L 208 - 2008-09 - Endeligt svar på spørgsmål 56: Spm., om ministeren eksplicit kan tage stilling til hver enkelt af de forslag, som LLO har lagt frem i sit høringssvar, til indenrigs- og socialministeren

Spørgsmål nr. 56Ministeren bedes eksplicit tage stilling til hver enkelt af de forslag, som LLOhar lagt frem i sit høringssvar?Svar:Det omtalte høringssvar er et fælles høringssvar afgivet af Lejernes LO ogDanmarks Lejerforeninger.Ad forslag 1 – Lejeren skal have vetoret mod moderniseringerLejerorganisationerne mener, at en lejer kan blive tvunget til at accepteref.eks. udskiftning af et køkken, som den pågældende har installeret efterråderetsreglerne, med et nyt og ringere, som den pågældende tilmed skalbetale lejeforhøjelse for.Dette er ikke korrekt. For det første skal en lejer ikke betale en forbedringsle-jeforhøjelse, hvis lejemålets brugsværdi ikke forøges. Dette vil i det skitsere-de eksempel ikke være tilfældet. For det andet vil lejeren have ret til godtgø-relse for værdien af det køkken, han har installeret efter reglerne om råderet,hvis han flytter inden nedskrivningsperioden er udløbet.Lejerorganisationernes forslag strider efter min opfattelse mod de beboer-demokratiske principper, hvorefter det er flertallet i den enkelte afdeling, sombeslutter at modernisere afdelingens boliger. Det må lægges til grund, at enbeslutning om, at alle boligerne skal være omfattet, er begrundet i, at alle

boligerne har behov for den pågældende modernisering, idet den typiskekøkkenmodernisering i dag sker ved et tilvalg, hvor den enkelte lejer vælgeren modernisering, som kan tilpasses de individuelle behov. Udgangspunkteter således, at der i praksis tages de fornødne hensyn til lejerne, herunder iden situation, hvor lejeren har udnyttet sin individuelle råderet og derfor ikkeer interesseret i at være omfattet af en fælles modernisering.Jeg har meget svært ved at forestille mig, at en afdeling vil påtvinge en lejeret nyt og ringere køkken, når udgiften til denne forandring ikke kan kræveshos den pågældende lejer, og når afdelingen under alle omstændighederskal betale godtgørelse efter råderetsreglerne, hvis lejer flytter i nedskriv-ningsperioden.Hvis den enkelte lejer skulle kunne modsætte sig nødvendige moderniserin-ger, kunne det endvidere blive vanskeligt for boligorganisationen at sikre, atboligerne er tidssvarende, ligesom det ville blive dyrere, hvis boligorganisati-onen skulle foretage enkeltmoderniseringer ved lejerens fraflytning.I forlængelse heraf indgår det i boligaftalen, at der skal igangsættes en un-dersøgelse af den enkelte lejers muligheder for at bestemme og få indflydel-se på renovering og modernisering af lejerens bolig, herunder muligheder forat undgå uhensigtsmæssige moderniseringer af lejerens bolig. I den forbin-delse undersøges anvendelsen af de eksisterende regler om mindretalsbe-skyttelse i forbindelse med de nævnte arbejder samt om anvendelsen afadgangen til at igangsætte arbejder efter eget ønske.Ad forslag 2 – Lejer skal have ret til forandringer uden retableringspligtJeg går ud fra, at lejerorganisationernes forslag omhandler reglerne om rå-deret i den almene lejelov. Efter disse regler har lejeren ikke ret til at udføreforandringer i boligen bortset fra skillevægsarbejder.Der er imidlertid allerede efter gældende regler hjemmel til, at boligorganisa-tionen kan indgå aftale med den enkelte lejer, hvorefter lejeren får tilladelsetil at udføre forandringer. Hvis lejeren får en sådan tilladelse, kan det indgåsom et vilkår, at lejeren skal foretage retablering ved fraflytning, og det skalfremgå af aftalen, om der er retableringspligt.Om det er rimeligt at stille krav om retablering beror på en konkret vurderingaf arbejdets karakter. Efter min opfattelse er det mest hensigtsmæssigt, atdet er boligorganisationen, der vurderer, om der skal være retableringspligt,så derfor har jeg ikke planer om at ændre reglerne på dette punkt.For en ordens skyld kan jeg tilføje, at der ikke er retableringspligt ved forbed-ringsarbejder.

Ad forslag 3 – Lejer skal sikres råderet med godtgørelseDet fremgår af henvendelsen, at det skal præciseres, at ændringer i forholdtil positivlisten ikke er forandringer, men forbedringer.Der er ingen positivliste vedrørende råderetsarbejder. Råderetten giver leje-ren ret til at udføre alle slags forbedringer bortset fra at installere hårde hvi-devarer (hårde hvidevarer kan installeres efter installationsretten). Råderet-ten indebærer, at der ydes godtgørelse ved fraflytning efter bestemte regler.Der synes således ikke behov for at præcisere de gældende regler.

Ad forslag 5 – Udvidelse af beboerklagenævnets kompetenceLejen i almene boliger fastsættes efter balancelejeprincippet, således atlejeindtægten m.v. kan dække de udgifter, der er forbundet med driften af enafdeling. Det giver derfor ikke mening at udvide beboerklage-nævnets kom-petence til at omfatte afgørelser om midlertidig nedsættelse af lejen, indtil etarbejde er gennemført, da der herved ikke bliver balance mellem indtægterog udgifter. Jeg ser heller ikke mulighed for at pålægge boligorganisationenselv at afholde udgifterne til en midlertidig lejenedsættelse, uden at den pået tidspunkt vil være nødsaget til at sende regningen videre til lejerne, daboligorganisationen ikke har selvstændige indtægter.Der er allerede efter de gældende regler mulighed for, at kommunalbestyrel-sen som tilsynsmyndighed kan gribe ind, hvis en boligorganisation ikke efter-lever en beboerklagenævnsafgørelse om gennemførelse af vedligeholdel-sesarbejder. Om fornødent vil kommunalbestyrelsen kunne sikre gennemfø-relsen af sådanne arbejder gennem udpegning af en midlertidig forretnings-fører for boligorganisationen. Jeg ser derfor intet behov for udvidelse af be-boerklagenævnets kompetence på dette område.

Ad forslag 6 – Opkvalificering af nævnsmedlemmernes kompetencerDe menige medlemmer af beboerklagenævnet udpeges af kommunalbesty-relsen efter indstilling af henholdsvis de almene boligorganisationer, der harafdelinger i kommunen, og de større lejerforeninger i kommunen.De menige medlemmer af beboerklagenævnet skal være sagkyndige medhensyn til almene boligforhold. Jeg har derfor fuld tillid til, at de personer, derindstilles af boligorganisationer og lejerorganisationer og udpeges af kom-munalbestyrelsen, besidder de fornødne kvalifikationer til at bestride hvervet

som medlemmer af beboerklagenævnet. Jeg mener derfor ikke, at der erbehov for et særligt regelsæt om opkvalificering af medlemmerne og støtte tilderes efteruddannelse. Medlemmerne skal være kvalificerede allerede fraindstilling fra organisationerne, hvilket yderligere sikres ved kommunalbesty-relsens udpegning. Derfor må medlemmerne også formodes at vedligeholdederes kvalifikationer.Det påhviler kommunalbestyrelsen at stille lokaler m.v. til rådighed for bebo-erklagenævnet, ligesom kommunalbestyrelsen afholder udgifterne ved næv-nets virksomhed. Kommunalbestyrelsen har hjemmel til at yde vederlagsåvel til formanden som til de menige medlemmer m.fl., således at der kantages hensyn til den konkrete arbejdsbelastning i beboerklagenævnet. Jegmener ikke, at der er behov for herudover at fastsætte bestemmelser om,hvorledes den enkelte kommunalbestyrelse vil yde vederlag til nævnsmed-lemmerne.

Ad forslag 7 – Lejer får ret til at se bilagsmateriale for afdeling og boligor-ganisationAfdelingsbestyrelsen har i forbindelse med godkendelse af budget og regn-skab ret til at se alle bilag, som er nødvendige for dens godkendelsesbefø-jelse.Afdelingsmødet kan ligeledes i forbindelse med godkendelse af budget ogregnskab forlange at se alle relevante bilag, som er nødvendige for godken-delsesbeføjelsen, herunder f.eks. den årlige rapport om vedligeholdelsestil-standen og den langsigtede vedligeholdelsesplan.Der er således sikret, at beboerne får al den information, som er nødvendigfor, at de kan udøve deres beboerdemokratiske rettigheder i afdelingen.Den enkelte beboer har derimod ikke – uafhængig af afdelingsmødet – ret tilat se de bilag, der knytter sig til budgettet eller regnskabet, idet det vurderessom mindre sandsynligt, at en beboer har en beskyttelsesværdig individuelinteresse i bilagsmaterialet, som kan begrunde den administrative og øko-nomiske belastning, det er for boligorganisationen at stille det til lejernesdisposition.Det bemærkes, at den enkelte boligorganisation kan vælge at give de enkel-te beboere mulighed for at se de nævnte bilag, der knytter sig til budget ogregnskab, samt andre relevante bilag

Ad forslag 9 – Afdelingen får ret til at vælge sammenlægning/opdeling afafdelingenI dag skal sammenlægning af afdelinger godkendes af de berørte afdelinger,mens opdeling af en afdeling i flere mindre kan gennemføres uden at afde-lingen spørges.Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, er det hensigten atharmonisere de administrativt fastsatte regler om sammenlægning og opde-ling af afdelinger, således at også opdeling af en afdeling skal godkendes afafdelingsmødet. Fremover vil såvel sammenlægning som opdeling af afde-linger derfor skulle besluttes af øverste myndighed og godkendes af deneller de berørte afdelinger.Jeg finder det ikke hensigtsmæssigt, såfremt afdelingen får ret til at beslutteopdeling og sammenlægning. Det er afgørende for boligorganisationensmulighed for at varetage langsigtede hensyn til en effektiv og rationel drift afhensyn til huslejen, at øverste myndighed bevarer sin kompetence i spørgs-målet om sammenlægning og opdeling.Ad forslag 10 – Ret til at vælge administratorEfter min opfattelse er det ikke en holdbar løsning på konflikter mellem afde-ling og administration at lade den enkelte afdeling få mulighed for selv atvælge administrator. Det følger af den almene sektors opbygning, at beslut-nings- og ansvarskompetencen vedrørende administrationen af de enkelteafdelinger ligger hos øverste myndighed og organisationsbestyrelsen. Detmedfører, at beslutninger om administration af ventelister, aftaler om fleksi-bel udlejning og disponering af økonomiske midler i dispositionsfonden m.v.træffes på boligorganisationsniveau. En ekstern administrator vil såledesvære bundet af de beslutninger, der træffes af boligorganisationen, og for-slaget vil ikke give beboerne på afdelingsniveau større indflydelse på dendaglige administration af deres ejendom.Forslaget vil betyde, at afdelingerne i samme boligorganisation kan haveforskellige forretningsførere, som tager sig af den daglige administration ioverensstemmelse med de beslutninger og retningslinjer, der er fastlagt i dekompetente beboerdemokratiske organer. Administrationsopgaven må såle-des alt andet lige blive dyrere for afdelingerne og vil derfor give anledning tilhuslejestigninger. En effektiv drift af den almene boligsektors mere end500.000 boliger forudsætter en professionel og rationel tilrettelæggelse afadministrationen og en udnyttelse af stordriftsfordele i det omfang, det ermuligt. Med det gældende system har boligorganisationen mulighed for atplanlægge en omkostningsbevidst, effektiv og professionel administrationved at kunne have egen administration eller ved at kunne lægge hele ellerdele af administrationen ud til den samme forretningsfører.

En eventuel samarbejdskonflikt mellem organisation og afdeling må såledesførst og fremmest søges løst ved oplysning og dialog mellem parterne, her-under med inddragelse af det kommunale tilsyn. Lejerne udgør flertallet i allede beboerdemokratiske organer, og en afdeling, der er utilfreds med øverstemyndigheds administrationspolitik, må derfor sørge for at gøre sin indflydel-se gældende ved valget til øverste myndighed. Hertil kommer, at der allere-de i dag i kraft af det kommunale tilsyn er et tilsyns- og reaktionssystem ilovgivningen, hvis en konflikt skulle handle om, at en boligafdeling ikke ad-ministreres på forsvarlig vis.Ad 11 – Afdelingsbestyrelsen får ret til at medtage bisidder ved interne ogeksterne møderEfter min opfattelse må afdelingsbestyrelsens mulighed for at medtage enrepræsentant fra en lejerforening bero på, at de øvrige mødedeltagere erindforstået hermed.Ad 12 – Ret til medbestemmelse ved ansættelse af ledende ejendomsfunkti-onærDa de enkelte afdelinger ikke kan tegne boligorganisationen, kan de hellerikke stå som arbejdsgiver i forhold til boligorganisationens personale. Hertilkommer, at boligorganisationens bestyrelse er ansvarlig for den daglige driftog derfor også bør have retten til at ansætte og afskedige personale.Endelig ville en ret for afdelingen til at kræve indflydelse på ansættelse afejendomsfunktionærer – eller en ret til at forlange, at navngivne medarbejde-re ikke udfører arbejde i bebyggelsen – kunne vanskeliggøre ansættelse afmedarbejdere, der for at opnå fuld arbejdstid skal arbejde i flere afdelinger.Ad 13 – Afdelingsbestyrelsen skal have forelagt 5 års regnskabstal, samtoversigt med sammenlignelige nøgletalJeg er enig med lejerorganisationerne i, at det er vigtigt, at der er et godtgrundlag for afdelingernes budget- og regnskabsvurdering i form af nøgletal,statistik m.v. Jeg kan i den forbindelse oplyse, at der under opfølgningen påloven vil blive taget initiativer, der skal styrke afdelingens og andre partersvidenberedskab. Dette vil ske dels ved en kritisk gennemgang af de eksiste-rende regnskabsregler, som skal sikre størst mulig informationsværdi afregnskabet, dels ved etablering af nye relevante nøgletal, herunder på regn-skabsområdet. Tilsammen skal initiativerne sikre størst mulig gennemsigtig-hed. Jeg vil lade de konkrete forslag indgå i denne opfølgning.Jeg kan i øvrigt oplyse, at alle nyere regnskabsdata ligger i regnskabsdata-basen, som findes på Landsbyggefondens hjemmeside.Ad forslag 14 – Afdelingen skal have ret til indmeldelse i lejerforeningerJeg kan henvise til mit svar på spørgsmål 24.

Ad forslag 15 – Nye regler vedrørende overskudsbudgettering i afdelingen,samt opstramning af regler om henlæggelserLejerorganisationerne foreslår etablering af en overskudssaldo. Jeg er alle-rede opmærksom på denne mulighed, som har lighedspunkter med reglernefor f.eks. selvejende ungdomsboliger. Såfremt afdelingerne i dag budgettererkorrekt, vil der dog ikke være nogen reel forskel på virkningen af den eksi-sterende og den foreslåede konteringsform, og dermed ikke nogen mulighedfor besparelse på boligstøtteudgifterne. Jeg vil lade forslaget indgå i denplanlagte, kommende gennemgang af regnskabsreglerne.Lejerne foreslår endvidere, at reglerne om henlæggelser til vedligeholdelseog fornyelse ændres, således at henlæggelserne skal være baseret på en”tilstandsvurdering”. Reglerne forudsætter imidlertid allerede, at der foreta-ges en konkret vurdering af den enkelte bygnings tilstand, som grundlag forudarbejdelse af en mindst 10-årig vedligeholdelses- og fornyelsesplan. Deter desuden hensigten, at der fremover i styringsdialogen skal sættes fokuspå afdelingernes fysiske tilstand.Derudover er det min hensigt, at der i opfølgningsarbejdet vedrørende lovener fokus på dette område, herunder ved at der etableres nøgletal om hen-læggelser. Derimod vil mekaniske regler om, at henlæggelser skal have enganske bestemt størrelse, som foreslået af lejerorganisationerne, efter minopfattelse ikke være tilstrækkeligt smidige og dynamiske til at sikre passen-de henlæggelser.Ad forslag 16 – Minimumsgrænse for dispositionsfondenDet er hensigten administrativt at ophæve muligheden for, at der kan opkræ-ves bidrag til dispositionsfonden, såfremt den overstiger det fastsatte mini-mum, jf. bemærkningerne til afsnit 2.6.2.2. Derimod er det hensigten at fast-holde den gældende regel om, at det er størrelsen af den likvide saldo, derindgår i opgørelsen af fondens størrelse, idet bundne midler ikke kan tjene tilakut sikkerhedsbuffer for afdelingerne.Ad forslag 17 – Lejetab pga kommunens krav om ledige lejligheder skaldækkes af kommunenJeg kan henvise til mit svar på spørgsmål 43.Ad forslag 18 – Positivliste for arbejdskapitalenIdet jeg henviser til mine besvarelser af spørgsmål 32 og 33 finder jeg detuhensigtsmæssigt og tillige ude af trit med formålet med arbejdskapitalenbåde at fastsætte en positivliste for dens anvendelse og fastsætte en centralnorm for dens størrelse.Ad. forslag 19 – Oprettelse af et uafhængigt tilsyn med den almene sektorJeg kan henvise til min besvarelse af spørgsmål 46 (kommentarer til hen-vendelsen af 1. maj 2009 fra Danmarks Lejerforeninger).