1. Hørte myndigheder og organisationer mv.

Betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen har været i høringhos følgende myndigheder og organisationer mv.:Østre Landsret, Vestre Landsret, Tinglysningsretten, samtlige byretter,Domstolsstyrelsen, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtig-foreningen, Advokatrådet, Danske Advokater, Danske BOLIGadvokater,Forsikring & Pension, Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening,Realkreditrådet, Realkreditforeningen, Finansrådet, ArbejderbevægelsensErhvervsråd, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikon-sulenter (BfBE), Foreningen af Rådgivende Ingeniører (F.R.I.), DanskeArkitektvirksomheder, Associerede Danske Arkitekter (ADA), TEKNIQInstallatørernes organisation, ELFO – Elinstallatørernes Landsforening,Håndværksrådet, Dansk Byggeri, DS Håndværk & Industri, Dansk Ejen-domsmæglerforening, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Industri (DI),Dansk Erhverv, Landsorganisationen i Danmark (LO), Fonden Realda-nia, Dansk Retspolitisk Forening, Retssikkerhedsfonden, Forbrugersty-relsen, Energistyrelsen, Sikkerhedsstyrelsen, Erhvervs- og Byggestyrel-sen, Datatilsynet, Kommunernes Landsforening (KL), Danske Regionerog Rigsombudsmanden i Grønland.

Justitsministeriet har modtaget høringssvar fra følgende:

Østre Landsret, Vestre Landsret, Sø- og Handelsretten, byretterne,

Domstolsstyrelsen, Advokatrådet, Danske Advokater, Danske BO-

LIGadvokater, Forsikring & Pension, Forbrugerrådet, Realkre-

ditrådet, Realkreditforeningen, Finansrådet, Dansk Ejendomsmæg-

lerforening, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energi-

konsulenter (BfBE), TEKNIQ Installatørernes organisation, Hånd-

værksrådet, Dansk Byggeri, DS Håndværk & Industri, Dansk Ejen-

domsmæglerforening, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Industri,

Forbrugerstyrelsen

Datatilsynet.

Desuden har Huset Hovmand og Hans-Jørgen Jagd afgivet høringssvar.Justitsministeriets bemærkninger til høringssvarene er anført medkursiv.

2. Høringssvarene

Østre Landsret, Vestre Landsret, Sø- og Handelsretten, byretterne,

Domstolsstyrelsen, Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrå-

det

Håndværksrådet

har ingen bemærkninger til betænkningen.

Dansk Arbejdsgiverforening

har anført, at huseftersynsordningen falderuden for organisationens virkefelt, hvorfor organisationen ikke ønsker atfremkomme med bemærkninger.

2.1. Generelle bemærkninger

Forsikring & Pension

har anført, at organisationen generelt støtter deforslag til ændringer af huseftersynsordningen, som udvalget har lagt optil, og som efter organisationens opfattelse vil kunne forbedre den gæl-dende ordning. Forsikring & Pension har i den forbindelse bl.a. anført,atforbrugerne med de foreslåede ændringer vil få flere oplysninger om denkonkrete ejendom i tilstandsrapporten,atejerskifteforsikringens stan-darddækning forbedres, ogatder skabes større klarhed om, hvad der om-fattes af ejerskifteforsikringens standarddækning.

Realkreditforeningen

har bl.a. anført, at det er betryggende, at husefter-synsordningen er blevet grundigt gennemgået af udvalget, og det er for-eningens opfattelse, at de forslag til ændringer, som udvalget har lagt op2

til, er velbegrundede. Det er foreningens vurdering, at parterne på bolig-markedet også fremover vil finde ordningen nyttig og til at betale.

Finansrådet

har anført, at det er positivt og betryggende, at huseftersyn-sordningen er blevet grundigt gennemgået af udvalget. Organisationenhar ikke i øvrigt bemærkninger til udvalgets betænkning.

Advokatrådet

har bl.a. anført, at organisationen grundlæggende er afden opfattelse, at huseftersynsområdet generelt er godt gennemreguleret,og at betænkningen på udmærket vis afdækker de problemer, der har væ-ret med ordningen. Det er dog samtidig Advokatrådets opfattelse, at delovændringer, som udvalget lægger op til, ikke vil løse problemet medkøbernes forventninger til forsikringsdækning, som oftest er præget af, atkøberne ikke gør sig klart, at der er forskel på køb af et nyt og et brugthus.Justitsministeriet er – på samme måde som udvalget – opmærksom på, atdet er af stor betydning for ordningens fortsatte succes og udbredelse, athuseftersynsordningens brugere forstår det sammenligningsgrundlag,som ordningen bygger på. Det gælder ikke kun i relation til forståelsen afsammenligningsgrundlaget i tilstandsrapporten, men også i relation tilforståelsen af ejerskifteforsikringens skadesbegreb, som hviler på et lig-nende sammenligningsgrundlag.Det er da også baggrunden for, at Justitsministeriet – i overensstemmelsemed udvalgets anbefaling herom – foreslår, at der med tilstandsrappor-ten skal udleveres en generel hustypebeskrivelse, der er relevant for denbygning, som tilstandsrapporten vedrører. Efter Justitsministeriets opfat-telse vil en sådan generel hustypebeskrivelse kunne medvirke til at for-bedre købers forståelse af, at der – hvis der f.eks. er tale om en ejendomopført i 1920’erne – ikke bliver foretaget en sammenligning af ejendom-men med et nyopført hus, men derimod en relativ beskrivelse af bygnin-gen, som baserer sig på en sammenligning med andre tilsvarende byg-ninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Der hen-vises herom i øvrigt til afsnit 2.3.3. nedenfor samt afsnit 4.2.2.3. i lovfor-slagets almindelige bemærkninger.Det er endvidere Justitsministeriets opfattelse, at der med forslaget, her-under med den foreslåede anvendelse af standardeksempler i forsikrings-vilkårene, vil blive mere tydeligt for forbrugerne, hvad ejerskifteforsik-3

ringen dækker, henholdsvis ikke dækker. Der henvises herom i øvrigt tilafsnit 2.2.12. nedenfor.

2.2. Ejerskifteforsikringens dækningsomfang og vilkår

2.2.1. Elinstallationer

TEKNIQ, Forsikring & Pension, Advokatrådet, Forbrugerrådet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har – på samme måde som i betænkningen – anført, at disse organisatio-ner kan tilslutte sig forslaget om en ny særskilt el-dækning i kombinationmed indførelsen af en elinstallationsrapport.

Forbrugerrådet

har supplerende anført, at der bør stilles krav om, at denperson, der foretager el-tjekket, skal være ansvarsforsikret. Der bør efterForbrugerrådets opfattelse endvidere fastsættes et loft over, hvor megetder må kræves i vederlag for elinstallationsrapportens udarbejdelse. Ef-tersom en væsentlig fordyrelse af huseftersynsordningen vil afholde sæl-gere fra at anvende ordningen, bør det maksimale vederlag for elinstalla-tionsrapportens udarbejdelse ikke overstige 1.500 kr.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har supplerende anført, at det af betænkningen fremgår, at elinstallations-rapporten skal være udarbejdet af en person, der er godkendt hertil. Or-ganisationen kan tilslutte sig denne formulering, der åbner op for god-kendelse af nye uddannelser på området.Som anført i afsnit 4.1.2.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet tilslutte sig udvalgets forslag om en ny særskilt dækningfor manglende eller nedsat funktion af samt ulovlige forhold ved elinstal-lationer i kombination med indførelsen af en elinstallationsrapport.Med hensyn til spørgsmålet om godkendelse af og kontrol med de perso-ner, der skal udarbejde elinstallationsrapporterne, har Sikkerhedsstyrel-sen, som el-området hører under, oplyst, at udførelsen af et el-tjek er au-torisationskrævende arbejde i henhold til lov om autorisation af autorisa-tion af elinstallatører mv., og at el-tjekket derfor alene bør udføres afpersoner tilknyttet en autoriseret elinstallatørvirksomhed.Justitsministeriet har i overensstemmelse hermed foreslået, at en elinstal-lationsrapport for at have de retsvirkninger, der følger af § 2 i lov om4

forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., skal være ud-arbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.Med henblik på, at huseftersynsordningens brugere kan have tillid tilkvaliteten af de nye elinstallationsrapporter, foreslås det endvidere, atden eksisterende autorisationsordning vedrørende elinstallatørvirksom-heder suppleres af et løbende tilsyn med de autoriserede elinstallatør-virksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter.Justitsministeriet er i øvrigt enig med Forbrugerrådet i, at de autorisere-de elinstallatørvirksomheder, der ønsker at udarbejde elinstallationsrap-porter, på samme måde som de bygningssagkyndige skal være behørigtansvarsforsikret, ligesom der bør stilles krav til bl.a. uvildighed. På denbaggrund – og i overensstemmelse med udvalgets forslag herom – fore-slås det, at økonomi- og erhvervsministeren, under hvis område Sikker-hedsstyrelsen hører, bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om bl.a.tilsyn, anmeldelse, ansvarsforsikring og uvildighed for så vidt angår au-toriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrap-porter.Justitsministeriet er endvidere enig med Forbrugerrådet (og udvalgetsflertal) i, at der – på samme måde som for de bygningssagkyndige i rela-tion til tilstandsrapporten – bør fastsættes et maksimalvederlag pr. ejen-dom for elinstallationsrapportens udarbejdelse. Det forventes, at der vedøkonomi- og erhvervsministerens (Sikkerhedsstyrelsens) fastsættelse afvederlaget vil blive taget udgangspunkt i, at det samlede tidsforbrug for-bundet med undersøgelse af bygningens elinstallationer, rapportskriv-ning og kørsel mv. ikke vil overstige 2-4 timer.Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 9, og bemærkningerne her-til. Der henvises endvidere til afsnit 4.1.2.3. i lovforslagets almindeligebemærkninger.

2.2.2. Vvs-installationer

Forbrugerrådet, Forsikring & Pension, TEKNIQ

Advokatrådet

kan – på samme måde som i betænkningen – tilslutte sig den foreslåededækning for manglende eller væsentligt nedsat funktion af samt ulovligeforhold ved vvs-installationer.

DS Håndværk & Industri

har anført, at undersøgelse af vvs-installationer er autorisationskrævende arbejde, og at en beskikket byg-ningssagkyndig som udgangspunkt ikke har de fornødne faglige kvalifi-kationer til at vurdere vvs-installationers lovlighed. Det er på den bag-grund DS Håndværk & Industris opfattelse, at der ikke tilføres køberen etbedre grundlag for at vurdere bygningens vvs-installationer.Som anført i afsnit 4.1.3.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet tilslutte sig udvalgets forslag om en ny særskilt forsik-ringsdækning for manglende eller væsentligt nedsat funktion af samtulovlige forhold ved vvs-installationer.Den foreslåede vvs-dækning skal – i modsætning til den foreslåede el-dækning – ikke kombineres med nye, supplerende undersøgelser af byg-ningens vvs-installationer. Det skyldes bl.a., at en række vvs-installationer, f.eks. varmeinstallationer, typisk kun vil være i drift i vin-terhalvåret.Der tilføres på vvs-området således ikke køberen et bedre grundlag for atvurdere bygningens vvs-installationer i sammenligning med i dag. Tilgengæld vil ejerskifteforsikringen – selv uden foretagelsen af sådanneyderligere undersøgelser – som nævnt dække manglende eller væsentligtnedsat funktion af samt ulovlige forhold ved de omhandlede installatio-ner.Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 2 og 4, og bemærkningernehertil. Der henvises endvidere til afsnit 4.1.3. i lovforslagets almindeligebemærkninger.

2.2.3. Fugtskadedækning

Forsikring & Pension

har bl.a. anført, at den nye fugtskadedækning,som der i betænkningen stilles forslag om, skal ses i lyset, at op imodhalvdelen af alle skadesanmeldelser på ejerskifteforsikringen i dag vedrø-rer fugt, og at der i langt de fleste tilfælde ikke udbetales erstatning, fordider ikke er tale om en dækningsberettigende skade. Dette forhold giveranledning til skuffede forventninger hos forbrugerne. Efter Forsikring &Pensions opfattelse vil den nye fugtskadedækning sikre, at det bliver me-re klart for forbrugerne, hvornår en eventuel fugt- eller skimmelsvampe-skade dækkes.6

Forbrugerrådet

har bl.a. anført, at organisationen tilslutter sig den for-slåede fugtskadedækning, idet den sikrer, at fugtskader skal udbedres.Organisationen har dog samtidig anført, at også skimmelsvampeskaderbør sikres udbedret. Den foreslåede dækning omfatter kun skimmel-svampeskader som en følgeskade til en dækningsberettigende fugtskade,og forslaget tager dermed ikke højde for inaktive skimmelsvampesporer,hvis skadelige virkning i dag er uvis. Forbrugerrådet har i den forbindelseanført, at det er forventningen, at ganske mange skimmelsvampeskadervil være dækket af den foreslåede fugtdækning, men at det for at skabetryghed og sunde boliger bør overvejes at sikre, at skimmelsvampeskader– ligesom fugtskader – dækkes som en primær skade.Som anført i afsnit 5.1.2.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger erJustitsministeriet enig med udvalget i, at erfaringerne med den gældendeordning tyder på, at fugt- og skimmelsvampeområdet udgør et helt sær-ligt problemområde, hvor vægtige grunde taler for, at den gældende ord-ning ændres, uanset at den eventuelle tilstedeværelse af fugt og/ellerskimmelsvamp i mange tilfælde ikke kan anses for en egentlig mangel vedejendommen.Det er i den forbindelse Justitsministeriets opfattelse, at flertallets for-slag om en ny særskilt fugtskadedækning på en velafbalanceret måde vilkunne imødegå de væsentligste af de problemer, der i dag er på fugt- ogskimmelsvampeområdet.Således følger det af den særlige fugtdækning bl.a., at fugtforekomst pågulv-, væg- eller loftflader i godkendte beboelsesrum dækkes som en pri-mærskade, når fugtforekomsten målt over tid er højere end nærmere fast-satte grænseværdier. Det vil således ikke (længere) være afgørende, omden konstaterede fugtforekomst i godkendte beboelsesrum overstiger,hvad man må forvente i huse af samme type og alder i almindelig godvedligeholdelsesstand. Dertil kommer, at fugtskader i rum, der ikke ergodkendt til beboelse – typisk et tagrum eller en kælder – omfattes af detalmindelige skadesbegreb i samme omfang som hidtil. Dette medfører, atfugtskader i f.eks. tagrum eller krybekældre som hidtil vil kunne udgøreen dækningsberettigende skade.For så vidt angår skimmelsvampeforekomst indebærer forslaget, atskimmelsvamp dækkes som en følgeskade til en dækningsberettigendefugtskade i godkendte beboelsesrum. Skimmelsvampeforekomster harifølge udvalget kun i et fåtal af de sager, som Ankenævnet for Forsikring7

har behandlet herom, haft en sådan udbredelse eller intensitet, at forhol-det ifølge de gældende regler og forsikringsvilkår i sig selv er anset for atudgøre en dækningsberettigende skade.I forhold til i dag, hvor skimmelsvamp i de fleste tilfælde ikke i sig selvudgør en dækningsberettigende skade, er der efter Justitsministeriets op-fattelse tale om en generel forbedring af købers retsstilling på skimmel-svampeområdet.Det bemærkes i øvrigt, at ejerskifteforsikringsselskaberne naturligvis harmulighed for at udbyde tillægsforsikringer, hvorefter fugt og/eller skim-melsvamp dækkes i videre omfang end efter den foreslåede fugtskade-dækning. Hvorvidt der måtte være et marked herfor – og i givet fald,hvad en sådan dækning mere præcist skal omfatte – er vanskeligt for Ju-stitsministeriet at vurdere. Det må dog efter Justitsministeriets opfattelseantages, at dækning af f.eks. skimmelsvamp som en primær skade – udover de praktiske vanskeligheder, som ville være forbundet med at af-grænse en sådan forsikrings dækningsomfang – ville blive relativt dyr.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har om de supplerende fugtundersøgelser, som fremover skal foretages,bl.a. anført, at fugtområdet udgør en særlig problemstilling, der har givetanledning til mange tvister, og som desuden har væsentlige sundheds-mæssige og økonomiske konsekvenser. Organisationen finder på denbaggrund, at der er behov for, at kravene til de bygningssagkyndiges un-dersøgelser og målinger på fugtområdet beskrives meget præcist i hånd-bogen for beskikkede bygningssagkyndige.Med hensyn til de supplerende undersøgelser, som – i tilknytning til denforeslåede fugtskadedækning – skal foretages af den bygningssagkyndigei relation til fugt, vil omfang og metode samt den nærmere beskrivelse ogkaraktergivning af det konstaterede fugtniveau i tilstandsrapporten, her-under den nærmere fastlæggelse af grænseværdier for fugt, blive fastsatadministrativt af økonomi- og erhvervsministeren (Erhvervs- og Bygge-styrelsen) på grundlag af en forudgående teknisk udredning af problem-stillingen i regi af Erhvervs- og Byggestyrelsen.I den forbindelse har Erhvervs- og Byggestyrelsen over for Justitsmini-steriet oplyst, at kravene til de bygningssagkyndiges nye, supplerendefugtundersøgelser og -målinger vil blive grundigt beskrevet i håndbogenfor de beskikkede bygningssagkyndige.8

Det bemærkes i øvrigt, at den tekniske udredning i regi af Erhvervs- ogByggestyrelsen, som er en forudsætning for en forsvarlig gennemførelseaf udvalgets forslag på dette punkt, ifølge styrelsen vil være tidskræven-de, idet navnlig opstilling af grænseværdier for fugt nødvendiggør forsk-ning i, hvor meget fugt de mange forskellige byggematerialer, som ind-går i en bygningskonstruktion, kan tåle. Herudover skal også målemeto-der og -omfang nærmere fastlægges. På den anførte baggrund kan fugt-forslaget først forventes gennemført ca. 2 år efter lovens vedtagelse.Der henvises herom i øvrigt til afsnit 1.1. og 5.1.2.3. i lovforslagets al-mindelige bemærkninger.

2.2.4. Stikledninger, herunder kloakker

Advokatrådet

har anført, at organisationen gerne have set, at skader påbygningens kloakanlæg blev medtaget som en del af ejerskifteforsikrin-gens standarddækning. Efter Advokatrådets opfattelse ville det i mangetilfælde ikke være vanskeligt at undersøge kloakanlægget som led i un-dersøgelsen af bygningens vvs-installationer. For ejendommens køber vildet kunne komme som en overraskelse, at kloakanlægget ikke anses forat have en sådan tilknytning til ejendommen, at det kan forsikringsdæk-kes. Advokatrådet er af den opfattelse, at dækning af skader på kloakan-lægget over ejerskifteforsikringen på lang sigt vil være procesbesparende.Som anført i afsnit 4.1.4.2. i lovforslagets almindelige bemærkninger harudvalget overvejet, om der bør indføres et udtrykkeligt krav om, at for-hold vedrørende stikledninger, herunder kloakker, skal dækkes af ejer-skifteforsikringen, selv om de pågældende forhold ikke på tidspunktet fortilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i sådanne ”fejl”ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have gjort anmærkningherom.Dækning af sådanne skader, der potentielt kan være dyre at udbedre,ville ifølge Forsikring & Pensions medlem af udvalget imidlertid forud-sætte, at der – på samme måde som med hensyn til den foreslåede el-dækning – foretages en sagkyndig undersøgelse. Med hensyn til kloaksy-stemet ville der blive tale om en obligatorisk tv-undersøgelse forestået afen autoriseret kloakmester eller certificeret tv-inspektør. Prisen på at fågennemført en tv-undersøgelse af en ejendoms kloak er omkring 6.500kr., hvilket i store træk svarer til den gennemsnitlige pris på at få udar-9

bejdet en tilstandsrapport. Også præmien på ejerskifteforsikringen måttei givet fald antages at blive højere.På baggrund af den fordyrelse af den samlede huseftersynsordning, somen gennemførelse af tv-undersøgelse af kloakker og ejerskifteforsikring afsådanne vil indebære, sammenholdt med det forhold, at forbrugerne alle-rede i dag har mulighed for – over villaforsikringen – at forsikre sig modvisse skader på rør- og stikledninger, har udvalgets flertal (19 medlem-mer) ikke kunnet anbefale, at den nuværende huseftersynsordning udvi-des til også at omfatte undersøgelse af kloakker mv. og ejerskifteforsik-ringsdækning med hensyn hertil.Flertallet har i stedet foreslået, at det ved en ændring af lov om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. fastsættes, at forholdvedrørende stikledninger, herunder kloakker, falder uden for af sælgersfritagelse for mangelshæftelse, hvis de pågældende forhold ikke på tids-punktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i så-danne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have gjortanmærkning herom.Efter udvalgets opfattelse præciseres dermed udtrykkeligt den retstil-stand, som udvalget antager har været lovgivers intention med husefter-synsordningen.Udvalget har i tilknytning hertil i øvrigt foreslået, at det af tilstandsrap-porten fremover klart bør fremgå, at stikledninger, herunder kloakker,ikke er undersøgt.Som anført i afsnit 4.1.4.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet af de grunde, som udvalget har anført, tilslutte sig fler-tallets forslag på det omhandlede punkt, og lovforslaget er udformet ioverensstemmelse hermed. Det følger af forslaget i øvrigt, at sælgers(fortsatte) hæftelse for stikledninger, herunder kloakker, alene omfatterstikledninger uden for bygningerne, jf. afsnit 4.1.3.2. i lovforslagets al-mindelige bemærkninger om den foreslåede vvs-dækning, der omfattervarme-, ventilations- og sanitetsinstallationer i og under bygningen samttil ydersiden af bygningens fundament, men derimod ikke omfatter f.eks.kloakker uden for det angivne område.Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 5, og bemærkningerne her-til.10

2.2.5. Dækning af udgifter til genhusning

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen tilslutter sig forslaget om,at ejerskifteforsikringen skal dække udgifter til genhusning i op til 12måneder. Forbrugerrådet havde dog gerne set, at dækningen omfattedeudgifter til genhusning i op til 24 måneder. Forbrugerrådet finder i øvrigt,at det bør sikres, at forsikringstageren som udgangspunkt bør have mu-lighed for at blive genhuset i lokalområdet, og at forsikringstagerens ud-gifter til dobbeltforbrug i genhusningsperioden bør være omfattet af ejer-skifteforsikringens standarddækning.Som anført i afsnit 5.1.4. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet tilslutte sig udvalgets forslag om, at ejerskifteforsikrin-gen skal dække rimelige udgifter til genhusning af den sikrede i op til 12måneder i tilfælde, hvor udbedringen af en dækningsberettigende skadegør huset ubeboeligt.Justitsministeriet er opmærksom på, at udbedringen af en konkret skade ivisse sjældne tilfælde kan trække ud over 12 måneder, herunder f.eks. itilfælde, hvor der er tvist mellem forsikringstager og ejerskifteforsik-ringsselskabet om, hvorvidt den af forsikringstager anmeldte skade erdækningsberettigende.I sådanne tilfælde vil der, hvis det beror på selskabets forhold, at sagenhar trukket unødigt ud, efter omstændighederne være grundlag for dæk-ning ud over 12-måneders perioden. Som eksempel herpå kan nævnesAnkenævnet for Forsikrings afgørelse af 16. februar 2009 (sagsnr.70.719), hvor ejerskifteforsikringsselskabet blev pålagt at kompensereforsikringstageren for dokumenterede genhusningsomkostninger i yderli-gere 13 måneder.I relation til muligheden for genhusning i lokalområdet har Forsikring &Pension over for Justitsministeriet oplyst, at det i praksis i visse tilfældeer forsikringstageren selv, der foreslår en egnet genhusningsbolig. I an-dre tilfælde anvises genhusningsboligen af forsikringsselskabet, og i så-danne tilfælde vil genhusningsboligen ifølge Forsikring & Pension typiskligge i nærheden af forsikringstagerens hidtidige bolig.Forsikring & Pension har over for Justitsministeriet endvidere oplyst, atandre følgeudgifter i forbindelse med en genhusning, herunder f.eks. ud-11

gifter til ud- og indflytning samt rimelige og nødvendige merudgifter tiltransport og mad, dækkes af de fleste selskaber i dag, og at der ikke erlagt op til en ændring af selskabernes praksis på dette punkt.

2.2.7. Fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi nævnevær-

digt

Forbrugerrådet

har anført, at der er behov for at skabe klarhed medhensyn til, hvad der skal forstås ved formuleringen ”fysiske forhold, dernedsætter en bygnings værdi nævneværdigt” i den gældende bekendtgø-relse om ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Dette kan efter For-brugerrådets opfattelse ske ved at angive nogle eksempler (positivt ognegativt formulerede eksempler) på, hvornår der i almindelighed er taleom et forhold, der nedsætter bygningens værdi nævneværdigt, og somdermed i sig selv kan udgøre en dækningsberettigende skade.Af pkt. 2 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæk-ningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbe-skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. fremgår det bl.a., at forsik-ringen dækker ”udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold vedbygningerne, der giver nærliggende risiko for skade”. Det fremgår end-videre, at der ved skade forstås ”brud, lækage, deformering, svækkelse,revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold ved bygningen,der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i for-hold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig godvedligeholdelsesstand”.Formuleringen ”fysiske forhold, der nedsætter bygningernes værdi (ellerbrugbarhed) nævneværdigt” udgør således en del af ejerskifteforsikrin-gens afgrænsning af, hvornår en skade eller nærliggende risiko for skadekan anses at foreligge. Det er Ankenævnet for Forsikring og i sidste endedomstolene, der i praksis fastlægger, hvad den nævnte formulering kon-kret indebærer.Som anført i afsnit 5.1.6. i lovforslagets almindelige bemærkninger vilJustitsministeriet, hvis lovforslaget vedtages, i overensstemmelse medudvalgets forslag herom præcisere i bekendtgørelsen om ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang, hvad der nærmere skal forstås ved den om-handlede formulering. Det vil i den forbindelse blive præciseret, at for-muleringen f.eks. ikke omfatter forsikringstagerens individuelle ønskerom en særlig anvendelse af ejendommen eller lignende, ligesom formule-12

ringen heller ikke omfatter det forhold i sig selv, at en bygningsdel beståraf et andet materiale end beskrevet i tilstandsrapporten.Med hensyn til spørgsmålet om angivelse af konkrete eksempler på dæk-ningsberettigende, henholdsvis ikke-dækningsberettigende skader henvi-ses til afsnit 2.2.12. nedenfor.

2.2.8. Erstatningsopgørelsen og bindende og anvendelse af bindende

afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele

Forsikring & Pension

har bl.a. anført, at det med indførelsen af binden-de afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele bliver mere klart forkøber, hvor meget der kan forventes udbetalt i erstatning i tilfælde af eneventuel skade.

Forbrugerrådet

har bl.a. anført, at organisationen gerne havde set, at derikke blev foretaget en ændring af gældende ret, hvorefter erstatningenopgøres på baggrund af enkonkretvurdering af den skadesramte byg-ningsdel i kombination med anvendelsen af levetidstabeller. Ud fra ensamlet vurdering og under forudsætning af, at kun få forbrugere risikererat blive stillet ringere i forhold til i dag, kan Forbrugerrådet dog tilsluttesig indførelsen af bindende afskrivningstabeller for udvalgte bygningsde-le.Som anført i afsnit 5.1.7. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet tilslutte sig udvalgets forslag om, at der indføres bin-dende afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele, og forslaget vil,hvis lovforslaget vedtages, blive gennemført administrativt.Indførelsen af bindende afskrivningstabeller med hensyn til udvalgtebygningsdele vil bl.a. have den fordel, at køberen af en ejendom alleredepå det tidspunkt, hvor forsikringstilbuddet fremlægges for den pågælden-de, vil blive gjort bekendt med det fradrag, som vil blive foretaget i denpågældendes erstatning i tilfælde af en eventuel skade på f.eks. bygnin-gens tag eller undertag. Herved kan det undgås, at køberen skuffes i sineforventninger til en eventuel erstatning. Indførelsen af bindende afskriv-ningstabeller med hensyn til udvalgte bygningsdele vil endvidere haveden fordel, at forsikringsselskabernes udgifter til administration vil bliveminimeret, idet det med hensyn til levetiden af de omhandlede bygnings-dele ikke længere vil være nødvendigt at anlægge en individuel vurderingi hvert enkelt tilfælde.13

Hertil kommer, at forslaget om bindende afskrivningstabeller også med-fører, at den såkaldte 30 pct.’s regel, som gælder i dag, helt forlades. Ef-ter 30 pct.’s reglen kan erstatningen, når det skaderamte på grund af slidog ælde er forringet med mere end 30 pct. i forhold til nyværdierstatnin-gen, fastsættes under hensyn til denne værdiforringelse. I stedet for an-vendelse af 30 pct.’s reglen skal erstatningen – for alle andre bygnings-dele end de bygningsdele, for hvilke afskrivningstabeller er opstillet –altid beregnes som en nyværdierstatning.Bindende afskrivningstabeller vil, hvis lovforslaget vedtages, blive opstil-let for følgende bygningsdele: Tagbelægning og undertag, vinduer, ud-vendige døre, facader, trægulve, gulvbelægning i form af tæpper og vi-nyl, udvendigt træværk (bortset fra trækonstruktioner i kontakt med jord)og vvs-installationer. Selve udarbejdelsen af afskrivningstabellerne vilske i et samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen, Forsikring &Pension, Teknologisk Institut, SBi og de relevante, faglige organisatio-ner.Justitsministeriet forudsætter – på samme måde som udvalget – i øvrigt,at det ved udarbejdelsen af de omhandlede afskrivningstabeller skal sik-res, at det – i det omfang det overhovedet vil kunne forekomme – vil fåundtagelsens karakter, at forsikringstagerne stilles ringere end i dag.Heri ligger, at der ved udarbejdelsen af de omhandlede tabeller ikkenødvendigvis vil kunne tages udgangspunkt i en ren gennemsnitsbetragt-ning med hensyn til bygningsdelens levetid, men derimod må tages ud-gangspunkt i den forventede levetid af vel vedligeholdte bygningsdele.

2.2.9. Ændring af reglerne om selvrisiko

Forbrugerrådet

har bl.a. anført, at organisationen kan tilslutte sig deforeslåede ændringer af reglerne om selvrisiko, idet de foreslåede æn-dringer vil stille forbrugerne på samme måde eller bedre end i dag.Som anført i afsnit 5.1.8. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet af de grunde, som udvalgets flertal har anført, tilsluttesig flertallets forslag om, at den nuværende selvrisiko i forsikringstidenpå 37.000 kr. (2010) erstattes af en ordning, hvorefter 1) der indføres en”bagatelgrænse” på 5.000 kr., således at skader under dette beløb ikkeskal registreres, 2) selvrisikoen fastsættes til 5.000 kr. pr. skade i kombi-14

nation med, at 3) den samlede selvrisiko maksimalt kan beløbe sig til50.000 kr. i forsikringstiden.Forslaget vil, hvis lovforslaget vedtages, blive gennemført administrativtved en ændring af bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæknings-omfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

2.2.10. Forlængelse af forsikringstiden fra 5 til 10 år

Forbrugerrådet

kan – som organisationens medlem af udvalget har gi-vet udtryk for i betænkningen – ikke tilslutte sig udvalgets forslag om, atforsikringstiden forlænges fra 5 til 10 år. Forbrugerrådet har i den forbin-delse bl.a. anført, at en forlængelse af forsikringstiden vil medføre enfordyrelse af ejerskifteforsikringen, hvilket findes problematisk, idet detikke er dokumenteret, i hvilken udstrækning forbrugernereeltvil få gavnaf forsikringsdækning fra det sjette til det tiende år.

Advokatrådet

har bl.a. anført, at det må antages, at langt de fleste skadervil blive konstateret i forbindelse med, at køber påbegynder renoverings-arbejder på ejendommen umiddelbart efter overtagelsen. For så vidt an-går skader som konstateres senere end 5 år efter købers overtagelse afejendommen, vil det i mange tilfælde være umuligt at konstatere, om depågældende skader var til stede på overtagelsesdagen. Efter Advokatrå-dets opfattelse bør denne problemstilling overvejes nærmere.Som anført i afsnit 4.1.5.1. i lovforslagets almindelige bemærkninger erudvalgets flertal af den opfattelse, at det i lyset af de ændrede forældel-sesregler principielt findes hensigtsmæssigt at forlænge forsikringstidenfra de nuværende (minimum) 5 til 10 år. Flertallet har i tilknytning hertili øvrigt anført, at antallet af forhold, der anmeldes fra det sjette til dettiende år efter overtagelsen, må antages at være relativt beskedent, hvor-for flertallet finder det forsvarligt at lægge til grund, at de præmiemæssi-ge konsekvenser, der isoleret set vil være forbundet med gennemførelsenaf dette forslag, vil være af meget begrænset betydning.Som anført i afsnit 4.1.5.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet af de grunde, som udvalgets flertal har anført, tilsluttesig flertallets forslag om, at forsikringstiden forlænges fra 5 til 10 år.Der henvises herom i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 4, og bemærknin-gerne hertil.15

2.2.11. Ejerskifteforsikringens begyndelsestidspunkt

Forbrugerrådet

har bl.a. anført, at det forslag, som organisationen i ud-valgsregi har fremsat, hvorefter ejerskifteforsikringen fra forsikringsafta-lens indgåelse bør dække forhold, som måtte være opstået tilbage frahenholdsvis tilstandsrapportens og elinstallationsrapportens udarbejdelse,og som støttes af udvalgets flertal, bør gennemføres.Som anført i afsnit 4.1.5.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger kanJustitsministeriet af de grunde, som har udvalgets flertal har anført, til-slutte sig flertallets, herunder Forbrugerrådets, forslag, og lovforslageter udformet i overensstemmelse hermed. Der henvises til lovforslagets §1, nr. 10, samt bemærkningerne hertil.

2.2.12. Kommunikationsmæssige forbedringer (forsikringsvilkårene)

Forbrugerrådet

kan tilslutte sig udvalgets forslag om, at ejerskiftefor-sikringsvilkårene nærmere gennemgås og ændres, således at forsikrings-vilkårenes sammenhæng med tilstandsrapporten bliver lettere at forstå forforbrugerne. Forbrugerrådet kan endvidere tilslutte sig forslaget om, atder i vilkårene opstilles eksempler på henholdsvis dækningsberettigendeog ikke-dækningsberettigende skader. Det er efter organisationens opfat-telse i den forbindelse dog meget væsentligt, at der ikke herved sker enindskrænkning i den generelle skadesdefinition, der er – og fortsat skalvære – indeholdt i forsikringsvilkårene.Justitsministeriet kan – på samme måde som udvalget, jf. betænkningensside 174 – tilslutte sig, at Forsikring & Pension ser nærmere på opbyg-ningen og den sproglige affattelse af ejerskifteforsikringens vilkår medhenblik, at disse bliver lettere at forstå for forbrugerne, herunder i rela-tion til ejerskifteforsikringens sammenhæng med tilstandsrapporten.Med hensyn til forslaget om opstilling af eksempler på henholdsvis dæk-ningsberettigende og ikke-dækningsberettigende skader er Justitsministe-riet endvidere enig med udvalget i, at sådanne eksempler vil kunne giveforbrugerne en god forståelse af ejerskifteforsikringens funktion og dæk-ningsomfang.Det er imidlertid – som påpeget af Forbrugerrådet – væsentligt, at detved udarbejdelsen af de omhandlede eksempler sikres, at eksemplerne16

ikke på nogen måde indebærer en indskrænkning i den generelle skades-definition, og det må derfor ved udarbejdelsen af de omhandlede eksem-pler præciseres, at der alene er tale om eksempler, som i almindelighedvil være dækningsberettigende, henholdsvis ikke-dæknings-berettigende.Som foreslået af udvalget vil de kommunikationsmæssige forbedringer iform af standardeksempler også, hvis lovforslaget vedtages, blive indar-bejdet i den gældende bekendtgørelse om ejerskifteforsikringens dæk-ningsomfang.

2.3. Tilstandsrapporten

2.3.1. Generelle bemærkninger

Huset Hovmand

har bl.a. anført, at mange forbrugere har svært ved atforstå de byggetekniske udtryk, som anvendes i tilstandsrapporten. HusetHovmand, der tidligere har leveret en ordbogsløsning, har på den bag-grund foreslået, at tilstandsrapporten suppleres med forklaringer på demange byggetekniske udtryk.

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen kan tilslutte sig udvalgetsforslag om, at der til tilstandsrapporten knyttes en standardiseret byg-ningstegning, hvor de forskellige bygningsdele er forklaret.

Advokatrådet

kan generelt tilslutte sig forslagene om, at tilstandsrappor-ten udbygges med flere oplysninger om ejendommen. Det er dog samti-dig organisationens opfattelse, at mængden af information er omvendtproportional med læserens mulighed for og lyst til at gennemgå materia-let. Det bør som udgangspunkt derfor tilstræbes at reducere antallet aftekstsider i tilstandsrapporten mest muligt.Godkendelsen af tilstandsrapportskemaet foreslås på samme måde somhidtil at ske administrativt. Af høringssvaret fra Huset Hovmand fremgårdet bl.a., at firmaet er i dialog med Økonomi- og Erhvervsministeriet(Erhvervs- og Byggestyrelsen), der godkender – og i fornødent omfangløbende tilpasser – tilstandsrapportskemaet.I relation til forslaget om, at der til tilstandsrapporten knyttes en stan-dardiseret bygningstegning, hvoraf de forskellige bygningsdele mv. frem-går og/eller er forklaret, kan Justitsministeriet – på samme måde som17

udvalget – tilslutte sig, at der i regi af Erhvervs- og Byggestyrelsen ar-bejdes videre hermed.Erhvervs- og Byggestyrelsen har over for Justitsministeriet oplyst, at deforeslåede ændringer af tilstandsrapporten vil blive gennemført på ensådan måde, at tilstandsrapportens oplysninger præsenteres på en over-skuelig og læsevenlig måde.

2.3.2. Karaktersystemet og angivelse af udbedringsudgifter

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen ikke kan tilslutte sig fler-tallets forslag om, at tilstandsrapportens karaktersystem udbygges med enangivelse af, om en skade vil være dyr at udbedre, ved hvilken vurderingder skal tages udgangspunkt i en beløbsgrænse på 50.000 kr. Forbruger-rådet har i den forbindelse gengivet de synspunkter, som organisationensrepræsentant er fremkommet med i udvalgsregi, jf. betænkningens side246-247.Som anført i afsnit 4.2.2.1. i lovforslagets almindelige bemærkninger harudvalget med hensyn til tilstandsrapporten overvejet en række mere prin-cipielle spørgsmål om rapportens overordnede struktur og indhold, her-under det i rapporten anvendte karaktersystem samt spørgsmål om even-tuelle udvidelser af tilstandsrapportens indhold.I relation til det karaktersystem, som anvendes i tilstandsrapporten i dag,er udvalget af den opfattelse, at der ikke bør foretages mere grundlæg-gende ændringer heri, idet der er tale om et karaktersystem, som har væ-ret anvendt i mange år og derfor er velkendt af både købere og sælgereaf fast ejendom. Justitsministeriet kan tilslutte sig dette synspunkt.For så vidt angår flertallets forslag om at udbygge tilstandsrapportenskaraktersystem med en angivelse af, om udbedringen af en skade er dyr,ved hvilken vurdering der skal tages udgangspunkt i en beløbsgrænse på50.000 kr., kan Justitsministeriet som anført i afsnit 5.3. i lovforslagetsalmindelige bemærkninger af de grunde, som flertallet har anført, tilslut-te sig forslaget.Som påpeget af udvalget kan det således være hensigtsmæssigt at givebrugerne af tilstandsrapporten en indikation af, hvad udbedring af deenkelte skader vil koste. Det skyldes, at forbrugerne ikke altid er op-mærksomme på, at omkostninger ved udbedring af en skade ikke indgår18

som et element ved fastlæggelsen af, om en skade i tilstandsrapporten måbetegnes som f.eks. en K0-skade eller en K3-skade. En byggeteknisk al-vorlig skade, der har fået karakteren K3, vil således ikke nødvendigvisvære dyr at udbedre, mens en byggeteknisk mindre alvorlig skade – f.eks.omfattende graffiti på en husmur, der har fået karakteren K0 – i vissetilfælde vil kunne være meget dyr at udbrede. Med en indikation af, hvadudbedring af de enkelte skader vil koste, vil forbrugerne få et mere nuan-ceret billede af de enkelte skaders karakter.Justitsministeriet er – på samme måde som udvalgets flertal – i øvrigtikke enig med mindretallet (Forbrugerrådet) i, at den foreslåede udbyg-ning af tilstandsrapportens karaktersystem med angivelse af, om udbed-ringen af en skade er dyr, ikke vil kunne anvendes af ejendommens køber.I forhold til i dag, hvor der er alene er tale om karaktergivning af dekonstaterede skader, er der tale om en ny, supplerende information, somkøber vil kunne anvende f.eks. til brug for en beslutning om, hvorvidt for-holdet skal undersøges nærmere, ligesom køber på et mere oplyst grund-lag end hidtil kan lade det forhold, at en eller flere skader vil være dyreat udbedre, indgå i forhandlingerne med sælger om ejendommens pris.Der henvises i øvrigt til afsnit 5.3. i lovforslagets almindelige bemærk-ninger.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har i tilknytning til forslaget om, at tilstandsrapporten udbygges med enangivelse af dyre skader, anført, at den bygningssagkyndige ikke blot kanbenytte sig af tabeller eller hurtige opslag, men derimod er henvist til atforetage en egentlig økonomisk beregning og eventuelt rådføre sig medhåndværkere og byggemarkeder mv. Det er organisationens opfattelse, atder ved fastlæggelsen af de bygningssagkyndiges (maksimal-)vederlagmå tages højde herfor.Erhvervs- og Byggestyrelsen har over for Justitsministeriet oplyst, at deforeslåede ændringer af tilstandsrapportens indhold, herunder forslagetom angivelse af dyre skader, tillige med de foreslåede ændringer af byg-ningsgennemgangen, jf. afsnit 2.4. nedenfor, vil medføre, at den byg-ningssagkyndige skal bruge mere tid på bygningsgennemgangen og til-standsrapportens udarbejdelse. Som følge heraf vil det vederlag, som denbygningssagkyndige kan beregne sig i relation til tilstandsrapportens ud-arbejdelse, blive forhøjet.19

2.3.3. Forventet restlevetid for bygningens tag

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har i relation til udvalgets forslag om, at tilstandsrapporten bør udbyggesmed angivelse af den forventede restlevetid for bygningens tag, anført, atdet er væsentligt, at de restlevetidstabeller, som den bygningssagkyndi-ges angivelse af tagets restlevetid skal baseres på, udarbejdes i samarbej-de med de bygningssagkyndige, der har praktisk erfaring med sådannerestlevetidsvurderinger.Som anført i afsnit 4.2.3. kan Justitsministeriet af de grunde og med deforudsætninger, som udvalget har anført, tilslutte sig udvalgets forslagom, at tilstandsrapporten udbygges med angivelse af den forventede rest-levetid for bygningens tag. Lovforslaget er på det omhandlede punkt ud-formet således, at økonomi- og erhvervsministeren bemyndiges til at fast-sætte nærmere regler herom, jf. lovforslagets § 1, nr. 6, og bemærknin-gerne hertil.Det vil i forlængelse heraf, hvis lovforslaget vedtages, blive fastsat, atangivelsen af tagets forventede restlevetid skal bestå i en angivelse afrestlevetiden for den del af taget (undertag, inddækning eller tagbelæg-ning), som må forventes at have den korteste restlevetid. Samtidig skaldet – f.eks. i en note – præciseres, hvilken del af taget der har dannetgrundlag for vurderingen af tagets forventede restlevetid. Det vil endvi-dere blive fastsat, at den bygningssagkyndige skal angive, om den på-gældende bygningsdel må forventes at holde i op til 5 år, mellem 5 og 10år eller i længere tid end 10 år.Der vil endvidere blive udviklet levetidstabeller for de forskellige dele aftaget (undertag, inddækning og tagbelægning), således at det sikres, atden angivelse af restlevetiden, som den bygningssagkyndige skal foreta-ge, sker på et ensartet grundlag. Den nærmere udformning af de pågæl-dende levetidstabeller vil ske på baggrund af drøftelser mellem bl.a. desagkyndige og Erhvervs- og Byggestyrelsen.

2.3.3. Generelle hustypebeskrivelser

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen kan tilslutte sig udvalgetsforslag om, at der med tilstandsrapporten skal udleveres en generel be-skrivelse af de væsentlige karakteristika ved den hustype, som tilstands-20

rapporten angår, idet det sammenligningsgrundlag, som ordningen byg-ger på, hermed vil blive tydeliggjort for forbrugerne. Forbrugerrådet har itilknytning hertil anført, at det samtidig bør sikres, at hustypebeskrivelsenkobles til de forhold, som konkret registreres i tilstandsrapporten.Som anført i afsnit 4.2.3. kan Justitsministeriet af de grunde og med deforudsætninger, som udvalget har anført, tilslutte sig udvalgets forslagom, at der med tilstandsrapporten skal udleveres en generel beskrivelseaf de væsentlige karakteristika ved den hustype, som tilstandsrapportenangår. En sådan generel hustypebeskrivelse vil kunne medvirke til at for-bedre købers forståelse af, at der – hvis der f.eks. er tale om en ejendomopført i 1920’erne – ikke foretages en sammenligning af ejendommenmed et nyopført hus, men derimod en relativ beskrivelse af bygningen,som baserer sig på en sammenligning med andre tilsvarende bygningeraf samme alder.Lovforslaget er på det omhandlede punkt udformet således, at økonomi-og erhvervsministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler herom,jf. lovforslagets § 1, nr. 6, og bemærkningerne hertil.Hvis lovforslaget vedtages, vil der blive udarbejdet ca. 20-25 generellehustypebeskrivelser, hvor der for hver hustype gives dels en generel be-skrivelse af den pågældende hustype, dels en beskrivelse af de typiskeforhold ved den pågældende hustype, som man som forbruger skal væresærligt opmærksom på.Den generelle hustypebeskrivelse, som vedlægges tilstandsrapporten, haralene til formål at udgøre en generel supplerende information til forbru-geren om den pågældende hustypes særlige karakteristika. Hustypebe-skrivelserne vil derfor – som forudsat af udvalget – ingen indflydelse ha-ve på den bygningsgennemgang, som den bygningssagkyndige skal fore-tage, eller hvad der skal anses for en skade ved den pågældende ejen-dom. Hustypebeskrivelserne vil heller ikke have indflydelse på ejerskifte-forsikringens dækningsomfang.På den anførte baggrund bør de konkrete forhold, som omtales i til-standsrapporten, efter Justitsministeriets opfattelse ikke kobles til dengenerelle hustypebeskrivelse, som skal udleveres med tilstandsrapporten.

2.3.4. Tilstandsrapportens gyldighedsperiode

Forsikring & Pension

har anført, at organisationen – på samme mådesom tilkendegivet i betænkningen – kan tilslutte sig flertallets synspunktom, at tilstandsrapportens nuværende gyldighedsperiode på 6 månederfastholdes.

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen – på samme måde som til-kendegivet i betænkningen – finder, at tilstandsrapportens gyldighedspe-riode bør forlænges til 9 eller 12 måneder alt afhængigt af, hvad der måanses for byggeteknisk forsvarligt. Det er Forbrugerrådets opfattelse, aten sådan forlængelse af gyldighedsperioden vil sikre, at sælger i højeregrad end i dag vil få tilstandsrapporten udarbejdet tidligt i salgsbestræ-belserne, hvorved potentielle købere sikres det bedst muligt beslutnings-grundlag.Som anført i afsnit 4.2.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger erJustitsministeriet enig med udvalget i, at det er helt afgørende, at en til-standsrapport er retvisende i hele sin gyldighedsperiode. I modsat faldville det i tilfælde, hvor køber tegner en ejerskifteforsikring, ellers væreejerskifteforsikringsselskabet, der bærer den økonomiske risiko for, atder i gyldighedsperioden opstår nye skader, som selskabet skal dække,mens det i de tilfælde, hvor køberen ikke tegner en ejerskifteforsikring,ville være sælger, der bærer den økonomiske risiko for, at der i gyldig-hedsperioden opstår nye skader.Ifølge udvalgets flertal vil der være ejendomme, som har en sådan aldereller vedligeholdelsesstand, at der for disse ejendommes vedkommendebestår en særlig risiko for, at nye skader vil indtræde, hvis tilstandsrap-portens gyldighedsperiode forlænges ud over de nuværende 6 måneder.På den anførte baggrund finder Justitsministeriet, at den nuværende gyl-dighedsperiode på 6 måneder må fastholdes.

2.3.5. Oplysninger til brug for ejerskifteforsikringsselskabet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har anført, at tilstandsrapportens afsnit om oplysninger til ejerskiftefor-sikringsselskabet bør ændres, således at oplysningerne præsenteres på enmåde, der sikrer køber reel mulighed for at forstå de omhandlede oplys-ninger. Efter organisationens opfattelse bør afsnittet affattes på sammemåde som den bygningssagkyndiges registrering af skader med forkla-

rende tekst og noter. Alternativt bør afsnittet helt udgå af tilstandsrappor-ten.Tilstandsrapporten indeholder i afsnittet ”Bygningskonstruktioner – op-lysninger til ejerskifteforsikring” en række oplysninger, som den byg-ningssagkyndige anfører til brug for forsikringsselskabernes afgivelse afet tilbud på ejerskifteforsikring.Som anført i betænkningen, afsnit 4.8.3.5.5., har udvalget særskilt over-vejet, om det nævnte afsnit helt bør udgå af tilstandsrapporten for atundgå misforståelser hos forbrugerne.Udvalget er imidlertid af den opfattelse, at samtlige de oplysninger, somden bygningssagkyndige fremkommer med, udgør relevant informationfor ejendommens køber, idet købers beslutningsgrundlag forbedres, joflere oplysninger om ejendommen den pågældende har. Dertil kommer,at det efter udvalgets opfattelse ville være uholdbart, hvis køber blev for-holdt oplysninger om ejendommen. Udvalget kan derfor ikke anbefale, atafsnittet helt udgår af tilstandsrapporten.Det er efter udvalgets opfattelse dog samtidig væsentligt at sikre, at hus-eftersynsordningens brugere i videst muligt omfang ikke skuffes i deresforventninger. Efter udvalgets opfattelse vil dette hensyn kunne tilgodesesved, at det i indledningen til afsnittet præciseres, at den bygningssagkyn-diges eventuelle fejlagtige angivelse af konstruktionsudformning elleranvendelse af materialer ikke i sig selv udgør en skade i huseftersynsord-ningens forstand.Der henvises herom i øvrigt til betænkningens side 277-281.Justitsministeriet er af de grunde, som udvalget har anført, enig i, at af-snittet med oplysninger til ejerskifteforsikringsselskabet ikke bør udgå aftilstandsrapporten. Justitsministeriet kan endvidere tilslutte sig udvalgetsforslag om, at det i indledningen til det omhandlede afsnit præciseres, atden bygningssagkyndiges eventuelle fejlagtige angivelse af konstrukti-onsudformning eller anvendelse af materialer ikke i sig selv udgør enskade i huseftersynsordningens forstand. Med en sådan mindre justeringer det efter Justitsministeriets opfattelse unødvendigt at udbygge afsnit-tet.

2.4. Bygningsgennemgangen

2.4.1. Destruktive indgreb

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har anført, at den bygningssagkyndige på afgrænsede og veldefineredeområder bør kunne foretage destruktive indgreb i forbindelse med byg-ningsgennemgangen. Organisationen har i den forbindelse anført, at der iforbindelse med den lovpligtige energimærkning foretages destruktiveindgreb, idet der f.eks. bores hul i ydermuren for at undersøge, om hul-muren er isoleret.Som anført i afsnit i 3.1.5. i lovforslagets almindelige bemærkningerlægges der med lovforslaget – i overensstemmelse med udvalgets forslagherom – ikke op til ændringer af den måde, hvorpå bygningsgennemgan-gen foretages. Bygningsgennemgangen vil således fortsat skulle gennem-føres uden foretagelse af destruktive indgreb.Der henvises herom i øvrigt til betænkningens side 217-218.

2.4.2. Radonundersøgelser

Hans-Jørgen Jagd

har bl.a. anført, at han finder det beklageligt, at ud-valget ikke har kunnet anbefale, at der som led i bygningsgennemgangenskal foretages en undersøgelse af radonkoncentrationen i bygningen.Hans-Jørgen Jagd anerkender de tekniske problemer, der er fundet medmåling af radon, samt det forhold, at der er udgifter forbundet med så-danne målinger.Udvalget har om spørgsmålet om radonundersøgelser bl.a. anført, at deter væsentligt at være opmærksom på, at problemstillingen om radonknytter sig til alle boliger, herunder ikke mindst til boliger, hvor radonfo-rekomsten – uden at beboerne er klar over det – er meget høj, men somikke sættes til salg, eller hvor der i forbindelse med eventuelt salg ikkeudarbejdes en tilstandsrapport. Da der ”kun” udarbejdes tilstandsrap-port vedrørende ca. 50.000 ejendomme årligt, svarende til ca. 2 pct. afden samlede boligmasse, kan et eventuelt krav om undersøgelse af radon-forekomsten som led i tilstandsrapportens udarbejdelse derfor først pålang sigt antages at ville have en effekt.Om de omkostninger, der vil være forbundet med en bygningssagkyndigsundersøgelse af radonforekomsten som led i bygningsgennemgangen, er24

det udvalgets bygningssagkyndige medlemmers skøn, at disse omkostnin-ger vil beløbe sig til i størrelsesordenen 2.500 kr. inkl. moms. I skønneter det bl.a. indgået, at måleinstrumenterne skal være opstillet i bygnin-gen over en længere periode, sådan at det vil være nødvendigt med flerebesøg på ejendommen. Med andre ord vil et krav om foretagelse af ra-donundersøgelser fordyre prisen på tilstandsrapporten ganske betragte-ligt.Som nævnt er det i dag ikke muligt at undersøge en eventuelt radonfore-komst ”på stedet”. Målingerne skal ifølge de nuværende anbefalinger frade danske og svenske strålemyndigheder derimod foretages over fleremåneder. Dette forhold udelukker efter udvalgets opfattelse i praksis eteventuelt krav om radonmålinger som i led i tilstandsrapportens udar-bejdelse, idet salgsprocessen alene på grund af disse målinger ville bliveforsinket i 2-3 måneder.Dertil kommer – netop fordi målingerne ikke kan foretages på stedet afden bygningssagkyndige – risikoen for, at de målinger, som i givet faldforetages, ikke bliver retvisende for det ”normale” radonniveau i denundersøgte bygning. Måleresultatet vil således komme til at afhængebl.a. af brugen af den undersøgte periode i måleperioden, og der vil frasælgers eller andres side, f.eks. ved at sikre en god ventilation af de un-dersøgte rum i måleperioden, kunne ske påvirkning af det endelige måle-resultat.Af de anførte grunde kan udvalget ikke anbefale, at der stilles krav om, atder som led i tilstandsrapportens udarbejdelse skal foretages radonmå-linger. Bliver det derimod på et senere tidspunkt muligt at foretage deomhandlede radonmålinger ”på stedet”, således at salgsprocessen ikkeforlænges, at der ikke kan ske påvirkning af måleresultatet, og at de om-kostninger, der er forbundet med målingernes foretagelse, kan holdes pået beskedent niveau, bør det efter udvalgets opfattelse derimod genover-vejes, om sådanne målinger skal foretages som led i huseftersynsordnin-gen.Der henvises herom i øvrigt til betænkningens side 226-232.Justitsministeriet er af de grunde, som udvalget har anført, enig i, at derikke bør stilles forslag om, at der som led i tilstandsrapportens udarbej-delse skal foretages radonmålinger.25

2.5. Virksomheden som beskikket bygningssagkyndig

2.5.1. Beskikkelse eller certificering

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har noteret sig udvalgets tilslutning til de bygningssagkyndiges forslagom, at der i regi af Erhvervs- og Byggestyrelsen bør arbejdes videre med,hvordan der i fremtiden kan skabes en mere fleksibel adgang til at opnåbeskikkelse som bygningssagkyndig. Opgavemængden for de bygnings-sagkyndige varierer ganske betydeligt, og bl.a. dette forhold stiller storekrav til byggesagkyndigvirksomheders mulighed for tilpasninger i ar-bejdsstyrken. Arbejdet med at skabe en mere fleksibel adgang til at opnåbeskikkelse som bygningssagkyndig bør derfor iværksættes hurtigst mu-ligt.

Dansk Industri

har anført, at organisationen finder det beklageligt, atudvalget ikke har kunnet tilslutte sig udvalgets bygningssagkyndige med-lemmers forslag om at indføre en certificeringsordning for bygningssag-kyndigvirksomheder i stedet for den eksisterende ordning med personligbeskikkelse som bygningssagkyndig. Organisationen ser imidlertid fremtil resultatet af det i betænkningens afsnit 4.9.5.4.4. nævnte arbejde med iregi af Erhvervs- og Byggestyrelsen at overveje, hvordan der i fremtidenkan skabes en mere fleksibel adgang til at opnå beskikkelse som byg-ningssagkyndig.

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen kan tilslutte sig udvalgetssynspunkt om, at den nuværende beskikkelsesordning for bygningssag-kyndige bør fastholdes. Med hensyn til de bygningssagkyndige medlem-mers forslag om, at der skabes en mere fleksibel adgang til at opnå be-skikkelse som bygningssagkyndig, kan Forbrugerrådet ikke på nuværen-de tidspunkt støtte forslaget. Det skyldes, at der ikke er redegjort nærme-re for, hvordan kontrollen med, at ansøger besidder de fornødne kvalifi-kationer for at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig, skal finde sted.Som det fremgår af betænkningens side 323-324, har udvalget overvejetet forslag fra de bygningssagkyndige medlemmer af udvalget om ændringaf adgangen til at opnå personlig beskikkelse som bygningssagkyndig,således at det ikke længere skal være en forudsætning, at ansøger hardeltaget på et optagelseskursus med tilhørende eksamen.

Udvalget har i den forbindelse bl.a. anført, at udvalget ikke har princi-pielle indvendinger mod, at det nuværende optagelseskursus med en af-sluttende eksamen erstattes med en ”sidemands-oplæring”, idet udvalgethar stor forståelse for vigtigheden af, at både bygningssagkyndigvirk-somheder samt enkeltpersoner, der ønsker at påbegynde virksomhed sombeskikket bygningssagkyndig, ikke unødigt begrænses i deres mulighedersom følge af de krav, der gælder for at opnå beskikkelse som bygnings-sagkyndig. Det er endvidere udvalgets opfattelse, at nye bygningssag-kyndiges forudsætninger for at udarbejde retvisende tilstandsrapportermå antages at kunne styrkes ved, at de får relevant praktisk erfaring medat gennemgå huse, vurdere skader og skrive tilstandsrapporter, inden deopnår en personlig beskikkelse og dermed ret til selv at udarbejde til-standsrapporter.På den anden side er det efter udvalgets opfattelse meget vigtigt at sikre,at de personer, der ønsker at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig,besidder de kvalifikationer, som gennemførelsen af det hidtidige optagel-seskursus med tilhørende eksamen har haft til formål at sikre. Det frem-går ikke af de bygningssagkyndige medlemmers forslag, hvordan dettekan ske på en efter udvalgets opfattelse fuldt betryggende måde, og ud-valget kan derfor ikke på det foreliggende grundlag tilslutte sig, at opta-gelseskurset afløses af den foreslåede ”sidemandsoplæring”. Udvalgetfinder det imidlertid relevant, at der efter udvalgsarbejdets afslutning iregi af Erhvervs- og Byggestyrelsen arbejdes videre med spørgsmålet.Erhvervs- og Byggestyrelsen har på Justitsministeriets forespørgsel op-lyst, at styrelsen, der finder det vigtigt at sikre erhvervet de bedst muligevilkår, vil se nærmere på behovet og mulighederne for at skabe en merefleksibel adgang til at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig, i det om-fang det kan ske på en fuldt betryggende måde. Det vil i styrelsens videreovervejelser herom indgå med betydelig vægt, hvordan det i givet faldkan sikres, at de personer, der ønsker at opnå beskikkelse, også fortsatbesidder de fornødne kvalifikationer.

2.5.2. Udvælgelse af bygningssagkyndige

Forbrugerrådet

har bl.a. anført, at der kan stilles spørgsmålstegn ved,om de gældende regler om udvælgelse af bygningssagkyndige i tilstræk-kelig grad sikrer de bygningssagkyndiges uvildighed. Efter Forbrugerrå-dets opfattelse er det væsentligt, at den fri og lige konkurrence på marke-det ikke sættes ud af kraft. En mulig løsning kan være at afskære sælgers27

ejendomsformidler fra at rekvirere en bygningssagkyndig gennem et for-sikringsselskab. Efter Forbrugerrådets opfattelse kan det i den forbindelsevære relevant at oprette en hjemmeside, hvor kontaktoplysninger på allebeskikkede bygningssagkyndige fremgår, således at sælger selv kan re-kvirere en beskikket bygningssagkyndig.

Danske BOLIGadvokater

har anført, at tilstandsrapporternes kvalitetrejser spørgsmålstegn ved, om sælger – der har en salgsmæssig interessei, at tilstandsrapporten indeholder færrest mulige skader – er den rette tilat rekvirere tilstandsrapporten. Efter organisationens opfattelse vil enhensigtsmæssig løsningsmulighed være, at Erhvervs- og Boligstyrelsen ihver enkel sag udpeger den konkrete bygningssagkyndige, der skal udar-bejde tilstandsrapporten.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har bl.a. anført, at organisationen er ved at undersøge, hvordan markedetfor udvælgelse af bygningssagkyndige fungerer. Den foreløbige undersø-gelse viser, at markedet reelt fungerer anderledes end forudsat, idet me-get tyder på, at ejendomsmæglere fortsat spiller en central rolle, når sæl-ger skal finde en bygningssagkyndig. Den foreløbige undersøgelse viserendvidere, at både ejendomsmæglere, forsikringsselskaber og bygnings-sagkyndige har forskellige økonomiske interesser i, hvordan formidlin-gen af en bygningssagkyndig finder sted. Organisationen finder på denbaggrund, at der kan rejses spørgsmålstegn ved de bygningssagkyndigesuvildighed, og at spørgsmålet om udvælgelse af bygningssagkyndige der-for bør gøres til genstand for behandling i Erhvervs- og Byggestyrelsen.Som anført i betænkningens afsnit 4.8.3.8. blev der i 2006 indført nyeregler med henblik på at sikre den bygningssagkyndiges uvildighed oguafhængighed for så vidt angår ejendomsformidleren og dennes interes-ser – de såkaldte ”bestillerregler”.Ifølge § 9, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om formidling,udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (formidlingsbe-kendtgørelsen), må en ejendomsformidler ikke på sælgers vegne indgåaftale om rekvirering af en byggeteknisk gennemgang (huseftersyn), ogejendomsformidleren må heller ikke bringe konkrete bygningssagkyndigeeller firmaer, der beskæftiger disse, i forslag over for sælger. Ejendoms-formidleren kan dog efter aftale med sælger rekvirere huseftersynet gen-nem et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikringer, jf. bekendt-gørelsens § 9, stk. 2. Det er i den forbindelse en betingelse, at ejendoms-28

formidleren ikke har indflydelse på, hvilken bygningssagkyndig ellerhvilket firma forsikringsselskabet vælger til at udføre huseftersynet. Af-regning skal endvidere ske direkte fra sælger til den bygningssagkyndige,dennes arbejdsgiver eller forsikringsselskabet.Herudover er det i § 11, nr. 8, i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december2009 om huseftersynsordningen fastsat, at den bygningssagkyndige skalvære uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige eruafhængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som bygningssagkyn-dig.Udvalget har overvejet, om de bygningssagkyndiges uvildighed i til-strækkeligt omfang er sikret ved de nævnte regler, herunder om der kanvære alternative måder, hvorved man kan sikre, at den bygnings-sagkyndige er uvildig.Udvalget har i den forbindelse bl.a. overvejet et forslag om etablering afen ordning, hvorefter bygningssagkyndige udvælges tilfældigt. Udvælgel-sen kunne f.eks. varetages af en ”meldecentral”, som den bygningssag-kyndige tilmelder sig, hvis denne ønsker at udføre et huseftersyn indenfor et nærmere angivet tidsrum.Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at en sådan ordning vil være sær-deles uhensigtsmæssig, idet den reelt vil indebære, at de bygningssag-kyndige ikke længere vil virke på markedsvilkår. De bygningssagkyndigevil således ikke kunne konkurrere på hverken pris eller kvalitet, hvilketefter udvalgets opfattelse vil være til skade både for prisniveauet og rap-porternes kvalitet.Justitsministeriet er enig med udvalget i, at en ordning, hvorefter de byg-ningssagkyndige udvælges efter et tilfældighedsprincip, vil medføre, at debygningssagkyndige fremover hverken vil konkurrere på pris eller kvali-tet, hvilket vil være til skade både for prisniveauet og rapporternes kvali-tet.Erhvervs- og Byggestyrelsen har på Justitsministeriets forespørgsel op-lyst, at styrelsen er af den overordnede opfattelse, at de gældende reglerom ejendomsformidleres mulighed for at bestille tilstandsrapporter ogom de bygningssagkyndiges uvildighed fungerer som forudsat.

Styrelsen har i den forbindelse bl.a. anført, at godt halvdelen af de til-standsrapporter, der blev udarbejdet i 2009, blev bestilt af sælger selv,mens lidt under halvdelen blev rekvireret af et forsikringsselskab. Detbemærkes herved, at de bygningssagkyndige i tilstandsrapporten skaloplyse, hvem der har rekvireret rapporten.Erhvervs- og Byggestyrelsen har endvidere oplyst, at den eksisterendemulighed for at bestille en tilstandsrapport via et forsikringsselskab efterstyrelsens opfattelse ikke rejser et problem i relation til de bygningssag-kyndiges uvildighed. Det skyldes, at et forsikringsselskab har en betyde-lig interesse i en retvisende tilstandsrapport, idet det påhviler selskabetat dække de eventuelle skader ved den solgte ejendom, der ikke måtte væ-re omtalt i rapporten.Erhvervs- og Byggestyrelsen har desuden oplyst, at styrelsen ikke harkendskab til konkrete sager om overtrædelse af de gældende regler, her-under har der ikke i den løbende tekniske kontrol kunnet konstateres pro-blemer med rapporter, der indeholder færre skader, end bygningsgen-nemgangen tilsiger (såkaldte "lyserøde rapporter"). Erhvervs- og Bygge-styrelsen, der er sekretariat for Disciplinærnævnet for Ejendomsmægle-re, har heller ikke kendskab til konkrete sager om overtrædelse af bestil-lerreglerne.Samlet set er det derfor Erhvervs- og Byggestyrelsens vurdering, at derikke er behov for mere grundlæggende ændringer af de gældende reglerpå området.I relation til den markedsundersøgelse, som Brancheforeningen for Byg-ningssagkyndige og Energikonsulenter på tidspunktet for afgivelsen af sithøringssvar var ved at foretage, har Erhvervs- og Byggestyrelsen oplyst,at undersøgelsen efterfølgende er færdiggjort. Efter styrelsens vurderingtyder denne undersøgelse på, at visse ejendomsformidlere overtræderbestillerreglerne, uden at der dog kan påvises et generelt problem. Sty-relsen har på den baggrund iværksat nærmere undersøgelser af sagenmed henblik på, at der kan indgives politianmeldelse af de pågældendeejendomsformidlere for overtrædelse af bestillerreglerne.Herudover vil det, bl.a. på baggrund af den gennemførte markedsunder-søgelse, efter Erhvervs- og Byggestyrelsens opfattelse være hensigtsmæs-sigt at foretage visse mindre administrative ændringer. Det drejer sig omfølgende:30

For det første vil oplysningen i tilstandsrapporten om, hvordan rappor-ten er rekvireret, blive ændret, således at det fremover skal være sælger,der oplyser herom.For det andet vil tilstandsrapporten fremover indeholde information omnavnet på sælgers ejendomsformidler på tidspunktet for rapportens re-kvirering. Den foreslåede ændring vil efter styrelsens opfattelse give bed-re muligheder for at undersøge eventuelle overtrædelser af bestillerreg-lerne.For det tredje vil det nugældende forbud i lov om omsætning af fast ejen-dom mod, at sælgers ejendomsformidler indgår aftale om rekvirering afen tilstandsrapport, blive suppleret af en bestemmelse i bekendtgørelsenom huseftersynsordningen om, at den bygningssagkyndige ikke må mod-tage en bestilling af en tilstandsrapport fra sælgers ejendomsformidler.For det fjerde vil der i forbindelse med den tekniske revision blive størrefokus på problemstillingen om de såkaldte ”lyserøde rapporter”.Hvad angår Forbrugerrådets forslag om en oversigt over alle beskikkedebygningssagkyndige, har Erhvervs- og Byggestyrelsen oplyst, at oplys-ning herom allerede er tilgængelig på hjemmesidenwww.boligejer.dk,der administreres af styrelsen. På denne hjemmeside er det bl.a. muligtat foretage en landsdækkende søgning på bygningssagkyndige, ligesomsøgningen kan tilpasses efter geografiske kriterier.

2.5.3. Tilstandsrapporternes kvalitet

Danske BOLIGadvokater

har – med henvisning til Dansk Energi Ma-nagements årsrapport for 2009 om bl.a. tilstandsrapporternes kvalitet –anført, at det bør genovervejes, hvorvidt der med henblik på at forbedretilstandsrapporternes kvalitet kan være behov for yderligere tiltag i formaf uddannelse og kontrol mv. med de bygningssagkyndige.

Danske Advokater

har anført, at organisationen gerne indgår i drøftelserom, hvordan tilstandsrapporternes kvalitet fremover sikres bedst muligt.Justitsministeriet kan oplyse, at det af betænkningens afsnit 4.9.4. frem-går, at udvalget er bekendt den nævnte årsrapport for 2009.31

Efter udvalgets opfattelse må det antages, at indførelsen af den tekniskekontrol i 2006 – og dermed den forøgede kontrolfrekvens – kombineretmed en mere effektiv anvendelse af sanktionssystemet har og fortsat vilmedvirke til at sikre tilstandsrapporternes kvalitet. Udvalget finder detendvidere meget positivt, at optagelseskurserne for bygningssagkyndigeer blevet udbygget, og at der udbydes særlige efteruddannelseskurser iudfærdigelse af tilstandsrapporter. Der henvises herom i øvrigt til be-tænkningens afsnit 4.9.5.1.Det kan endvidere oplyses, at økonomi- og erhvervsministeren den 13.oktober 2010 har fremsat et forslag til lov om beskikkede bygningssag-kyndige m.v. (lovforslag nr. L 29) som opfølgning på udvalgets flertalstilslutning til Økonomi- og Erhvervsministeriets forslag i betænkningenom at oprettelse ét samlet klagenævn, der skal behandle både forbruger-klager over tilstandsrapporter og disciplinærsager mod beskikkede byg-ningssagkyndige. Etableringen af ét samlet klagenævn vil ifølge Økono-mi- og Erhvervsministeriet bl.a. bidrage til en mere effektiv kontrol medde bygningssagkyndige og dermed en større sikkerhed for, at tilstands-rapporterne er af en høj kvalitet.

2.5.4. Klage- og disciplinærsystem

Forbrugerrådet

har anført, at organisationen ikke har indvendinger modforslaget om at etablere ét samlet nævn, der skal behandle både forbru-gerklager over tilstandsrapporter og disciplinærsager mod de bygnings-sagkyndige. Forbrugerrådet finder det dog væsentligt, at omkostningerneforbundet med etablering af et nyt samlet nævn dækkes af staten, såledesat etableringsomkostningerne ikke pålægges forbrugerne.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har anført, at det nye samlede klagenævn bør have en uafhængig besty-relse eller styregruppe. Det er således organisationens opfattelse, at næv-nets uafhængighed ikke er tilstrækkelig sikret, såfremt sekretariatsfunkti-onen varetages af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Datatilsynet

har anført, at man ønsker at blive inddraget i udmøntningenaf forslaget om, at navnene på bygningssagkyndige, der ikke efterkom-mer det nye klagenævns afgørelser i forbrugerklager, eller som tildeles endisciplinærsanktion, skal kunne offentliggøres på samme måde som idag.32

Spørgsmålet om oprettelse af ét samlet klagenævn for beskikkede byg-ningssagkyndige er behandlet i forslag til lov om beskikkede bygnings-sagkyndige m.v. (lovforslag nr. L 29), hvortil der henvises.

2.5.5. Tilsynet med de beskikkede bygningssagkyndige

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har anført, at der bør fastsættes et loft over, hvor gammel en tilstandsrap-port, der udtages til teknisk revision, må være. Et sådant loft kan f.eks.fastsættes til 1 måned.Erhvervs- og Byggestyrelsen har på Justitsministeriets forespørgsel op-lyst, at der – når en bygningssagkyndig udtages til teknisk revision – ud-vælges en tilstandsrapport blandt den pågældende bygningssagkyndigessenest udarbejdede rapporter. Udvælgelsen foretages af teknisk revisor,der gennemfører den tekniske revision på vegne af Erhvervs- og Bygge-styrelsen.Styrelsen har endvidere oplyst, at det med henblik på at sikre, at den tek-niske revision gennemføres på et aktuelt grundlag, efter fast praksis ikkeudtages tilstandsrapporter, der er ældre end 3 måneder.

2.5.6. Revision af håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

har bl.a. anført, at organisationen ser frem til at bidrage til det kommendearbejde med en revision af håndbogen for de beskikkede bygningssag-kyndige, som de forslåede ændringer af huseftersynsordningen nødven-diggør. Det er i den forbindelse organisationens opfattelse, at betænknin-gens afsnit om skadesbegrebet giver anledning til, at håndbogens afsnitom, hvilke skader den bygningssagkyndige skal registrere, bør revideres.Det er endvidere organisationens opfattelse, at det i håndbogen bør præ-ciseres, hvornår en stikprøvevis gennemgang er tilstrækkelig.Erhvervs- og Byggestyrelsen har på Justitsministeriets forespørgsel op-lyst, at styrelsen har påbegyndt arbejdet med revision af håndbogen forbeskikkede bygningssagkyndige. Brancheforeningen for Bygningssag-kyndige og Energikonsulenter samt konkrete bygningssagkyndige hardeltaget i den evaluering af den gældende håndbog, som er gået forudherfor.33

Styrelsen har endvidere oplyst, at der som led i revisionen af håndbogenvil blive foretaget en gennemskrivning af vejledningen til de bygnings-sagkyndige om udførelsen af huseftersynet, herunder i relation til byg-ningsgennemgang og udfyldelse af tilstandsrapport. Formålet hermed erat styrke kvaliteten af håndbogen og sikre mere klare og entydige ret-ningslinjer for de bygningssagkyndige, således at de bygningssagkyndigeog ordningens øvrige interessenter til stadighed finder håndbogen rele-vant og opdateret. Det vil i den forbindelse blive tilstræbt, at retningslin-jerne tydeliggøres på alle de punkter, der kan give anledning til tvivl forde sagkyndige, ligesom Erhvervs- og Byggestyrelsen – på baggrund afanbefalingen fra Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energi-konsulenter – vil se nærmere på retningslinjerne for stikprøvevis gen-nemgang af de enkelte bygningsdele.

2.6. Øvrige spørgsmål

Forbrugerrådet

har anført, at det i forbindelse med ændringer af husef-tersynsordningen er væsentligt at være opmærksom på, at ordningen ikkemå blive så dyr, at ordningen anvendes i mindre omfang end hidtil. EfterForbrugerrådets opfattelse bør de foreslåede ændringer af ejerskiftefor-sikringens dækningsomfang og vilkår ikke medføre præmiestigninger påmere end 50 pct. i forhold til i dag.Som anført i afsnit 3.2. i lovforslagets almindelige bemærkninger har ud-valget med hensyn til de ændringer af huseftersynsordningen, som erindgået i udvalgets overvejelser, bl.a. haft den grundlæggende forudsæt-ning, at de foreslåede ændringer ikke må antage et sådant omfang elleren sådan karakter, herunder navnlig i relation til prisen på den samledeordning, at forbrugerne vil anvende ordningen i væsentligt mindre om-fang end hidtil.Det er som anført af udvalgets flertal vanskeligt at foretage forbedringeraf huseftersynsordningen, herunder forbedringer af ejerskifteforsikrin-gens dækningsomfang, uden at ordningens samlede pris bliver højere. Engennemførelse af flertallets forslag om ændringer af ejerskifteforsikrin-gens dækningsomfang må efter Justitsministeriets opfattelse derfor ogsåantages at blive medføre en højere præmie på ejerskifteforsikringen.Hvor meget højere præmien fremover bliver, er det vanskeligt for Ju-stitsministeriet at vurdere, idet risikoberegning og præmiefastsættelse afkonkurrencemæssige grunde nødvendigvis må overlades til de forsik-ringsselskaber, der udbyder ejerskifteforsikringsproduktet.34

Justitsministeriet forventer imidlertid – på baggrund af Forsikring &Pensions udtalelse herom i betænkningen, jf. betænkningens side 208 – atdet efter en gennemførelse af flertallets forslag vil være muligt at tegneen ejerskifteforsikring til en præmie, der ligger inden for et interval på 0-50 pct. i forhold til det nuværende præmieniveau på en ejerskifteforsik-ring med standarddækning.

Forbrugerrådet

har anført, at de af flertallet foreslåede ændringer afejerskifteforsikringens dækningsomfang mv. efter en årrække bør evalue-res med henblik på at afdække, om de foreslåede ændringer har haft dentilsigtede effekt. En sådan evaluering vil efter Forbrugerrådets opfattelsepassende kunne foretages 5 år efter ikrafttrædelsen af den reviderede hus-eftersynsordning.Justitsministeriet er enig med Forbrugerrådet i, at det er vigtigt at følge,om de ændringer, der med lovforslaget lægges op til, får den ønskedeeffekt. Det gælder ikke alene de foreslåede ændringer af ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang og vilkår, men også de foreslåede ændringer aftilstandsrapportens indhold og omfang samt forslaget om at indføre enny elinstallationsrapport.Justitsministeriet vil derfor – på samme måde som Sikkerhedsstyrelsen (irelation til elinstallationsrapporten) og Erhvervs- og Byggestyrelsen (irelation til tilstandsrapporten) – have fokus på området. Justitsministeri-et vil i den forbindelse løbende være opmærksom på tilkendegivelser fraordningens interessenter mv. om, hvorvidt de foreslåede ændringer kanantages at have den ønskede effekt.Spørgsmålet om en sådan eventuel senere evaluering må således bero på,om der i praksis, når de gennemførte ændringer har virket i en årrække,viser sig at være større eller mindre uhensigtsmæssigheder forbundetmed ordningen.

3. Lovforslagets udformning

Lovforslaget svarer med visse ændringer af navnlig redaktionel karaktertil betænkningens lovudkast.Herudover indeholder lovforslaget en række ændringer af teknisk karak-ter af lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 107335

af 2. november 2006 med senere ændringer. Der henvises herom til lov-forslagets § 3, nr. 1, 5 og 6, og bemærkningerne hertil.Lovforslaget indeholder endvidere en ændring af § 4, stk. 1, i lov om om-sætning af fast ejendom, hvorefter økonomi- og erhvervsministeren kanfastsætte regler om bl.a. forbud mod salg af fast ejendom ved åbnebudrunder samt andre auktionslignende fremgangsmåder. Der henvisesherom til lovforslagets § 3, nr. 2, og bemærkningerne hertil.Den foreslåede ændring har været i høring hos Advokatrådet, DanskeAdvokater, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejen-domsmæglerforening, Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomsmægler-nes Landsorganisation, Finansrådet, Forbrugerrådet, Realkreditrådet, Er-hvervs- og Selskabsstyrelsen og Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen.Ingen af de indkomne høringssvar indeholder bemærkninger til den fore-slåede bestemmelse. Dansk Ejendomsmæglerforening forudsætter dog, atder med den foreslåede bestemmelse ikke indføres hjemmel til at fastsæt-te regler om forbud modlukkedebudrunder. Økonomi- og Erhvervsmini-steriet har over for Justitsministeriet bekræftet, at der ikke indføres ensådan hjemmel.

KOMMENTERET HØRINGSOVERSIGT

om

udvalget om huseftersynsordningens betænkning

nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen

1. Hørte myndigheder og organisationer mv.

Østre Landsret, Vestre Landsret, Sø- og Handelsretten, byretterne,

Domstolsstyrelsen, Advokatrådet, Danske Advokater, Danske BO-

LIGadvokater, Forsikring & Pension, Forbrugerrådet, Realkre-

ditrådet, Realkreditforeningen, Finansrådet, Dansk Ejendomsmæg-

lerforening, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energi-

konsulenter (BfBE), TEKNIQ Installatørernes organisation, Hånd-

værksrådet, Dansk Byggeri, DS Håndværk & Industri, Dansk Ejen-

domsmæglerforening, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Industri,

Forbrugerstyrelsen

Datatilsynet.

2. Høringssvarene

Østre Landsret, Vestre Landsret, Sø- og Handelsretten, byretterne,

Domstolsstyrelsen, Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrå-

det

Håndværksrådet

Dansk Arbejdsgiverforening

2.1. Generelle bemærkninger

Forsikring & Pension

Realkreditforeningen

Finansrådet

Advokatrådet

2.2. Ejerskifteforsikringens dækningsomfang og vilkår

2.2.1. Elinstallationer

TEKNIQ, Forsikring & Pension, Advokatrådet, Forbrugerrådet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

Forbrugerrådet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

2.2.2. Vvs-installationer

Forbrugerrådet, Forsikring & Pension, TEKNIQ

Advokatrådet

DS Håndværk & Industri

2.2.3. Fugtskadedækning

Forsikring & Pension

Forbrugerrådet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

2.2.4. Stikledninger, herunder kloakker

Advokatrådet

2.2.5. Dækning af udgifter til genhusning

Forbrugerrådet

2.2.7. Fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi nævnevær-

digt

Forbrugerrådet

2.2.8. Erstatningsopgørelsen og bindende og anvendelse af bindende

afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele

Forsikring & Pension

Forbrugerrådet

2.2.9. Ændring af reglerne om selvrisiko

Forbrugerrådet

2.2.10. Forlængelse af forsikringstiden fra 5 til 10 år

Forbrugerrådet

Advokatrådet

2.2.11. Ejerskifteforsikringens begyndelsestidspunkt

Forbrugerrådet

2.2.12. Kommunikationsmæssige forbedringer (forsikringsvilkårene)

Forbrugerrådet

2.3. Tilstandsrapporten

2.3.1. Generelle bemærkninger

Huset Hovmand

Forbrugerrådet

Advokatrådet

2.3.2. Karaktersystemet og angivelse af udbedringsudgifter

Forbrugerrådet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

2.3.3. Forventet restlevetid for bygningens tag

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

2.3.3. Generelle hustypebeskrivelser

Forbrugerrådet

2.3.4. Tilstandsrapportens gyldighedsperiode

Forsikring & Pension

Forbrugerrådet

2.3.5. Oplysninger til brug for ejerskifteforsikringsselskabet

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

2.4. Bygningsgennemgangen

2.4.1. Destruktive indgreb

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter