderregler, som gælder for dennes virksomhed, f.eks. almindelige forvaltningsretli-ge regler om saglighed og ligebehandling.Det fremgår af lovforslaget, at boligorganisationen hvert år skal indsende enrapport om sin virksomhed (dokumentation) til kommunalbestyrelsen til brugfor styringsdialogen. Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at det er heltafgørende for den foreslåede styringsmodel, at denne ikke fører til øget res-sourceanvendelse i form af ’detailstyring’ eller unødig bureaukratisering afsamarbejdet mellem parterne. De nærmere dokumentationskrav vil derfor blivefastsat med udgangspunkt i drøftelser med KL og BL.

4. Udlejningsregler

4.1. Ommærkning af ældreboliger

Realkreditrådet og Realkreditforeningen (Realkreditorganisationerne)anfører,at forslaget om ommærkning af ældreboliger til familieboliger eller ungdoms-boliger kan indebære en forringet pantesikkerhed for realkreditinstitutterne, ogat det derfor er nødvendigt at supplere forslaget enten med en regel om, at derskal indhentes samtykke fra panthaveren, eller med en regel om, at kommunensforpligtelse ved lejeledighed opretholdes.KommentarEfter de foreliggende oplysninger har de gældende regler, hvorefter kommunenensidigt kan beslutte ommærkning af ældreboliger, ikke medført sikkerheds-mæssige problemer for panthaverne. Det er derfor vurderingen, at det forhold,at beslutningen fremover skal tages af kommunen og boligorganisationen ifællesskab, heller ikke vil medføre sådanne problemer.

Herudover vurderes det, at den kommunale garanti udgør tilstrækkelig sikker-hed for panthaverne. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet forlånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi ogderefter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelt forfaldneterminsydelser, som det oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen.Specielt for ældre byggerier gælder det i øvrigt, at restgælden er lav.

4.2. Lodtrækning

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn iDanmarkanfører, at der administrativt bør fastsættes nærmere regler om lod-trækning mellem forskellige ansøgere i forbindelse med forslaget om annonce-ringKommentar:I forslaget § 1, nr. 57, bemyndiges ministeren til at fastsætte nærmere regler omproceduren for udlejning efter annoncering. Dette vil også omfatte lodtræknin-gen.

5. Beboerdemokrati og organisering

5.1. Øverste myndigheds adgang til at iværksætte arbejder og aktiviteter

uden afdelingens samtykke

Bosamanfører, at forslaget, jf. lovforslagets § 1, nr. 40, om at give boligorgani-sationens øverste myndighed mulighed for i særlige tilfælde at iværksætte ar-bejder og aktiviteter mod afdelingens ønske, reelt fjerner kernen i det nære ogdirekte afdelingsdemokrati.Det anføres videre, at ændringen er overflødig, da der allerede i dag kan gen-nemføres arbejder uden afdelingens samtykke, hvis kommunalbestyrelsen hargivet pålæg om gennemførelse af arbejderne.Videre angives en række eksempler på arbejder, som den nye regel vil giveøverste myndighed mulighed for at gennemføre uden afdelingens samtykke, ogdet anføres, at denne mulighed vil medføre risiko for kraftige lejestigninger,uden at kvaliteten følger med op, bl.a. fordi boligorganisationen har en interes-se i at gennemføre flest mulige arbejder for at indkassere byggesagshonorar ogbetaling for byggesagsadministration.Kommentar:Der kan ikke opstilles en liste over, præcis hvilke arbejder og aktiviteter denforeslåede § 37, stk. 4, giver øverste myndighed mulighed for at iværksætteuden afdelingens samtykke.Imidlertid er det generelt en betingelse, at arbejderne eller aktiviteterne – ud-over at være en del af et større renoveringsarbejde, en større energibesparendeforanstaltning, en boligsocial helhedsplan eller en fremtidssikring af bebyggel-sen i øvrigt – er nødvendige for at gøre boligerne tidssvarende og konkurrence-dygtige overfor en bred kreds af boligsøgende.

Denne betingelse indebærer i sig selv, at det ikke vil være en hverdagsbegiven-hed, at øverste myndighed iværksætter arbejder og aktiviteter uden afdelingenssamtykke. Det fremgår da også af bemærkningerne til bestemmelsen, at øverstemyndighed skal gøre sig store anstrengelser for at tilrette planerne, så afdelin-gen vil kunne godkende dem, før der træffes beslutning efter den foreslåedebestemmelse.Yderligere skal beslutninger om at bringe bestemmelsen i anvendelse indberet-tes til Indenrigs- og Socialministeriet med oplysning om arbejdernes art og ombaggrunden for, at øverste myndighed har fundet det nødvendigt at bringe be-stemmelsen i anvendelse. Indberetningen sendes via den tilsynsførende kom-munalbestyrelse, der således bliver bekendt med beslutningen og grundlaget fordenne og kan gribe ind ved tegn på misbrug.Endelig vil enhver lejer i afdelingen kunne anmode beboerklagenævnet om attage stilling til beslutningens lovlighed.Der er således opstillet betydelige barrierer mod ukritisk anvendelse af dennenye beføjelse.

5.2. Mulighed for opkrævning af løbende kontingent i boligorganisationer

med medlemsindskud

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn iDanmarkanfører, at det bør præciseres, om almene boligorganisationer medalmene boligafdelinger fremover skal kunne opkræve et løbende medlemskon-tingent, hvis de er organiseret med medlemsindskud, eller om der alene kanopkræves en engangsbetaling.Kommentar:Almene andelsboligorganisationer kan i dag opkræve et beskedent årligt kon-tingent for medlemskabet af boligorganisationen. Manglende betaling af kon-tingentet medfører sletning på medlemsfortegnelsen. I disse boligorganisationerbetales kun ventelistegebyr, hvis man er aktiv boligsøgende.I de andre organisationsformer betaler de boligsøgende et gebyr for at bliveoptaget på ventelisten og derefter et årligt ajourføringsgebyr,uanset om deaktuelt søger bolig eller blot er optaget som passive på ventelisten.Det årlige kontingent, der betales i andelsboligorganisationer, må sidestillesmed det ajourføringsgebyr, der opkræves i de andre organisationsformer.I boligorganisationer, som efter de nye regler organiseres med medlemsind-skud, udgøres kredsen af medlemmer dels af boligorganisationens lejere, delsaf enhver, der er optaget på venteliste til en bolig i den pågældende boligorga-nisation.Efter Indenrigs- og Socialministeriets opfattelse vil der ikke i de nævnte orga-nisationer være grundlag for opkrævning af et løbende kontingent, gebyr ellerlignende for medlemskabet, idet medlemmerne betaler boligorganisationens

administrationsudgifter enten som et ajourføringsgebyr (medlemmer der er påventeliste til en bolig) eller som en del af den løbende leje (medlemmer der erlejere i boligorganisationen). Medlemsindskuddet er således et engangsbeløb.

5.3. Bevarelse af medlemsrettigheder i de nuværende almene andelsbolig-

organisationer

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn iDanmarkanfører, at den foreslåede definition af, hvem der kan anses som med-lemmer af en boligorganisation, medfører, at der er behov for en overgangsre-gel, der sikrer, at nuværende medlemmer af almene andelsboligorganisationer,der hverken er lejere eller optaget på venteliste til en bolig i boligorganisatio-nen, ikke mister deres nuværende medlemsrettigheder, herunder retten til atblive optaget på venteliste med anciennitet fra tidspunktet for indmeldelse iandelsboligorganisationen.Kommentar:De nærmere regler om udlejning efter ventelister er fastsat i udlejningsbe-kendtgørelsen, der vil blive ændret pr. 1. januar 2010 – det vil sige samtidigmed lovforslagets ikrafttrædelse. I den forbindelse vil der også blive udarbejdetovergangsregler vedrørende almene andelsboligorganisationers nuværendemedlemmer, der hverken er lejere i organisationens afdelinger eller aktueltsøger bolig i organisationens afdelinger.

4. Valg af vedligeholdelsesordning

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn iDanmarkanfører, at det bør være hjemlet direkte i loven, hvis det er meningen,at afdelingerne selv skal vælge vedligeholdelsesordning.Kommentar:Udlejer defineres i almenlejelovens § 3 som de almene boligorganisationer,kommuner, regioner og selvejende institutioner, der ejer de almene boliger, deromfattes af loven. Det vil være et brud med lovens systematik at indsætte be-stemmelser i almenlejeloven om, hvilket beboerdemokratisk organ der træffernærmere angivne beslutninger.Reglerne om, hvilket beboerdemokratisk organ der træffer beslutning om ved-ligeholdelsesordningen, findes i dag i vedligeholdelsesbekendtgørelsen. Dennevil blive ændret, således at det fremover er afdelingen, der træffer beslutningen.

6. Administration, drift og sideaktiviteter

6.1. Vedligehold og råderet

BLfinder, at der bør være større fleksibilitet omkring finansiering af vedlige-holdelse og fornyelser for at skabe en mere fleksibel planlægning i boligafde-lingerne.Foreningen foreslår endvidere, at der bør være fuld frihed for kommunerne ogboligorganisationerne til at aftale størrelsen af et forhøjet råderetsbeløb ud fralokalkendskabet.

Kommentar:Der ikke i lovforslaget foreslået ændringer i reglerne for finansiering af vedli-geholdelsesarbejder og fornyelser. Efter de gældende regler skal boligorganisa-tionerne henlægge beløb til vedligeholdelsesarbejder, der skal udføres inden foren planlægningsperiode på mindst 10 år. Det er således et grundlæggende prin-cip, at det er de beboere, der ”slider på byggeriet”, der også gennem de løbendehenlæggelser (opsparing), skal sikre, at de nødvendige midler er til stede, nårvedligeholdelsesarbejderne skal gennemføres. Hvis der åbnes for lånefinansie-ring af vedligeholdelsesarbejder, vil dette kunne give anledning til betydeligehuslejeforhøjelser for de beboere, der (tilfældigvis) bor i boligafdelingen på dettidspunkt, hvor arbejdet skal udføres. På den baggrund er der ikke fundetgrundlag for at foreslå ændringer i de gældende regler på dette område.Når der ikke i lovforslaget er åbnet for fuld aftalefrihed mellem boligorganisa-tionerne og kommunalbestyrelsen med hensyn til råderetsbeløbet (det maksi-male godtgørelsesbeløb), hænger det sammen med hensynet til en efterfølgendelejers ønske om at overtage en bolig, som vedkommende kan betale. På detteområde er der ligeledes tale om en afvejning af hensyn til nuværende og kom-mende beboere. Set i en større sammenhæng repræsenterer denne afvejningogså en balance mellem behovet for at tiltrække og fastholde ressourcestærkebeboere på den ene side og på den anden side behovet for at sikre, at den alme-ne boligsektor fortsat kan varetage den overordnede boligsociale opgave –nemlig at stille boliger til rådighed, som de boligsøgende kan betale.

6.2. Garanti for ustøttede arbejder

RealkreditrådetogRealkreditforeningenforeslår, at kommunerne får mulighedfor at stille garanti for lån til finansiering af ustøttede forbedringsarbejder, darealkreditinstitutterne p.t. på grund af den fastsatte lånegrænse har svært ved atfinansiere ustøttede forbedringer og renovering i alment byggeri.Kommentar:Spørgsmålet om at indføre hjemmel til, at kommunalbestyrelsen kan garanterefor lån til ustøttede forbedringer i det almene byggeri har ikke været overvejet iforbindelse med udarbejdelsen af lovforslaget. Det vurderes dog, at der næppeer et udbredt behov for en sådan hjemmel, da ejendomsværdien vil stige i kraftaf forbedringen.

6.3 Sideaktiviteter

Byggesocietetetfinder en positivliste for sideaktiviteter bureaukratisk og fore-slår i stedet, at det overordnet beskrives, hvilke krav, der stilles til boligorgani-sationernes sideaktiviteter. For visse områders vedkommende kunne det over-vejes at give mulighed for, at disse indgår i styringsdialogen mellem boligorga-nisationen og kommunalbestyrelsen.BLogDanske Handicaporganisationerfinder, at det kunne være hensigtsmæs-sigt at åbne mulighed for flere sideaktiviteter end foreslået bl.a. med det formålat sikre et mere fleksibelt samspil mellem kommune og boligorganisation iforhold til de opgaver, der skal løses i de enkelte boligområder.

Kommentar:I lovforslaget er lagt op til at udvide den gældende positivliste med en rækkenye sideaktiviteter. Når der er foreslået en fortsat stram og central styring afområdet via en positiv opregning af tilladte aktiviteter (positivliste), hænger detsammen med væsentlige konkurrenceretlige og skatteretlige hensyn. Udgangs-punktet er, at aktiviteter, som boligorganisationerne udøver i konkurrence medprivate alene kan ske via et skattepligtigt selskab. Hvis der iværksættes sideak-tiviteter i strid hermed, vil dette kunne få som konsekvens, at hele boligorgani-sationen mister sin skattefritagelse, jf. bemærkningerne til § 5 i lovforslaget.Derudover er det i loven et grundlæggende krav, at boligorganisationernessideaktiviteter skal have en naturlig sammenhæng med boligorganisationerneshovedformål (kernevirksomhed). Dette sætter ligeledes nogle væsentlige be-grænsninger for, hvilke sideaktiviteter, der vil kunne medtages på en positivli-ste, også selvom disse aktiviteter kunne udføres gennem et skattepligtigt sel-skab. Som eksempel herpå kan nævnes hjemmeserviceydelser til beboerne.Spørgsmålet om sideaktiviteter er et oplagt emne for styringsdialogen, idet enrække aktiviteter på positivlisten kræver kommunalbestyrelsen forudgåendegodkendelse. En dialog om de pågældende aktiviteter vil endvidere kunne bi-drage til en smidig og effektiv godkendelsesprocedure.

7. Egenkapital

Realkreditorganisationernefinder, at den bredere formulering af dispositions-fondens anvendelsesområde giver anledning til bekymring, idet der til enhvertid bør være midler til dækning af kapitaltilførsel og til lejetab.Kommentar:Den ændrede formulering af dispositionsfondens anvendelsesområde ændrerikke grundlæggende ved det, som fondens kan anvendes til. Det er fortsat obli-gatorisk at dække lejetab. Herudover skal fonden anvendes til fysisk, økono-misk og social opretning. Som sådan bliver anvendelsen mere fleksibel og reg-lerne vil inden for de nævnte rammer være bedre egnet til at møde nye krav ogbehov. Der ses således ikke at være anledning til bekymring.

8. Forhold vedr. byggeri

Byggesocietetetfinder ikke bevillingen til forsøgsbyggeri tilstrækkelig set ilyset af behovet for udvikling af især energirigtigt byggeri.Danske Handicaporganisationerønsker at understrege, at bevillingen også børkunne udnyttes til forsøg i forbindelse med etablering af tilgængelighed.Kommentar:Regeringen satser kraftigt på at få nedbragt energiforbruget i bygningsmassen.Lovforslaget indeholder således andre forslag med henblik på at fremme ener-girigtigt byggeri, især forslag om totaløkonomiske investeringer i lavenergi-byggeri. Men ikke mindst har regeringen den 18. april offentliggjort sin strategifor reduktion af energiforbruget i bygninger. Heri indgår 22 initiativer med

dette sigte, herunder fremme af lavenergi- og plusenergibyggeri (initiativ 19)og fremme af energibesparelser i eksisterende almene lejeboliger (initiativ 17).Forsøgsbevillingen kan godt benyttes til forsøg med forbedret handicaptilgæn-gelighed i alment byggeri.

9. Finansiering

9.1. Maksimumsbeløb

BL, Byggesocietetet og KLfinder, at maksimumsbeløbet helt bør afskaffes.Parterne har selv en interesse i at holde anskaffelsessummerne nede. Hertilkommer, at det fører til utilsigtede skævvridninger, og til, at der bygges skrabetuden hensyn til bæredygtighed. Samtidig er det vanskeligt at tage højde forvarierende grundpriser ligesom priserne ændrer sig over tid.Alternativt bør maksimumsbeløbet forhøjes. De nævnte organisationer finderden foreslåede forhøjelse på 6 pct. utilstrækkelig til for alvor at sætte gang inybyggeriet.Kommentar:Formålet med maksimumsbeløbsordningen er at afskære det dyre almene byg-geri og hermed sikre at huslejen i nybyggeriet holdes på et rimeligt niveau.Afskaffes maksimumsbeløbsordningen skaber det risiko for en uønsket stan-dardglidning, og det er derfor i givet fald nødvendigt samtidig at indføre krafti-ge målrettede økonomiske incitamenter, som kan fastholde tilskyndelsen til atholde igen på anskaffelsessummerne. I anden rapport fra udvalget om denfremtidige styring af den almene boligsektor ”Den almene boligsektors finan-siering (Velfærdsministeriet 2009)” indgår et forslag om en sådan incita-mentsmodel, hvor kommunernes støttebetaling bliver højere, når anskaffelses-summen når over et vist niveau. Det foreslås ikke at erstatte maksimumsbe-løbsordningen med den i rapporten foreslåede incitamentsmodel, blandt andetfordi den kommunale støtteandel kan blive uhensigtsmæssig høj og eksempel-vis modvirke incitamentet til at gennemføre totaløkonomiske investeringer.Endvidere virker modellen ikke overfor boligorganisationerne.Den foreslåede forhøjelse af maksimumsbeløbet på 6 pct. er begrundet i, atmaksimumsbeløbets efterslæb i forhold til byggeomkostningerne primo 2009vurderes at udgøre omkring 6-10 pct. Hertil kommer, at konjunkturerne ervendt og grundpriserne er faldet. Kapacitetspresset i bygge- og anlægssektorener aftagende, hvilket må forventes at medføre en nedadgående tilpasning afbyggeomkostningerne, og der er tegn på, at en ganske hurtig tilpasning af akti-vitetsniveauet kan være i gang.Med den foreslåede løbende regulering af maksimumsbeløbene med et nytindeks, hvor nettoprisindekset og lønindekset for den private sektor hver tællermed 50 pct., må det forventes, at reguleringen fremover i højere grad afspejleromkostningsudviklingen.Udover forhøjelsen af maksimumsbeløbet indeholder lovforslaget flere initiati-ver, som fremmer totaløkonomiske investeringer i det almene byggeri samt

sikrer, at byggeriet kan leve op til de skærpede energikrav og gå foran medlavenergiløsninger, herunder forslag om at indføre et energitillæg til maksi-mumsbeløbet og forslag om at muliggøre gennemførslen af totaløkonomiskeinvesteringer i lavenergibyggeri, selvom det medfører en overskridelse af mak-simumsbeløbet.

9.2. Husleje

Der er enighed om, at lejeniveauet i nybyggeriet er for højt. På den baggrundanerkendes forslaget om nedsættelse af beboerbetalingen fra 3,4 til 2,8 pct. afanskaffelsessummen.BL, Byggesocietetet, Lejerorganisationerne og Danske Handicaporganisatio-nerfinder imidlertid ikke, at nedsættelsen er tilstrækkelig set i forhold til mål-grupperne og foreslår derfor en yderligere reduktion.BL og Lejerorganisationernekan ikke støtte den foreslåede regulering af bebo-erbetalingen med den fulde inflation i de første 20 år, idet konkurrencesituatio-nen forværres og idet der er mindre råderum til vedligehold og forbedring.BL og Byggesocietetetpåpeger det ubetænksomme i, at der foreslås en nedsæt-telse af lejen samtidig med, at skattereformen pålægger det almene byggerimoms på administration m.v.Kommentar:Forslaget om nedsat husleje i nybyggeriet medfører en mærkbar reduktion afstartlejen, der nedsættes med 11-12 pct. Det vil reducere huslejen for en ny-bygget almen bolig med op til 1.000 kr. pr. måned. Med denne huslejenedsæt-telse sikres, at huslejen i nybyggeriet får et niveau, der gør det mere overkom-meligt for boligtagere med helt almindelige indkomster at flytte ind i en almenbolig.Det foreslås, at reguleringen af beboerbetalingen i de første 20 år af byggerietslevetid forøges fra 75 pct. af inflationstakten til fuld inflationsregulering, hvor-efter �-takten fastholdes i de resterende 25 år. Dette indebærer tilsammen, atdet endelige huslejeniveau efter 45 år vil være marginalt højere end efter degældende regler, mens beboerne i de første mere end 40 år betaler mindre endved den eksisterende finansieringsmodel, f.eks. omkring 7 pct. efter 20 år. Dervil således fortsat være ”plads i huslejen” til at foretage de forbedringer af boli-gerne, som efterhånden bliver nødvendige for, at de også i fremtiden skal for-blive tidssvarende.Skatteministerens lovforslag, der udmønter Forårspakke 2.0, indeholder et for-slag, der indebærer, at der kommer moms på ekstern ejendomsadministration.Forslaget må således ses som et element i den samlede pakke, som medfører enbetydelig omlægning af skattesystemet, hvor lejerne – ligesom andre borgere –vil få glæde af den nedsættelse af skatten på arbejdsindkomst, som er et af ho-vedmålene med Forårspakke 2.0.

Realkreditorganisationernebemærker, at forslaget vedr. beboerbetalingen vilmedføre systemændringer, både såfremt der vælges lån med længere løbetid ogi forbindelse med nedsættelsen af beboerbetalingen samt at det vil tage tid atgennemføre ændringerne. I forlængelse heraf finder organisationerne, at over-gangsreglen for tilsagn meddelt før lovens ikrafttræden bør ændres, således atdet er en forudsætning for at kunne vælge den foreslåede nedsættelse af husle-jen, at lån til finansiering af anskaffelsessummen ikke er udbetalt inden den 1.juli 2009.Kommentar:Med hensyn til løbetid har det hidtil været sådan, at der ikke har været anvendtlånetyper, som ikke allerede var på markedet. Hvis det vurderes hensigtsmæs-sigt at anvende 40-årige lån i forbindelse med finansieringen, vil der naturligvisblive givet et rimeligt varsel, så institutterne kan være klar på det ønskede tids-punkt.Med hensyn til overgangsreglen ændres lovforslaget således, at de foreslåederegler vedr. beboerbetalingen kan anvendes, såfremt der ikke er udbetalt låninden lovens ikrafttræden.

9.3. Energikrav og totaløkonomi

Byggesocietetetfinder ikke forslagene tilstrækkelige, idet der er behov for, atdet offentlige afsætter væsentlige midler med henblik på at understøtte innova-tion og udvikling af bæredygtige byggerier.Kommentar:Der henvises til pkt. 8 ovenfor.Realkreditorganisationernefinder, at de foreslåede totaløkonomisk rentableinvesteringer skal finansieres med et særskilt lån. Samtidig finder organisatio-nerne ikke, at der er taget højde for ydelsesstøtte og indbetaling til staten efterudamortisering.Kommentar:Det er vanskeligt at se, hvad der skulle begrunde, at det er nødvendigt at opdelei to lån. Der er tale om, at merinvesteringen indgår som en del af den samledeanskaffelsessum, men hvor belåningsprocenten og beboerbetalingsprocenten erhøjere for den del, som udgøres af merinvesteringen. Ydelsesstøtten på detsamlede lån vil (som hidtil) blive opgjort som forskellen mellem den samledelåneydelse og summen af den ordinære og særlige beboerbetaling. Der vil des-uden blive ydet kommunal garanti til det samlede lån efter de gældende regler.Beboerbetaling på merinvesteringen skal fremgå særskilt af hensyn til opkræv-ningen heraf, idet opkrævningen sker over varmeregnskabet og ikke som en delaf lejen. Hertil kommer, at opkrævningen stopper efter 40 år.Advokatrådetpåpeger uoverensstemmelse i beskrivelsen af fordelingen af beta-lingen af udgifterne til merinvesteringen, idet der et sted siges efter ’indbyrdesbrugsværdi, og et andet sted efter ’bruttoetageareal’.

Advokatrådetpåpeger desuden, at det i almenboliglovens § 45, stk. 2, jf. lov-forslagets § 1, nr. 46, fastsættes, at ydelser vedrørende totaløkonomisk begrun-dede merinvesteringerkanmedtages i varmeregnskabet, mens det i almenleje-lovens § 52, stk. 2, jf. lovforslagets § 2, nr. 9, fastsættes, at disse ydelserskalmedtages i varmeregnskabet.Kommentar:Lovforslaget er rettet, således at det alle steder fremgår, at udgiften fordelesefter bruttoetageareal.Der er efter ministeriets opfattelse ingen uoverensstemmelse mellem almenbo-liglovens § 45, stk. 2, og almenlejelovens § 52, stk. 2. Formålet med almenbo-liglovens § 45, stk. 2, er således at give boligorganisationen hjemmel til at op-kræve den pågældende ydelse hos lejerne, mens det i almenlejelovens § 52, stk.2, fastsættes, at ydelsenskalopkræves over varmeregnskabet – naturligvis for-udsat der overhovedet skal betales en sådan ydelse.

9.4. Ændring af planloven

KL og BL finder, at der bør ske en ændring af planloven, således at kommu-nerne dels kan stille krav om, at der på visse arealer skal bygges alment af hen-syn til muligheden for at skabe varierede boligområder, dels at kommunernekan sælge grunde billigere til alment byggeri.Kommentar:Det er vurderingen, at kommunerne allerede i dag har de fornødne redskaber tilat skabe varierede boligområder – bl.a. i kraft af de eksisterende regler for ny-byggeri og reglerne for udlejning.Med hensyn til salg af grunde til under markedsprisen bemærkes, at en sådanpraksis vil kunne indebære en vilkårlighed og ugennemsigtighed i prisfastsæt-telsen og en risiko for uhensigtsmæssig konkurrence kommunerne imellem.

9.5. Kommunalt tilskud til nedbringelse af lejen

BL og KLfinder, at finansieringsrapportens forslag om kommunal startlejesik-ring bør genovervejes, idet der herved sikres byggeri i større byområder medhøje grundpriser.Kommentar:På baggrund af forslaget om en generel nedsættelse af huslejen, vurderes derikke at være noget særligt behov for, at kommunerne herudover kan yde startle-jesikring.Hertil kommer, at fuld inflationsregulering af beboerbetalingen i de første 20 åri kombination med aftrapningen af startlejesikringen kan resultere i for storelejestigninger, hvis startlejesikringen skal aftrappes inden for en rimelig tidsho-risont.Endelig kan adgangen til at yde kommunal startlejesikring resultere i forøgedehuslejespænd i forhold til det allerede opførte nyere almene byggeri, idet husle-

jen i nybyggeriet som følge af startlejesikringen kan komme så langt ned, at detkan give udlejningsvanskeligheder i det allerede opførte nyere almene byggeri.

9.6. Individuel boligstøtte

Lejerorganisationerneforeslår, at den individuelle boligstøtte opreguleres,således at lavindkomstfamilierne har råd til at bo i nyt alment byggeri.Danske Handicaporganisationerbeklager, at der ikke i forbindelse med tykke-re isolering og det deraf reducerede nettoboligareal er taget højde for proble-merne i forhold til den individuelle boligstøtte.Kommentar:Det bemærkes, at lovforslaget ikke omhandler ændringer i den individuelleboligstøtte.

9.7. Øget konkurrence om finansieringen

Realkreditorganisationernebemærker i forbindelse med forslagene om vejled-ningsmateriale til nye långivere og gennemsigtighed i lånetilbud, at der i dagallerede er tale om en skarp konkurrence. Samtidig finder organisationerne, atforslaget om vejledningsmateriale er overflødigt.Kommentar:Det er vigtigt, at konkurrencen om finansieringen til stadighed styrkes. Forsla-get om vejledningsmateriale til nye långivere og forslaget om øget gennemsig-tighed i lånetilbud kan medvirke hertil og forslagene fastholdes derfor.

10. Tekniske bemærkninger

Realkreditorganisationernepåpeger, at der er uoverensstemmelse mellem for-muleringen af § 73, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 59, og bemærkningernehertil.Kommentar:Lovforslaget er rettet til, således at lån til nedsættelse af indskud i tidligere lettekollektivboliger fortsat følger den nugældende nybyggerifinansiering, når bort-ses fra bebobetalingsprocenten.

11. Høringsparter

Lovforslaget har været sendt i høring hos følgende:Advokatrådet, Akademisk Arkitektforening, Andelsboligforeningernes Fælles-repræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BAT-Kartellet, BIPS, Bo-ligselskabernes Landsforening, Bornholms Regionskontor, BOSAM, By ogBolig, Byfornyelsesrådet, Byggeriets Evaluerings Center, Byggeskadefonden,Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Center for Ligebehandling afHandicappede, Center for Små Handicapgrupper, Danmarks Lejerforeninger,Dansk Byggeri, Danske arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer,Danske Regioner, Danske Ældreråd, Dansk Flygtningehjælp, De SamvirkendeInvalideorganisationer DSI, Den Danske Dommerforening, Det Centrale Han-dicapråd, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, For-

eningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen til fremskaffelse af boligerfor ældre og enlige, Forsikring og Pension, Husleje- og Beboerklagenævnsfor-eningen, Håndværksrådet, Jydske Grundejerforeninger, Kommunekredit,Kommunernes Landsforening, Landsbyggefonden, Landsforeningen ÆldreSagen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, O.K.-fonden, Organisationen afSelvejende Institutioner, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Rådet for Soci-alt Udsatte, Sammenslutningen af Ældreråd i Danmark, Statens Byggeforsk-ningsinstitut, Ungdomsboligrådet, Ældreboligrådet og Ældremobiliseringen.Byggeskadefonden, Danske Ældreråd, Ejendomsforeningen Danmark, Finans-rådet og Landsbyggefondenhar meddelt, at de ikke har bemærkninger til for-slaget.