Høringsnotat vedrørende

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boli-

ger og lov om leje (Styrket indsats i ghettoområder og anvendelse af den

almene boligsektors midler) (L 61)

1. Indledning

Lovforslaget har i perioden 12. til 19. november 2010 været i høring hos enrække organisationer m.v., jf. neden for under pkt. 13.

2. Generelle bemærkninger

Det overordnede indtryk af høringssvarene er, at der ses positivt på anvendel-sen af Landsbyggefondens midler til fysiske indsatser, herunder især til renove-ring samt til en boligsocial indsats. Derimod er der fra nogle høringsparter kri-tik af medfinansieringen af nybyggeriet.En række svar indeholder kritik af anvendelsen af ordet ’ghetto’ i sammenhængmed udsatte boligområder. Det er opfattelsen, at der er tale om en unødvendigstigmatisering af områderne, som til en vis grad modarbejder indsatsen i områ-derne.Endelig foreslårLejernes LO,at alle boligtyper skal bidrage til løsning af denboligsociale opgave. Endvidere har LLO en række principielle betragtningerom dansk boligpolitik, som ligger uden for lovforslagets rammer.Herudover indeholder høringssvarene en række indholdsmæssige bemærknin-ger, hvoraf de vigtigste gennemgås i det følgende.

3. Renovering

BLfinder, at boligaftalen giver mulighed for at løfte de udsatte boligområdersamt forbedre boligstandarden i de øvrige boligområder. Den afsatte ekstraor-dinære ramme på 5 mia. dækker ikke fuldt ud behovet på ventelisten og Lands-foreningen hæfter sig ved, at det er aftalt at følge udviklingen på ventelistennøje.Lejernes LObeklager, at regeringen ikke er mere ambitiøs og finder, at der erplads til en højere investeringsramme.Kommentar

Med den afsatte ekstraordinære ramme til renovering vil der ske en markantfremrykning af renoveringsinvesteringerne i det almene byggeri. Der er såledesafsat en ramme på 5.140 mio. kr. i 2011, 4.140 mio. kr i 2012 og 3.640 i 2013.Den eksisterende venteliste fra 2013 og følgende år på 7 til 8 mia. kr. vil såle-des være mere end halveret i 2012 og vil være helt afviklet i 2013.Bygherreforeningenfinder det positivt med flere midler til renovering af hen-syn til energiforbedringer og af hensyn til byggeriets konjunktursituation.DI Byggematerialerfinder det positivt, at der lægges op til at forbedre de al-mene boliger. Landsbyggefonden bør have øget frihed til bl.a. at iværksætterentable energiinvesteringer. Det foreslås endvidere, at muligheden for regule-ring af renoveringsaktiviteten af hensyn til samlede aktivitet bør udgå. Endeliger det opfattelsen, at Landsbyggefondens midler ikke bør anvendes til en bolig-social indsats, da den potentielle renoveringsindsats herved reduceres.KommentarMed hensyn til energiinvesteringer vurderes det, at ca. 1/3 af renoveringsram-men allerede i dag omhandler energirelaterede arbejder inden for Bygningsreg-lementets energibestemmelser. Herudover har en boligafdeling altid mulighedfor og incitament til selv at iværksætte rentable energiinvesteringer efter dealmindeligt gældende regler.Med hensyn til aktivitetsstyringen ligger bestemmelsen i § 91 i forlængelse afden generelle bestemmelse i almenboliglovens § 103, hvor socialministerenkan træffe bestemmelse om regulering af bygge- og anlægsvirksomheden. Be-stemmelsen i § 91 præciserer, at fonden kan udskyde renoveringens påbegyn-delse, såfremt dette er påkrævet. I lyset af, at der som følge af forslaget i dekommende 6 år igangsættes renoveringsarbejder for op imod 16 mia. kr., børdenne mulighed fortsat være til stede.Indsatsen i de udsatte boligområder skal være helhedsorienteret og ikke alenevære fokuseret på den fysiske opgradering. På den baggrund anvendes Lands-byggefondens midler også til en boligsocial indsats.Ældremobiliseringennoterer med tilfredshed, at delrammen til forbedring afhandicaptilgængeligheden i det almene byggeri foreslås forhøjet.KommentarDer skal til stadighed gøres en indsats for, at det almene byggeri er egnet formennesker med handicap. Derfor er rammen hertil også øget til 200 mio. kr.årligt frem til og med 2016 (2011- priser).

4. Nedrivning

Realkreditrådet og Realkreditforeningenbemærker, at kapitaltilførsel i henholdtil den såkaldte femtedelsordning baserer sig på en aftale mellem Landsbygge-fonden og realkreditsektoren. Der er således tale om en frivillig ordning ogikke en regel. Det er op til det enkelte institut i hver enkelt sag at tage stillingtil, om instituttet ønsker at deltage med kapitaltilførsel. Der tages derfor forbe-

hold for institutternes medvirken, ligesom der tages forbehold for, at der kanvære behov for at genberegne de supplerende statsgarantier for den resterendeafdeling.Finansrådethenviser til realkreditorganisationernes bemærkninger.KommentarDe foreslåede ændringer vedr. nedrivning omhandler alene rammerne forLandsbyggefondens medvirken. For så vidt angår realkreditinstitutternes med-virken er der ikke foreslået ændringer i den gældende praksis. Institutternesmedvirken vil således fortsat basere sig på, at institutterne i hver enkelt sagtager stilling til, om det pågældende institut ønsker at deltage.Lejernes LOfinder, at forslag om nedrivning af boligblokke er udtryk forumyndiggørelse af lejerne, idet de sættes uden for indflydelse.KommentarLovforslaget indeholder ikke forslag til ændringer for så vidt angår beslutningom nedrivning, men alene forslag til ændringer af rammerne for Landsbygge-fondens medvirken. Beslutning om nedrivning træffes fortsat af boligorganisa-tionens øverste myndighed med efterfølgende godkendelse af kommunalbesty-relse og socialministeren. Sker nedrivning som led i et samlet løft af et område,skal den være koordineret med en helhedsplan for området.

5. Infrastukturændringer

Det Centrale Handicapråd og Center for Ligebehandling af Handicappedefinder, at der i forbindelse med tilskud til infrastrukturændringer lægges vægtpå, at tilgængeligheden i de ydre arealer sikres for personer med funktionsned-sættelse.KommentarFormålet med den afsatte ramme til infrastrukturændringer i ghettoområderneer at tilvejebringe en bedre fysisk sammenhæng mellem områderne og de om-givende bykvarterer for på den måde at bidrage til at sikre kontakten med detomkringliggende samfund. Det ligger som en naturlig forlængelse heraf, atændringerne udformes, så der tages hensyn til tilgængeligheden.Lejernes LOstøtter forslaget om, at der skal udarbejdes analyser af, hvordansammenhængen mellem et ghettoområde og den øvrige by sikres, som forud-sætning for at modtage støtte til infrastukturændringer.

6. Nybyggeri

BLfinder det ikke rimeligt, at almene lejere via deres indbetalinger til Lands-byggefonden og fondens bidrag til nybyggeriet skal betale mere til ældrebolig-byggeriet end andre borgere i landet skal.Lejernes LOfinder, at det fortsatte tyveri af lejernes penge skal stoppe, idetforestillingen om, at den almene sektor skal betale støtten tilbage ikke er ret-færdig.Kommentar

Formålet med at opspare den overskydende lejebetaling som følge af udamorti-serede lån har helt fra starten været, at de skulle medvirke til at øge selvfinan-sieringen af det almene byggeri. Det gælder, uanset der er tale om nybyggerieller tale om det eksisterende byggeri. Der er derfor ikke tale om noget tyveri aflejernes penge. Det gælder også, uanset der er tale om ungdomsboliger, fami-lieboliger eller ældreboliger. Alle befolkningsgrupper har brug for, at der bliverbygget flere boliger, og derfor er det vanskeligt at se, hvorfor der skal væreforskel på finansieringen. Hertil kommer, at ældreboliger jo på sigt vil kommetil at bidrage til Landsbyggefonden.

7. Boligsocial indsats

Rådet for Socialt udsatte finder, at der er for lidt opmærksomhed omkring be-tydningen af fattigdom i den generelle debat om de udsatte boligområder. Fat-tigdom medfører et stort behov for boligsociale indsatser. Rådet tager til efter-retning, at der sættes midler af hertil i de kommende år og finder, at fokus ihøjere grad må rettes mod den brede gruppe af socialt udsatte.KommentarI de udsatte boligområder er der fortsat behov for en boligsocial indsats ogderfor foreslås der afsat 440 mio. kr. årligt hertil. Fokus for midlernes anven-delse vil være at styrke det sociale liv og sammenhængskraften i boligområdet,herunder ved gode opvækstvilkår, beskæftigelses- og erhvervsmuligheder ogkultur- og fritidstilbud, hvilket naturligt omfatter den brede del af de socialtudsatte.Lejernes LOfinder, at der er behov for flere midler til lejenedsættelser i det nyealmene byggeri samt til en boligsocial indsats med henblik på støtte til lokaleklub- og idrætsaktiviteter.KommentarFor så vidt angår lejen i det nye almene byggeri, er den medio 2009 med sty-ringsreformen blevet nedsat fra 3,4 pct. af anskaffelsessummen til 2,8 pct.,svarende til en nedsættelse på 12 pct. Der er derfor ikke brug for yderligerenedsættelser her. Det bemærkes, at den afsatte ramme i Landsbyggefonden ertiltænkt lejenedsættelser i de udsatte boligområder og ikke i det nye byggeri.Der er afsat i alt 440 mio. kr. årligt. Det er et ganske stort beløb, som bl.a. vilmuliggøre, at der sættes fokus på etablering af kultur- og fritidstilbud i de ud-satte boligområder.

8. Udlejningsregler

BLanfører, at anvendelsen af udlejningsinstrumenterne er mest effektiv, så-fremt de hviler på fælles forståelse mellem kommune og boligorganisation.Styringsdialogen udgør en god platform for samarbejdet mellem parterne og deforeslåede ændringer burde derfor i højere grad have taget afsæt heri. Med hen-syn til forslaget om at udvide kombineret udlejning til også at omfatte førtids-pensionister, finderBLdet kan have uheldige effekter, idet førtidspensionistermed funktionsnedsættelse nu kan blive afvist til boliger i nyrenoverede afdelin-ger, hvor der ofte har været fokus på tilgængelighed.

KommentarForslagene vedr. forbud mod anvisning og udvidelsen af kombineret udlejningretter sig alene mod kommunen, og forudsætter således ikke en aftale mellemkommune og boligorganisation.For så vidt angår forslag om fortrinsret til ghettoområderne og om mulighedenfor at udbrede en udlejningsaftale til at gælde alle boligorganisationer er ud-gangspunktet fortsat styringsdialogen og samarbejdet mellem kommune ogboligorganisation. Kun i det omfang det ikke kan lykkes at få gennemført enhensigtsmæssig aftale, omfattende alle boligorganisationer i kommunen, vil detvære relevant for kommunen at benytte sig af de foreslåede muligheder.Der er ikke identitet mellem førtidspensionister og mennesker med et handicap.Der vil derfor forsat være god brug for handicapegnede boliger også i ghetto-områderne.Lejernes LOkan principielt støtte forslagene vedr. ændring af kombineret ud-lejning, fortrinsret til ghettoområderne og muligheden for at udbrede en udlej-ningsaftale, idet organisationen finder, at det bør være afdelingen og ikkekommunen, som beslutter, om de pågældende bestemmelser skal være gælden-de.KommentarForslagene sigter på at give kommunerne bedre muligheder for at regulere be-boersammensætningen i kommunens udsatte boligområder bl.a. ved at inddragealle boligorganisationer i kommunen. Det vil derfor ikke give mening at over-lade beslutningskompetencen til den enkelte afdeling.Det Centrale Handicapråd og Center for Ligebehandling af Handicappedeforeslår, at kommuner, der benytter sig af den foreslåede ændring af kombine-ret udlejning til at afvise udlejning til bl.a. modtagere af førtidspension, skalsikre, at den udarbejdede strategi for udlejningen af almene boliger, der tagerhøjde for de svageste gruppers boligbehov, også tager stilling til, hvordan per-soner, der har behov for en særligt indrettet bolig, får anvist en bolig i kommu-nen.KommentarFormålet med almene boliger er at stille boliger til rådighed for befolknings-grupper med særligt behov, herunder ældre og personer med handicap. Det vilderfor også være naturligt at lade overvejelser om, hvordan personer, der harbehov for en særligt indrettet bolig, får anvist en sådan, indgå i en overordnetstrategi for udlejningen af de almene boliger i kommunen.Rådet for Socialt Udsattefinder, at det er betænkeligt at indføre forbud modanvisning af kriminelle til ghettoområder og områder med kombineret udlej-ning uden samtidig at skærpe krav om, at kommunen skal finde en alternativbolig.

KommentarDet bemærkes, jf. den foreslåede § 59, stk. 7, at såfremt kommunen ikke findealternativt beliggende boliger, skal der ske anvisning i de udsatte boligområder.

9. Udfordringsret

BLfinder, at den foreslåede dispensationsadgang i § 144, stk. 2, bør udvides tilogså at omfatte tilgrænsende lovgivning og ikke kun almenboligloven, ligesomadgangen ikke bør være begrænset til udsatte boligområder, der er omfattet afen helhedsplan.KommentarHensigten med forslaget har været at sikre de optimale manøvremuligheder forde boligorganisationer, der skal gennemføre en indsats i de udsatte boligområ-der. Derfor er der foreslået adgang til at fravige bestemmelser for det almenebyggeri i områder omfattet af en helhedsplan. For det øvrige byggeri er dernetop gennemført en omfattende afbureaukratisering og forenkling af regelsæt-tet, hvorfor der ikke her er akut behov for en dispensationsadgang.

10. Identifikation af et ghettoområde

Advokatrådet, Bygherreforeningen, Lejernes LO, Rådet for Socialt Udsatte ogSBifinder det problematisk og stigmatiserende både at anvende betegnelsenghettoer og at offentliggøre en liste over konkrete ghettoområder. Videre finderman ikke, at hård politik og retorik fører nogen vegne. I stedet foreslås udsatteboligområder som en bedre betegnelse, der ikke bidrager til yderligere at bela-ste områderne.KommentarDer er områder, hvor problemerne er af en sådan karakter, at de må betegnessom ghettoområder. I den forbindelse er det vigtigt at være præcis omkringproblemets karakter og omfang. På den baggrund er der foretaget en identifika-tion af, hvad der forstås ved et ghettoområde med henblik på at kunne målrettevisse indsatser mod disse områder.

11. Husordensovertrædelser

Lejernes LOfinder, at forslaget er udtryk for despekt for lejere, idet udsættelseefter forslaget kan ske uden bevisførelse og uden at lejerne har haft en part,som kan vurdere om dette er holdbart i forhold til lejernes rettigheder.KommentarLLO's høringssvar må bero på en misforståelse. Fogedrettens behandling af ensag om husordensovertrædelser sker under ledelse af en dommer, som vurdererparternes forelæggelse af sagen og bevisførelse. Som det fremgår af bemærk-ningerne til forslaget, er det alene oplagte sager om ophævelse af lejeaftalersom følge af lejerens grove tilsidesættelse af god skik og orden, der er omfattet.I sager, som ikke er oplagte, vil fogedretten skulle afvise sagen med den virk-ning, at udlejeren må indbringe sagen for boligretten, hvor den vil blive be-handlet under medvirken af lægdommere. Med et formål at begrænse sagsbe-handlingstiden har man således med forslaget besluttet at tilgodese hensynet tilde øvrige lejere i sådanne oplagte sager.

Advokatrådetfinder, at der er tale om en så væsentlig ændring af fogedrettenshåndtering af sager efter lejelovgivningen, at der kan være grund til at vurdereforslaget i sammenhæng med den øvrige fogedretlige regulering. Advokatrådeter bekendt med, at Retsplejerådet for tiden overvejer retsplejelovens regler omfogedsager med henblik på at fremkomme med et samlet forslag til den fremti-dige regulering af fogedsager. Advokatrådet skal på den baggrund henstille, atdet foreliggende forslag enten udsættes med henblik på inddragelse i Retspleje-rådets igangværende og systematiske arbejde, eller at der som minimum ind-hentes en udtalelse fra Retsplejerådet, inden lovforslaget gennemføres.Advokatrådet finder endvidere, at fogedrettens afgørelse i de såkaldt oplagtesager må forudsætte, at der under sagen er taget stilling til, om den, afgørelsenretter sig imod, har haft rimelig mulighed for at varetage sine interesser ikkealene i fogedsagen, men også i det underliggende spørgsmål, der giver anled-ning til at betegne sagen som oplagt. F.eks. må det vel umiddelbart forudsættes,at den pågældende har haft mulighed for advokatbeskikkelse, mulighed for atmodafhøre de førte vidner i fogedretten, mulighed for selv at føre vidner etc.KommentarSom anført i pkt. 2.8.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger foreslås det,at der skal gælde samme regler om bevisførelsen i fogedretten under en umid-delbar fogedforretning om udsættelse af et lejemål efter en ophævelse somfølge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden som under umiddelbarefogedforretninger i almindelighed.Forslaget har til formål at ændre den praksis, der med støtte i forarbejderne harudviklet sig, hvorefter hensynet til deltagelse af lægdommere i boligretten ude-lukker førelse af vidner under en umiddelbar fogedforretning om udsættelse afet lejemål på grund af overtrædelse af husordenen.Med forslaget justeres kompetenceafgrænsningen mellem boligretten og foged-retten i disse sager, så den kommer til at svare til den kompetenceafgrænsning,der i øvrigt gælder mellem domsretten (dvs. byretten som civilret) og fogedret-ten.Forslaget ændrer derimod ikke retsplejelovens regler om umiddelbare fogedfor-retninger, og Justitsministeriet, hvorunder det lovforberedende udvalg Retsple-jerådet hører, finder på denne baggrund, at der ikke er grundlag for, at en gen-nemførelse af forslaget afventer afslutningen af Retsplejerådets igangværendeovervejelser om retsplejelovens regler om fogedsager, og at der heller ikke eranledning til at indhente en udtalelse fra Retsplejerådet om forslaget.Med hensyn til lejerens mulighed for at varetage sine interesser bemærkes, atretsplejelovens almindelige regler finder anvendelse, herunder om underretningaf lejeren om fogedforretningen, fogedrettens vejledningspligt, lejerens adgangtil bevisførelse og mulighed for advokatbeskikkelse, hvis lejeren opfylder deøkonomiske betingelser for fri proces og har behov for advokatbistand for fo-gedretten.

Domstolsstyrelsenbemærker, at det må antages, at forslaget vil medføre enstigning i antallet af sager, der behandles som umiddelbar fogedforretning. Detvil have udgiftsmæssige konsekvenser, som efter styrelsens opfattelse vil kunneholdes inden for de eksisterende bevillingsmæssige rammer.

12. Andre høringssvar.

Ældremobiliseringen finder det urimeligt, at staten beregner sig en rente afstatslånet til udligning af Landsbyggefondens underskud og foreslår, at lånebe-hovet dækkes uden beregning af renter.KommentarDet er korrekt, at Landsbyggefonden i en årrække vil have større udgifter endindtægter, og at det derfor er nødvendigt at optage lån til dækning af forskellen.Udgifterne består af udgifter til ydelsesstøtte til renovering, tilskud til en bolig-social indsats, tilskud til lejenedsættelser og bidrag til nybyggeriet. Mulighedenfor at optage (stats)lån gør det muligt for Landsbyggefonden at igangsætte denævnte aktiviteter allerede nu, og det er derfor rimeligt, at der beregnes renterheraf, sådan som det sædvanligvis er tilfældet i forbindelse med optagelse aflån.Dansk Flygtningehjælp, Danmarks Lejerforeninger og Københavns Byretharmeddelt, at foreningerne ikke har mulighed for at svare på høringen inde forden alt for korte frist.Forbrugerrådethar meddelt, at de ikke har ressourcer til at svare på høringenog derfor ikke kan tages til indtægt for at støtte forslaget eller for at gøre detmodsatte.Danske Regioner,Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen, Landsbyg-gefonden, Vestre Landsret og Østre Landsret har ikke bemærkninger til lov-forslaget.

13. Høringsparter

Lovforslaget blev den 12. november 2010 sendt i høring med frist til den 19.november 2010 hos følgende organisationer m.v: Akademisk Arkitektforening,Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Er-hvervsråd, BAT-Kartellet, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, By ogBolig, Byfornyelsesrådet, Byggeriets Evaluerings Center, Byggeskadefonden,Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Center for Ligebehandling afHandicappede, Center for Små Handicapgrupper, Danmarks Lejerforeninger,Dansk Byggeri, Danske arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer,Danske Regioner, Danske Ældreråd, Dansk Flygtningehjælp, Danske Udlejere,De Samvirkende Invalideorganisationer DSI, Det centrale Handicapråd, Ejen-domsforeningen Danmark, Finansrådet, Foreningen af Rådgivende IngeniørerFRI, Foreningen til fremskaffelse af boliger for ældre og enlige, Forsikring ogPension, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Kommu-nekredit, Kommunernes Landsforening, Landsbyggefonden, LandsforeningenÆldre Sagen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, O.K.-fonden, Organisati-