Under henvisning til Folketingets Boligudvalgs brev af 4. maj 2009 føl-ger hermed indenrigs- og socialministerens endelige svar på spørgs-mål nr. 54 ad forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v.,lov om leje af almene boliger, lov om friplejeboliger, lov om ejerlejlig-heder og lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. (selskabs-skatteloven) (Styring og finansiering af den almene boligsektor)(L 208).

Spørgsmål nr. 54:Hvor meget skal det offentliges støtte til det almene nybyggeri forhøjes (fxsom højere grundkapitaltilskud), hvis der år 10, 15, 20 eller år 25 jf. tabel 8.6i rapporten om den almene boligsektors finansiering, forudsættes balance tilejerboligen, og der forudsættes en real prisudvikling for ejerboliger på 1,5pct.; 2 pct. eller 3 pct. år 2014 – 2057?

Svar:Spørgsmålet besvares med udgangspunkt i den foreslåede finansierings- ogstøttemodel, hvor beboerbetalingsprocenten nedsættes fra 3,4 til 2,8 pct., oghvor opreguleringen sker med den fulde inflation i de første 20 år. Det eralene den almene bolig og ejerboligen, der sammenlignes, og alene på 10og 20 års sigt.Som i beregningerne bag tabel 8.6 i rapporten om den almene boligsektorfinansiering forudsættes inflationen at være 2 pct. pct. p.a. og anskaffelses-summen for en nybygget bolig 1,5 mio. kr. Den kommunale grundkapitaludgør 7 pct. Nutidsværdien af den statslige ydelsesstøtte beregnes for en40-årig periode. Det forudsættes i beregningerne, at ejerboligpriserne faldermed 1 pct. om året i perioden 2009-2013.Men disse forudsætninger udgør nutidsværdien af den beregnede ydelses-støtte efter den foreslåede finansieringsmodel 26 pct. af anskaffelsessum-men.

Der gøres opmærksom på, at den anvendte model fokuserer på bolig-omkostningerne og f.eks. ikke tager højde for den investeringsrisiko, bolig-ejerne - til forskel fra lejerne – har. Modellen belyser dermed ikke alle aspek-ter af forholdet mellem ejernes og lejernes økonomi, hvilket naturligvis måinfluere på, hvordan modellens resultater kan fortolkes, og i en række sam-menhænge begrænser anvendelsen.I tabel 1 vises boligomkostninger for ejerboligen og den almene bolig underforudsætning af, at de reale boligpriser stiger med 1,5 pct., 2,0 pct. eller 3,0pct. årligt i perioden 2014-2057. Beboerbetalingen forudsættes i overens-stemmelse med den foreslåede nedsættelse af startlejen at udgøre 2,8 pct.af anskaffelsessummen.Tabel 1. Boligomkostninger i ejerboligen ved forskellige scenarier for denreale ejendomsprisudvikling i perioden 2014-2057, samt almen bolig ved eninitial beboerbetalingsprocent på 2,8

Ejerbolig

Prisudvikling:2009-20132014-2057Tidshorisont (år)510200,0 pct.0,0 pct.105.20088.10076.600-1,0 pct.1,5 pct.118.50084.90065.000-1,0 pct.2,0 pct.118.50081.60059.400-1,0 pct.3,0 pct.118.500 75.20074.700 74.80047.000 74.300

Almen

Tabel 1 kan sammenlignes direkte med tabel 8.6 i rapporten om den almeneboligsektors finansiering og viser for den almene bolig effekten af nedsættel-sen af den initiale beboerbetalingsprocent og den hurtigere regulering afbeboerbetalingen de første 20 år.Det fremgår, at boligomkostningerne i ejerboligen ved både en 5- årig og en10-årig tidshorisont ligger over boligomkostningerne i den almene bolig. Kunved gennemsnitlige reale stigninger i ejendomsværdien på 3,0 pct. bliver degennemsnitlige årlige omkostninger i ejerboligen med en 10-årig horisont lidtmindre end i den almene bolig. Ved en 20-årig tidshorisont ligger omkost-ningerne i ejerboligen under den almene boligs for såvel ejendomsværdi-stigninger på 1,5 pct, 2,0 pct og 3,0 pct.Tabel 2 viser, hvilke beboerbetalingsprocenter, der i henholdsvis 10 og 20 årefter beregningernes start netop sikrer, at den almene bolig og ejerboligenhar samme omkostninger (jf. modellens definitioner). Beregningerne gen-nemføres for alternative stigninger i ejerboligpriserne i perioden 2014-2057.

Tabel 2. Beboerbetalingsprocenten ved alternative scenarier for ejerboligpri-serne, hvis det forudsættes, at de gennemsnitlige boligomkostninger skalvære identiske i en almen bolig og en ejerbolig ved en tidshorisont på hen-holdsvis 10 og 20 år.Real prisstigningstakt på 1,5 pct. p.a.10 års sigt20 års sigt”Ligevægts-beboerbetalingsprocent”Forøgelse af støtte i pct. af anskaffelses-sumReal prisstigningstakt på 2,0 pct. p.a.”Ligevægts-beboerbetalingsprocent”Forøgelse af støtte i pct. af anskaffelses-sumReal prisstigningstakt på 3,0 pct. p.a.”Ligevægts-beboerbetalingsprocent”Forøgelse af støtte i pct. af anskaffelses-sumOver 2,800,02,1514,0

Regneeksemplerne i tabel 2 viser i overensstemmelse med tabel 1, at detmed en tidshorisont på 10 år ikke er nødvendigt at ændre den initiale bebo-erbetaling for at sikre, at boligomkostningerne i det almene nybyggeri erlavere end i ejerboligerne, hvis priserne på ejerboligen stiger med enten 1,5pct. eller 2,0 pct. realt om året i perioden 2014-2057.Hvis ejerboligpriserne stiger med 3 pct. realt om året i perioden 2014-2057,skal den initiale beboerbetalingsprocent kun nedsættes marginalt for at ska-be balance til ejerboligen. Hvis beboerbetalingen reduceres med 0,05 pct.point til 2,75 pct. vil ydelsesstøtten andel af anskaffelsessummen vil stigemed ca. 1 pct., svarende til en stigning fra 26 pct. til 27 pct. For en tilsagns-årgang på 5.000 boliger vil det med de anførte forudsætninger medførestatslige merudgifter i størrelsesordenen 75 mio. kr.Ved en tidshorisont på 20 år skal den initiale beboerbetaling nedsættes til1,75 pct. for at sikre, at boligomkostningerne i det almene nybyggeri ikke erhøjere end i ejerboligerne, hvis priserne på ejerboligen stiger med 2 pct. realtom året i perioden 2014-2057.Med denne nedsættelse af beboerbetalingen vil ydelsesstøttens andel afanskaffelsessummen stige med knap 23 pct.point, svarende til en stigningfra 26 pct. til 49 pct. For en tilsagnsårgang på 5.000 boliger vil det medførestatslige merudgifter i størrelsesordenen 1,7 mia. kr.

Det er således tydeligt, at tidshorisonten spiller en meget stor rolle for resul-taterne. Beboerbetalingsprocenten bliver klart lavere ved en meget langtidshorisont, givet de i spørgsmålet anførte prisstigningstakter, Det kræverdermed højere ydelsesstøtte, desto længere ude i fremtiden den ønskedebalance skal etableres.