Boligudvalget 2008-09
L 208 Bilag 6
Offentligt
Notat om boligorganisationernes overtrumfningsadgang i L 208I høringsnotatet kommenterer ministeren Bosams indvending mod den nye bestemmelse i § 37, stk. 4-6, hvor boligorganisationerne gives adgang til at underkende beslutninger på afdelingsmøder i sagerom større større renoveringsarbejder mm.Det er et væsentlig spørgsmål, Bosam rejser. Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO rejste desamme indvendinger, da vi deltog i arbejdsgruppen om beboerdemokrati som led udarbejdelsen afrapporten,Den almene sektors styring.Det lykkedes hovedudvalget bag rapporten at skjule denuenighed, der var om dette spørgsmål, ved omhyggeligt at undgå at nævne eller citerelejerorganisationernes mindretalsudtalelse. Det er derfor vigtigt, at diskussionen kommer frem i lyset,inden loven skal til endelig behandling i folketinget.Principielle betragtningerUmiddelbart vil det mest skadelige ved denne overtrumfningsadgang være signalværdien. Signalet fraboligorganisationens ledelse til beboerne vil være dette:”Vi har nu lavet et større renoveringsprojekt. Det skal nu til afstemning på et afdelingsmøde. I skalstemme for! Hvis ikke I gør det, så gennemfører vi det alligevel”Signalet behøver ikke at blive udtrykt. De beboere, der kender lovgivningen vil vide, atovertrumfningsadgangen er en realitet. Den naturlige konsekvens vil være at blive væk fraafdelingsmødet – for hvorfor spilde sin tid på at deltage i et pseudo-demokratisk skuespil. Denlangsigtede pris for denne undergravning af beboerdemokratiet vil være, at man mister én af de mestværdifulde aktiver i den almene sektor, nemlig beboernes medleven og engagement.Men indrømmet. Tingene bliver lettere for boligorganisationernes ledelser. Og tænk, hvis manoverførte overtrumfningsadgangen på nationalt plan. Så ville der aldrig mere være problemer medtilslutningen til EU-traktaterne. Hvis folket stemmer nej, så kan regeringen gennemføre det alligevel.Om arbejder og aktiviteterMan har helt bevidst gjort bestemmelsen meget bred. Der tales om ”arbejder og aktiviteter”. De to ordlapper sprogligt over hinanden. Et renoveringsarbejde er f.eks. også en aktivitet, og en fritidsaktivitetkan være et arbejde, f.eks. ”frivilligt socialt arbejde”.Men der er tale om en udvidelse af boligorganisationernes handlemuligheder i forhold til demuligheder, der i forvejen findes i loven. I bemærkningrne til bestemmelsen står der:”…forslagetgiver mulighed for også at iværksætte aktiviteter, de ikke har karakter af arbejder, når disseaktiviteter tager sigte på at styrke områdets konkurrenceevne.”Det skal formentlig forstås på den måde, at boligorganisationen kan påbyde afdelingerne ativærksætte og betale for fritidsaktiviteter, uanset om et flertal på et afdelingsmøde har sagt nej hertil,hvis bare fritidsaktiviteterne indgår i en boligsocial helhedsplan og de er med til at gøre afdelingenkonkurrencedygtig over for andre afdelinger.Der er tilsyneladende ingen grænser for hvilke fritidsaktiviteter, der kan indgå. Jeg vil derfor stillefølgende spørgsmål:Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for opførelse og drift af etfitnesscenter eller en svømmehal, der er fælles for flere bebyggelser i et område, blot dette projektindgår i en boligsocial helhedsplan?Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for afholdelse af kurser ivinsmagning, pilefletning, yoga og lignende, hvis disse aktiviteter indgår i en boligsocialhelhedsplan?
Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for udstationering afstøttepersoner til socialt udsatte beboere i afdelingen, blot dette projekt indgår i en boligsocialhelhedsplan?Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for afholdelse afkunstudstillinger, blot udstillingerne indgår i en boligsocial helhedsplan?
Jeg har intet imod de aktiviteter der er omtalt ovenfor. Men i det omfang de pågældende personer ikkekan eller vil betale for dem, må de enten opgives eller også må kommunen betale. At tvinge lejerne tilat betale over deres husleje er et udtryk for diktatur.Uklare formuleringerUd over disse principielle aspekter indeholder bestemmelsen så mange uklare formuleringer, at jeg vilopfordre ministeren til at trække lovforslaget tilbage, således at tingene kan blive ordentligtgennemarbejdet.Jeg vil eksemplificere problemerne i bestemmelsen med udgangspunkt i afsnit 5 i ministerenshøringsnotat. Mine kommentarer er indsat med[fed skrift i kantet parentes]
Uddrag af ministerens høringsnotat
5. Beboerdemokrati og organisering5.1. Øverste myndigheds adgang til at iværksætte arbejder og aktiviteter uden afdelingenssamtykkeBosam anfører, at forslaget, jf. lovforslagets § 1, nr. 40, om at give boligorganisationensøverste myndighed mulighed for i særlige tilfælde at iværksætte arbejder og aktiviteter modafdelingens ønske, reelt fjerner kernen i det nære og direkte afdelingsdemokrati.Det anføres videre, at ændringen er overflødig, da der allerede i dag kan gennemføresarbejder uden afdelingens samtykke, hvis kommunalbestyrelsen har givet pålæg om gennemførelse afarbejderne.Videre angives en række eksempler på arbejder, som den nye regel vil give øverste myndighedmulighed for at gennemføre uden afdelingens samtykke, og det anføres, at denne mulighed vilmedføre risiko for kraftige lejestigninger, uden at kvaliteten følger med op, bl.a. fordiboligorganisationen har en interesse i at gennemføre flest mulige arbejder for at indkasserebyggesagshonorar og betaling for byggesagsadministration.Kommentar:Der kan ikke opstilles en liste over, præcis hvilke arbejder og aktiviteter den foreslåede § 37, stk. 4,giver øverste myndighed mulighed for at iværksætte uden afdelingens samtykke.Imidlertid er det generelt en betingelse, at arbejderne eller aktiviteterne – udover at være en del af etstørre renoveringsarbejde, en større energibesparende foranstaltning, en boligsocial helhedsplan eller
en fremtidssikring af bebyggelsen i øvrigt – er nødvendige for at gøre boligerne tidssvarende ogkonkurrencedygtige overfor en bred kreds af boligsøgende.Denne betingelse indebærer i sig selv, at det ikke vil være en hverdagsbegivenhed, at øverstemyndighed iværksætter arbejder og aktiviteter uden afdelingens samtykke. Det fremgår da også afbemærkningerne til bestemmelsen, at øverste myndighed skal gøre sig store anstrengelser for attilrette planerne, så afdelingen vil kunne godkende dem, før der træffes beslutning efter den foreslåedebestemmelse.[Mine kommentarer:I bemærkningen til denne bestemmelse, skriver ministeren:”Kan afdelingens samtykke til depåtænkte arhejder og aktiviteter ikke opnås i første omgang, forudsættes det derfor, atboligorganisationen går i dalog med afdelingen om eventuelle muligheder for tilretning afplanerne, sådan at afelingen vil kunne gå ind for disse.”Efter sin ordlyd betyder ministerens bemærkning, at en beslutning om at iværksætte etrenoveringsprojekt, der er blevet nedstemt på et afdelingsmøde, er ugyldig, hvis den ikke følgesop af en fornyet forhandling med afdelingsbestyrelsen. Det må også betyde, at såfremt manbliver enig med afdelingsbestyrelsen om en ændring af det forkastede projekt, så skal detændrede projekt forelægges afdelingsmødet til fornyet afstemning.Det fremgår også af ministerens bemærkninger, at eventuelle tvister af lejerne kan indbringesfor beboerklagenævnet. I Almenlejelovens § 101, stk. 2 skal sagen imidlertid indbringes ”senest4-uger efter beslutningen”. Dette rejser tre spørgsmål:1. Hvilken beslutning? Er det beslutningen på første afdelingsmøde, andet afdelingsmøde eller erdet beslutningen i øverste ledelse af boligorganisationen om at gennemføre projektet på trods afen eventuel nedstemning på afdelingsmøde 2?Det må formentlig være datoen for øverste ledelses beslutning, der er bestemmende for, hvornårlejernes indsigelsesfrist udløber.2. Hvordan får lejerne at vide, at beslutningen er truffet?Normalt bliver lejerne ikke underrettet om de beslutninger, der tages i boligorganisationen.Referater fra bestyrelsesmøder er f.eks. ikke tilgængelige. Det kan også ske, at lejerne førstunderrettes om en belutning mere end 4 uger efter, at den er truffet. Derved ville lejerne væreafskåret fra at udnytte deres indbringelsesret. Det eneste logiske ville derfor være, atboligorganisationen fik pligt til at meddele hver enkelt lejer, at beslutningen var truffet, og atlejerne har ret til at indbringe sagen for nævnet senest 4 uger efter, at beslutningen var meddelt.3.Har beboerklagenævnene kun kompetence til at tage stilling til om de formelle forhold omkringbeslutningen er i orden - eller skal nævnet også tage stilling til om de indholdsmæssigebetingelser i § 37 stk. 4, nr. 1-4 er overholdt?Ministerens svar tyder på, at det sidste er tilfældet. Det betyder blandt andet,- atnævnet skaltage stilling til om et renoveringsarbejde er et ”større renoveringsarbejde”, -atnævnet skal tagestilling til om der er tale om ”større energibesparende foranstaltninger”,- atnævnet skal tagestilling til om en plan er ”boligsocial” og om der er tale om en ”helhedsplan” –atnævnet skaltage stilling til om et projekt vil medføre en ”fremtidssikring af bebyggelsen”
Efter stk. 5 skal nævnet tage stilling til om de pågældende arbejder ”er nødvendige for at gøreboligerne og boligafdelingerne tidssvarende og konkurrencedygtige over for en bred kreds afboligsøgende.”Det vil være meget væsentligt – ikke mindst for beboerklagenævnene, som skal tage stilling tilklager i sådanne sager – at reglerne om beslutningernes ugyldighed samles i et regelsæt, og atder heri også vil være definitioner af, hvad der forstås ved de begerber, jeg har sat ianførselstegn ovenfor. Dette kan ske gennem udstedelse af en bekendtgørelse. Jeg håberministeren, at ministeren vil udarbejde en sådan bekendtgørelse.Lejerforeningerne vil gøre, hvad de kan, for at få prøvet så mange af den slags tvister sommuligt ved beboerklagenævnene . Formentlig vil afgørelserne blive prøvet videre op i gennemretssystemet. Det er derfor sandsynligt, at der vil opstå sager, hvor beslutningen omiværksættelse af et større renoveringsprojekt bliver kendt ugyldig. I tilfælde af, at arbejdet ersat i gang, opstår følgende spørgsmål:A. Hvem skal betale erstatningen til entreprænører og andre involverede?B. Hvem skal betale omkostningerne ved retablering af de ændrede forhold?C. Har en lejer, der er blevet opsagt som følge af sammenlægning af lejligheder i forbindelsemed det ulovlige byggeri, ret til at blive genhuset i sin tidligere lejlighed? Har denpågældende krav på erstatning, og hvem skal i så fald betale?Der er to logiske muligheder:Boligorganisationen eller afdelingen.Det ville være helt urimeligt, at pålægge afdelingen og dens lejere, at betale for et ulovligtprojekt, som man fra starten har modsat sig. Hvis ikke Folketinget tager udtrykkeligt stilling tildette spørgsmål, kan det give anledning til nye og bekostelige retssager ved domstolene.]
(Ministerens kommentar, fortsat)Yderligere skal beslutninger om at bringe bestemmelsen i anvendelse indberettes til Indenrigs- ogSocialministeriet med oplysning om arbejdernes art og om baggrunden for, at øverste myndighed harfundet det nødvendigt at bringe bestemmelsen i anvendelse. Indberetningen sendes via dentilsynsførende kommunalbestyrelse, der således bliver bekendt med beslutningen og grundlaget fordenne og kan gribe ind ved tegn på misbrug.Endelig vil enhver lejer i afdelingen kunne anmode beboerklagenævnet om at tage stilling tilbeslutningens lovlighed.Der er således opstillet betydelige barrierer mod ukritisk anvendelse af denne nye beføjelse.[Bemærkninge om at indberetningen skal sendes via kommunalbestyrelsen står hverken i loveneller i lovbemærkningerne. Det er en ny bestemmelse, der nu lister sig ind i lovgivningen viaministerens høringsnotat. Er det fordi, man overså denne mangel, da man skrev selve loven?Hvad er det præcise indhold i den nye ”bestemmelse”. Betyder det, at en lejer både kan klage tilbeboerklagenævnet og til kommunalbestyrelsen?Forvirringen er betydelig. For mig er det endnu et argument for, at lovforslaget bør udskydes tilnæste folketingssamling for at sikre tid til en ordentlig gennembearbejdning.]