L 89 - 2010-11 (1. samling) - Bilag 2: Henvendelse af 14/12-10 fra Sven Heiner, Slagelse

Jeg vil hermed tillade mig,som privat person,at rette henvendelse til dig i forbindelsemed behandling af lovforslag L89 vedr. Huseftersynsordningen. I det jeg vedgennemlæsning af den ”Kommenteret høringsoversigt om udvalget omhuseftersynsordningens betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen”, kan seder forekommer nogle argumenter der er baseret på et forkert grundlag. Hvilket kan førertil, at forslag L89 bliver gennemført til ugunst for forbrugerne.For god ordens skyld, vil jeg understrege, at jeg udtaler migsom privat person,påbaggrund af den indsigt og viden jeg gennem de sidste snart 5 år, har erhvervet somteknisk revisor på vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Jeg har således ingenøkonomiske, eller andre kommercielle interesser – men kun en helhjertet idealistiskinteresse for, at gøre huseftersynsordningen så god og velfungerende for forbrugerne sommuligt.Det er specielt forholdet2.5.2om”udvælgelse af en bygningssagkyndig”jeg harkommentarer til:Citat fra side 29/36:

Justitsministeriet er enig med udvalget i, at en ordning, hvorefter debygningssagkyndigeudvælges efter et tilfældighedsprincip, vil medføre, at debygningssagkyndige fremover hverken vil konkurrere på pris eller kvalitet,hvilket vil være til skade både for prisniveauet og rapporternes kvalitet.Min kommentar ad ovenstående:At anføre konkurrencemomentet omkring prisbilligheden for udførelse af entilstandsrapport, er ikke rimelig og fair, da det kun er den ene part i forbrugerleddet -sælgeren, som opnår gevinst ved at vælge en billigere bygningssagkyndig. Hvorimod denanden og måske endnu mere væsentlig forbruger – køberen kan risikere at blive ”offer” forsælges valg af en prisbillig bygningssagkyndig. Det kunne endda tænkes, at køberligefrem kunne have en interesse i, at det var den dyrere bygningssagkyndige som varblevet valgt.At anføre konkurrencemomentet omkring ”kvalitet”, er heller ikke gangbart. Kvaliteten af enrapport kan defineres på forskellig måde, afhængig af om det er ud fra sælgers, ellerkøbers målestok. Sælger kunne tænkes at have en interesse i, at tilstandsrapporten ikkeudviste så mange registreringer, samt at registreringerne ikke var så ”byrdefulde” medhensyn til karaktervalg og tekstfylde. Da hushandlen så ville forløbe hurtigere og udenstørre afslag i salgsprisen. – Hvilket sælger – og hans ejendomsmægler derfor vil opfattesom ”kvalitet”.Postboks 92¶4200 Slagelse¶Tlf.: 70 22 17 34¶Fax.: 58 52 17 52¶e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

Køber derimod har en interesse i, at tilstandsrapporten ikke alene er grundig, men at denindeholder alle aktuelle skades- og mangel forhold, samt ligeledes er fyldestgørende oginformativt beskrevet. Eventuelt ville det være ”en fordel”, såfremt rapporten har nogle”tunge” karaktervalg. En tilstandsrapport i denne kalibre kunne med fordel anvendes iforbindelse med afslag i købsprisen. – Hvilket køber derfor vil opfatte som ”kvalitet”.Argumentet med at man vil sikre den frie konkurrence med hensyn til pris og kvalitet,holder derfor ikke og kommer derfor til at virke som en hul kliché, der lyder rigtig, men ikkedesto mindre er én stor misforståelse og helt forkert anvendt i den aktuelle situation.Argumentet om pris og kvalitet der kun varetager den ene forbrugers interesse, bør derforikke anvendes, når der forekommer to modsat rettet forbruger interesser.Det bør iagttages, at både køber og sælger, begge er omfattet af Loven omforbrugerbeskyttelse, der ligger til grund for Huseftersynsordningen.Kun en central udmelding i stil med det Danske Boligadvokater har foreslået og som jeg imit ”åbne brev til Folketingets Boligudvalg” (vedhæftes) af september 2010 har skitsereten mulig og enkel funktion af, vil være den eneste troværdige og gangbare model for, atsikre forbrugerne en uvildig og upartisk udvælgelse af en bygningssagkyndig.

Erhvervs- og Byggestyrelsen har på Justitsministeriets forespørgsel oplyst,at styrelsen er af den overordnede opfattelse, at de gældende reglerom ejendomsformidleres mulighed for at bestille tilstandsrapporter ogom de bygningssagkyndiges uvildighed fungerer som forudsat.Styrelsen har i den forbindelse bl.a. anført, at godt halvdelen af detilstandsrapporter,der blev udarbejdet i 2009, blev bestilt af sælger selv,mens lidt under halvdelen blev rekvireret af et forsikringsselskab. Detbemærkes herved, at de bygningssagkyndige i tilstandsrapporten skaloplyse, hvem der har rekvireret rapporten.Min kommentar ad ovenstående:Der skal ikke herske tvivl om, at Styrelsen udtaler sig i overensstemmelse med hvad derdirekte kan aflæses ud fra afkrydsningerne i tilstandsrapporterne. Problemet er blot, at detikke afspejler det sande billede af faktiske forhold. Jeg har personligt erfaret i mit virke somteknisk revisor, at bygningssagkyndige i stort antal, åbent og ærligt beretter, at de fårdirekte henvendelser fra den lokale ejendomsmægler, der oplyser dem om navn og telefonnr. på sælger, som den bygningssagkyndige efterfølgende indgår aftale med. Her bliverder så afkrydset i feltet, at det er sælger som har bestilt rapporten. Denne trafik kan blandtandet ses dokumenteret i den undersøgelse ”De Frie Uafhængige Bygningssagkyndige”har foretaget (vedhæftet).Mæglernes og forsikringsselskabernes kraftige indflydelse på hvem der får tildelt opgavermed tilstandsrapporter og energimærker, fremgår også med stor tydelighed i bådeMarkedsundersøgelsen fra BfBE, samt af undersøgelsen fra ”De Frie UafhængigeBygningssagkyndige”. Hvilket jeg ligeledes har uddybet i mine tidligere fremsendte breveaf september 2010, samt det seneste brev af 27. september 2010 til bl.a. Erhvervs- ogØkonomiministeren (vedhæftet).Postboks 92¶4200 Slagelse¶Tlf.: 70 22 17 34¶Fax.: 58 52 17 52¶e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

Spørgsmålet er derfor om Loven om forbrugerbeskyttelse fortsat kan leve med en illusionom, at det er en ”uvildig” bygningssagkyndig der udfører en tilstandsrapport. Eller om mannu, hvor muligheden gives, én gang for alle får rettet op på denne skævhed i ordningen oggiver køberen den tryghed, at den bygningssagkyndige vitterlig er udmeldt uden hensyn tilsærinteresser, fra en uvildig udmeldings central via en hjemmesidesøgning.Jeg ser dog positivt på Styrelsens udmelding om, at man fremover vil lade sælgerafkrydse, hvordan rapporten er blevet rekvireret. Men såfremt ordningen ikke ændres til encentral udmelding, vil jeg dog supplere med et forslag om, at man lader Teknisk Revisorfremover under sit kontrolbesøg, spørge sælger om, hvordan den bygningssagkyndige erblevet valgt:¶Af sælger selv gennem internettet, avis, eller telefonbogsannoncering?¶Via ejendomsmægler ved fremlæggelse af liste over flere lokalebygningssagkyndige?¶Via ejendomsmægleren og hans forsikringsselskab?¶Via ejendomsmæglerens anbefaling?¶Var der valgmulighed med eget valg af en bygningssagkyndig, såfremt den aktuellemægler skulle foretage salget af ejendommen?¶Blev ejendomsmægleren anmodet om at rekvirere en bygningssagkyndig via hansforsikringsselskab, da ejerskifteforsikringen ellers ville blive dyrere?

Erhvervs- og Byggestyrelsen har endvidere oplyst, at den eksisterendemulighed for at bestille en tilstandsrapport via et forsikringsselskab efterstyrelsens opfattelse ikke rejser et problem i relation til de bygningssagkyndigesuvildighed. Det skyldes, at et forsikringsselskab har en betydeliginteresse i en retvisende tilstandsrapport, idet det påhviler selskabetat dække de eventuelle skader ved den solgte ejendom, der ikke måtte væreomtalt i rapporten.Min kommentar ad ovenstående:Da jeg selv har en uddannelse som eksamineret skadeskonsulent fra forsikringshøjskolenog har haft virke som skadeskonsulent for et af de større forsikringsselskaber, har jeg etindgående kendskab til branchen, samt fortsat et kendskab til tidligere kollegaer. Her harjeg indgående informationer, om interne konflikter i forsikringsselskaberne mellemsalgsafdelingen og skadesafdelingerne. Fakta er, at skadeafdelingerne døjer under mangeskadesanmeldelser på ejerskifteforsikringerne, som gør dette segment til enunderskudsforetning. Salgsafdelingerne derimod nyder godt af den adgangsmulighed til etny potentielt kundeemne, man får ved forsikringstilbuddet på ejerskifteforsikringen. Manmå derfor ikke være blind for, at der vitterlig ligger en kommerciel interesse bagforsikringsselskabernes ønsker om fortsat, at kunne styre hvem der skal udføretilstandsrapporter.Salgsafdelingerne er lydhør overfor ejendomsmæglernes ønsker om fravalg afbygningssagkyndige, der laver for tunge tekst- og hårde karaktermæssigetilstandsrapporter. Skadeafdelingerne derimod laver lister over fravalg afbygningssagkyndige med for tynde rapporter.Begge dele er lige skidt for ordningens troværdighed, da det alene bør ligge i StyrelsensPostboks 92¶4200 Slagelse¶Tlf.: 70 22 17 34¶Fax.: 58 52 17 52¶e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

I relation til det karaktersystem, som anvendes i tilstandsrapporten i dag,er udvalget af den opfattelse, at der ikke bør foretages mere grundlæggendeændringer heri, idet der er tale om et karaktersystem, som har væretanvendt i mange år og derfor er velkendt af både købere og sælgereaf fast ejendom. Justitsministeriet kan tilslutte sig dette synspunkt.Min kommentar ad ovenstående:Som jeg har været ind på i mine tidligere henvendelser til folketingets Boligudvalg, er detmin overbevisning, at karaktersystemet som det fungere i dag er mere vildledende, endvejledende. Sælgere og ejendomsmægler nyder godt af en tilstandsrapport, som kunindeholder K1 karakterer. Køber kan blive vildledt af en tilstandsrapport, som beskriver etK3 skades forhold, men som kun får en ”K1” karakter markering. Forsikringsselskabernesskadeafdelinger kan berette om utallige tilfælde af anmeldelser på sager, hvor man korrektkan afvise en dækning, når skadesforholdet er korrekt beskrevet, men blot forkert karakterangivet. Køber bliver taber i dette spil.Gennem tiderne har det selv blandt bygningssagkyndige, kunne gøres til genstand forstore diskussioner, hvorvidt et forhold skulle have den ene eller anden karakter. Reelt kanen køber være ligeglad med, hvorvidt et forhold skal have en K1, eller k3skadesanmærkning, såfremt forholdet blot er entydigt og præcist beskrevet. Samt isærdeleshed indeholder en beskrivelse om, hvilken konsekvens det kan få, eller ikke kanfå.Det er derfor min overbevisning, at tilstandsbeskrivelsen af de enkelte forhold, kun børindeholde følgende elementer – uden karakterangivelse:

Hvader galt.Hvorer det galt henne.Hvilkenkonsekvens kan det få.Man bør se i øjnene, at karakterne nok er et kendt begreb af mange brugere, men reeltkun er et salgsfremmede parameter for ejendomsmæglerne, som benyttertilstandsrapportens ”resumé skema” (populært kaldet ”ejendomsmæglerskemaet”) som enhurtig og ”forståelig” oversigt over husets skadesforhold. Historien viser desværre, atmange forbruger på dette forenklede grundlag, kommer til at købe ”katten i sækken”, udenat sætte sig ind i tilstandsrapportens reelle indhold.

Smiley ordning:Som jeg tidligere har været inde på overfor Styrelsen, samt Folketingets Boligudvalg,kunne man berige Huseftersynsordningen med en Smiley ordning. Hvor denbygningssagkyndige bliver tildelt en Smiley, efter et nøje bearbejdet vurderingssystem(evt. som tidligere fremsendt til EBST). Hvilket kunne ske i forbindelse med den udførtetekniske revision. Dette vil blandt andet medføre en større motivation hos denbygningssagkyndig til at udfører tilstandsrapporter med en høj kvalitet, både hvad angårregistrering, og en informativ faglig, men ikke mindst, forståelig beskrivelse.I så fald kunne både køber og sælger drage konsekvensen af valget af enbygningssagkyndig, når man på forhånd kendte konditionerne for rapportens tilblivelse, dakvaliteten af den bygningssagkyndiges arbejde kan gøres synlig.