By- og Boligudvalget 2012-13
L 109 Bilag 1
Offentligt
1202491_0001.png
NOTAT
Dato:
Kontor:
Sagsnr.:
Sagsbehandler:
Dok id:
3. december 2012
Boliglovgivning
2012-3828
PSH/KAG/NH
Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af
almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).
Der er modtaget høringssvar fra følgende:
Advokatrådet, Arkitektforeningen, BL, BOSAM, Bygherreforeningen i Danmark,
BygningsFredningsForeningen, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske
Arkitektvirksomheder, Dansk Energi, Dansk Fjernvarme, DI, Danske Udlejere,
Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI), Forsikring &
Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,
Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark,
Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret og TEKNIQ.
1. Generelt om indholdet af lovforslaget
1. Arkitektforeningen, Dansk Byggeri, Dansk Energi, DI, Landbrug & Fødevarer og TEKNIQ
er generelt positivt indstillede over for, at der indføres incitamenter til at foretage
energibesparelser i private udlejningsejendomme.
Arkitektforeningen
bifalder, at lovforslaget
løser paradoksproblemet.
Dansk Energi
anerkender, at lovforslaget indeholder flere tiltag, der går i retning af at skabe
incitamenter til at gå så langt som muligt i en energirenovering, men ønsker, at der skabes
yderligere incitamenter - også uden for lovforslaget - for bygningsejerne til at foretage
energirenoveringer.
Ejendomsforeningen Danmark
mener ikke, at forslaget er ambitiøst nok.
FRI
peger på, at der
også bør være fokus på indeklima, og at andre energi- og klimarelaterede
samfundsproblemer burde være omfattet af lovforslaget, herunder klimasikring i form af
regnvandsafledning.
Danske Arkitektvirksomheder
mener, at lovforslaget risikerer ikke at
medføre den ønskede effekt, og er bekymret for, om der tages tilstrækkeligt hensyn til
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0002.png
indeklima.
Danske Arkitektvirksomheder
mener, at lovforslaget ligeledes burde omfatte
klimasikring.
Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark
og
Danske
Udlejere
finder det uhensigtsmæssigt at medtage alle hovedelementerne i lovforslaget.
Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger, BOSAM
finder, at energisparepakken forrykker
balancen mellem udlejere og lejere til fordel for udlejerne, mens
Ejendomsforeningen
Danmark, Landbrug & Fødevarer
og
Danske Udlejere
modsat finder, at balancen forrykkes til
fordel for lejerne.
Danmarks Lejerforeninger
mener, at man kunne opnå bedre resultater
gennem en statslig støtteordning, som ville kunne målrettes mod at opnå den maksimale
energirenoveringseffekt.
Kommentar:
I energisparepakken indgår 6 hovedelementer:
1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.
2. Aftalt grøn byfornyelse.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.
5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til
køling.
De første 5 hovedelementer udgør en pakke, der samlet set er afbalanceret, således at
balancen mellem lejere og udlejere fastholdes.
Det sidste hovedelement vedrører udmøntning af EU-direktivet om energieffektivitet i
slutanvendelserne fra 2006, så det bliver muligt i medfør af byggelovens regler at indføre
krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i flerbrugerejendomme.
Flere af høringsparterne synes at bedømme pakkens enkelte elementer isoleret fra helheden
i stedet for at forholde sig til forslaget som en samlet pakke, hvoraf nogle forslag primært er
til gavn for udlejerne, og nogle primært til gavn for lejerne. Parterne er ikke enige om, hvilke
forslag der ikke bør indgå i den samlede pakke. Dette må opfattes som et udtryk for, at der er
en rimelig balance i forslaget.
Det fremgår af aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om den
danske energipolitik 2012-2020 (energiaftalen), at partierne er enige om at gennemføre en
energisparepakke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. De enkelte
hovedelementer i energisparepakken er nævnt i aftalen. Der er den 9. oktober 2012 indgået
en aftale mellem regeringen og V, DF, EL og K om, hvorledes energisparepakken skal
udmøntes i lovgivning (udmøntningsaftalen). Lovforslaget er udtryk for denne udmøntning.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Bygherreforeningen og Danske Arkitektvirksomheder
mener ikke, at der med de
elementer, der er i lovforslaget, er tilstrækkeligt med incitamenter til at skabe en afgørende
vækst i energirenoveringerne.
FRI
mener ikke, at forslaget grundlæggende gør det attraktivt
for udlejerne at energirenovere.
2
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0003.png
Arkitektforeningen
og
DI
peger på, at det er nødvendigt for at få den maksimale effekt af
forslaget, at energiforbedringer foretages i forbindelse med bygningernes almene
vedligeholdelse og renovering.
Arkitektforeningen
foreslår i den forbindelse en række
fradragsordninger for energibesparende foranstaltninger.
Kommentar:
I energisparepakken ligger der en vifte af muligheder for at få gennemført energiforbedringer
i eksisterende udlejningsejendomme. Det vil være naturligt, at man som udlejer overvejer,
hvorledes de forskellige værktøjer i pakken kan kombineres med henblik på at sikre den
bedst mulige rentabilitet i projektet, herunder om det skal kombineres med forestående
vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Det må antages, at professionelle udlejere vil
være opmærksomme på at indtænke behovet for at gennemføre energiforbedringer i
forbindelse med gennemførelse af større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Det vil
kunne give en bedre rentabilitet af energiforbedringerne.
Det er opfattelsen, at det vil være unødvendigt at gennemføre yderligere incitamenter i form
af subsidier til energirenoveringer i privat udlejningsbyggeri.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Danmarks Lejerforeninger og BOSAM
mener, at energisparepakken strider mod de
igangværende forhandlinger mellem Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og lejer- og
udlejerorganisationerne om at forenkle lejelovgivningen.
Advokatrådet
finder ikke, at
lovforslaget understøtter et ønske om forenkling af en kompliceret lejelovgivning.
Kommentar:
Organisationerne afleverede i 2008 den såkaldte enighedsliste, omfattende 57 punkter, som
efter organisationernes opfattelse ville medvirke til at forenkle og modernisere
lejelovgivningen. Listen omfattede ikke forslag til lovændringer, der kunne styrke
investeringer i energibesparende foranstaltninger. Skiftende ministre har siden givet udtryk
for, at enighedslisten ikke havde den tilstrækkelige tyngde til, at der kunne foretages en
sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Enighedslistens forslag skulle derfor
suppleres med forskellige andre initiativer, herunder en række energispareforslag, der
byggede på energiaftalen mellem S, SF, R, V, K, DF og NA fra 2008, og det accepterede
organisationerne som grundlag for forhandlingerne om udmøntning af enighedslisten i
lovgivning.
Det har således hele tiden stået klart, at enighedslisten ikke omfatter forslag til
energibesparende foranstaltninger, og at den til enhver tid siddende regering derfor står frit
med hensyn til initiativer, der kan øge incitamenterne til at foretage energibesparelser i
private udlejningsejendomme.
Indholdet af lovforslaget er tiltrådt af parterne bag udmøntningsaftalen af 9. oktober 2012.
Høringssvarene giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningen
mener, at ikrafttrædelsen af
lovforslaget må udsættes, så branchen kan få den fornødne tid til at indrette sig på de nye
regler.
3
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0004.png
Kommentar:
Det fremgår af udmøntningsaftalen af 9. oktober 2012, at loven træder i kraft den 1. april
2013. På det tidspunkt vil der i overensstemmelse med aftalen foreligge det nødvendige
vejlednings-, informations- og bekendtgørelsesmateriale.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Totaløkonomisk rentable energiforbedringer
1. Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO og BOSAM
mener, at forslaget vil føre til
væsentligt højere huslejer end efter de gældende regler, fordi lejeforhøjelser for
totaløkonomisk rentable energiforbedringer ikke er begrænset af det lejedes værdi. De finder
det ikke rimeligt, at vedligeholdelsesdelen af totaløkonomisk rentable energiforbedringer skal
kunne medføre lejeforhøjelse, da lejerne allerede har betalt for vedligeholdelse af de
bygningsdele, der udskiftes som led i gennemførelsen af arbejderne.
Dansk Byggeri
finder
det positivt, at forslaget fordeler gevinsten ved energibesparelser mellem lejere og udlejer.
BOSAM
mener, at forslaget præmierer dårlig byggekvalitet, medfører ekstra økonomisk
gevinst til udlejere, der ikke foretager løbende vedligeholdelse af ejendommen, og øger
udlejerens motivation til energispild med henblik på at kunne gennemføre totaløkonomisk
rentable energiforbedringer, ligesom forslaget gambler med lejernes sundhed, fordi
energiforbedringer kan medføre dårligere indeklima i boligerne.
Danmarks Lejerforeninger
mener, at udgiften til den undladte vedligeholdelse af de bygningsdele, der udskiftes, væltes
over på lejerne.
Lejernes LO
anfører, at vedligeholdelsesudgifter kun skal kunne medføre lejeforhøjelse efter
forhandling med lejerne.
Kommentar:
Det fremgår af energiaftalen af 22. marts 2012 og udmøntningsaftalen af 9. oktober 2012, at
totaløkonomisk rentable forbedringer skal kunne medføre en større lejeforhøjelse end efter
de gældende regler. Det er derfor nødvendigt at fravige reglerne om det lejedes værdi.
Det er hensigten med forslaget at give udlejerne et incitament til at gennemføre
energibesparelser i private udlejningsejendomme, som udlejerne ellers har været
tilbageholdende med at gennemføre, med henblik på at medvirke til at reducere det samlede
energiforbrug i landet.
Med forslaget får udlejeren mulighed for at beregne en særlig forbedringsforhøjelse på
grundlag af såvel de rimelige forbedrings- som de rimelige vedligeholdelsesudgifter.
Forudsætningen herfor er, at lejernes besparelse på energiforbruget modsvarer eller
overstiger den forbedringsforhøjelse, der kan kræves ved gennemførelsen af totaløkonomisk
rentable energiforbedringer.
Ordningen skal udmøntes i en bekendtgørelse. Det er hensigten heri at fastsætte, at
besparelsen skal opgøres på ejendomsniveau, og at udgifterne til totaløkonomisk rentable
energiforbedringer skal fordeles på de enkelte lejemål i forhold til investeringen vedrørende
4
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0005.png
lejemålet, og at udgifter, der ikke kan henføres til det enkelte lejemål, skal fordeles efter
bruttoetageareal.
Under ét vil lejernes samlede boligudgifter, dvs. betaling af husleje og energiforbrug, derfor
ikke blive højere som følge af forslaget.
Tilsyneladende overser lejerorganisationerne betydningen af, at besparelsen på
forbrugsudgifterne danner overgrænsen for lejeforhøjelsens størrelse. Det vil således være
størrelsen af besparelsen, der vil have afgørende indflydelse på, om det er økonomisk
attraktivt for udlejeren at gennemføre totaløkonomisk rentable energiforbedringer.
Lejerne kan i øvrigt efter gældende regler anmode huslejenævnet om at påbyde en udlejer,
der ikke overholder vedligeholdelsespligten for bygningsdele og varmeanlæg, at gennemføre
de nødvendige arbejder inden en fastsat frist. Der foreslås ingen ændringer af denne
mulighed.
For så vidt angår bemærkningen om, at der gambles med lejernes helbred ved at etablere en
adgang til at kræve lejeforhøjelse for totaløkonomisk rentable energiforbedringer gøres
opmærksom på, at energiforbedringer først og fremmest må forventes at føre til et bedre
indeklima og dermed øget komfort for lejerne. I øvrigt vil et dårligt indeklima kunne anses for
en mangel, der af lejeren kan forlanges afhjulpet, og som vil kunne medføre en
lejenedsættelse, indtil manglen er afhjulpet. Udlejeren vil derfor ikke have interesse i at
gennemføre totaløkonomisk rentable energiforbedringer, som medfører, at der efterfølgende
vil være behov for at gennemføre foranstaltninger til afhjælpning af et dårligt indeklima.
Der ses på den baggrund ikke at være noget grundlag for, at udlejer skulle undlade
vedligeholdelse, vælge dårlige byggematerialer, øge energispildet og skabe et dårligt
indeklima.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Lejernes LO
foreslår, at forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer ikke skal kunne
anvendes af udlejeren, medmindre udlejeren forinden har forsøgt at indgå en aftale om grøn
byfornyelse med lejeren.
Kommentar:
Med energisparepakken stilles der en vifte af muligheder for at gennemføre energibesparel-
ser i private udlejningsejendomme til rådighed for lejere og udlejere. Det vil være op til
parterne selv at afgøre, hvilke værktøjer der i en konkret situation skønnes at være mest
hensigtsmæssige at anvende for at gennemføre energiforbedringer.
Det er derfor ikke hensigten at sætte begrænsninger for denne frihed til at vælge den mest
hensigtsmæssige fremgangsmåde i det konkrete tilfælde.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmark
kritiserer, at forslagets nærmere
indhold ikke er fastlagt, men senere vil blive fastsat i en bekendtgørelse.
Bygherreforeningen
5
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0006.png
anfører, at totaløkonomi kræver inddragelse af en lang række forhold i vurderingen, og at det
kan være vanskeligt for den enkelte udlejer på den baggrund at igangsætte en
energirenoveringsproces, medmindre der gives støtte til analyserne, evt. ved en kobling til
energiselskabernes spareforpligtelser.
DI og Ejendomsforeningen Danmark
anfører, at det
kan være vanskeligt at dokumentere energibesparelser på forhånd bl.a. på grund af
brugeradfærd, og at krav til dokumentation ikke må være urealistisk skrappe.
Arkitektforeningen
peger på, at der kan være en stor grad af usikkerhed mellem beregnede
og faktiske energibesparelser som følge af forskellig brugeradfærd.
Huslejenævns- og
Beboerklagenævnsforeningen
peger på, at huslejenævnene ikke vil kunne træffe afgørelse,
hvis ikke der er tilstrækkeligt klare regler for dokumentationen og beregningen af
lejeforhøjelsen, og at det kan være uklart, hvad der forstås ved arbejder, der medfører
energibesparelser for lejerne.
Lejernes LO
mener, at lejerne skal beslutte, hvilket firma, der
skal stå for målingen af varmebesparelsen.
Danmarks Lejerforeninger
efterlyser en definition
af, hvad der forstås ved energibesparende foranstaltninger.
Ejendomsforeningen Danmark
anfører, at der ikke i forslaget er taget højde for fremtidige forventelige stigninger i
energiudgifterne, og at en stor del af de private udlejningsejendomme ligger i områder med
fjernvarmeforsyning, hvor de energiomkostninger, der pålægges lejerne, er forholdsvis
beskedne.
Kommentar:
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, hvorledes hjemmelen til at fastsætte
nærmere regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer tænkes udmøntet.
Det fremgår ligeledes af bemærkningerne til lovforslaget, at beregningen af totaløkonomien
tager udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristika, herunder energiforbruget,
før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet.
For at sikre en uvildig bedømmelse af lødigheden af et projekt om totaløkonomisk rentable
forbedringer er det foreslået, at bedømmelsen skal foretages af et certificeret
energimærkningsfirma. Det er som nævnt i lovforslaget hensigten, at denne opgave for
energimærkningsfirmaerne skal indgå i Energistyrelsens certificeringsgrundlag for ordningen,
således at et firma, der ikke lever op til kravene, i værste fald vil kunne miste sin certificering
til at foretage energimærkning.
Forslaget bygger på, at udlejeren kan kræve en lejeforhøjelse baseret på de rimelige og
nødvendige udgifter til totaløkonomisk rentable forbedringer, under forudsætning af at
lejeforhøjelsen ikke overstiger lejerens besparelse på energiudgifterne.
Som anført i bemærkningerne til lovforslaget, vil der i bekendtgørelsesform blive fastsat
regler om, hvilke betingelser udlejeren skal opfylde for at kunne kræve lejeforhøjelse efter de
foreslåede regler, hvorledes lejeforhøjelsen beregnes, og hvorledes den dokumenteres.
Vurderingen fra det certificerede energimærkningsfirma om de energimæssige
forudsætninger vil i denne forbindelse have en central betydning.
Der skal således ske en forholdsvis omfattende ekstern kvalitetssikring af
energiforbedringsprojektet i anlægsfasen. Herved opnås der en høj grad af sikkerhed for
lejerne for, at de projekterede energibesparelser rent faktisk også realiseres i driftsfasen, vel
at mærke ved uændret brugeradfærd. Hvis lejerne efterfølgende vælger at have en højere
6
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0007.png
indetemperatur, vil energibesparelsen selvsagt blive mindre, men omvendt hvis lejeren
vælger at skrue ned for varmen, eller energipriserne viser sig at stige mere end forventet.
Det er således op til den enkelte lejer at afgøre, om hun vil omsætte den forbedrede
energistandard i lavere energiudgifter eller højere komfort.
Der indføres ikke med forslaget en ny adgang til, at udlejeren kan kræve en
forbedringsforhøjelse for at gennemføre en særlig type forbedringer, der kan medføre
besparelser i energiforbruget og dermed udgifterne hertil. Der er således allerede efter de
gældende regler adgang til at kræve forbedringsforhøjelser for energiforbedringer. Der er
således i retspraksis taget stilling til, om en foranstaltning, herunder energibesparende, kan
anses for en forbedring, der kan medføre en lejeforhøjelse.
Hvis udlejeren gennemfører alle de energiforbedringer, som efter udlejerens opfattelse har
en fornuftig rentabilitet uden at det medfører stigninger i den samlede husleje (incl.
varmeudgiften), forekommer det ikke logisk, at udlejeren ikke i større omfang end efter de
gældende regler skulle få dækket sine omkostninger ved projektet gennem den mulige
lejeforhøjelse.
Energiomkostningerne varierer fra kommune til kommune. Dette indebærer naturligvis
tilsvarende variationer i den totaløkonomiske rentabilitet af et givet projekt, afhængigt af, hvor
i landet det gennemføres. Det er klart, at lejeforhøjelsen ville være højere, hvis
lejeforhøjelsen blev sat i forhold til den løbende beregnede besparelse i energiudgiften, men
dette ville føre til øget administration og mindre gennemskuelighed.
Det fremgår af bemærkningerne, at en udlejer bør undersøge mulighederne for at opnå
rådgivning fra et energiselskab, inden beslutningen om at igangsætte totaløkonomisk
rentable forbedringer træffes. En sådan rådgivning kan medvirke til, at der i samme projekt
medtages alle initiativer, der er rentable.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Danske Udlejere
peger på, at der er et problem med finansieringen af
dokumentationsudgifter i de tilfælde, hvor totaløkonomisk rentable energiforbedringer
opgives, herunder fordi lejerne stemmer imod.
Kommentar:
Der stilles ikke krav om, at lejerne skal stemme om, hvorvidt udlejeren skal gennemføre et
projekt om totaløkonomisk rentable forbedringer.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at hvis en udlejer vælger ikke at gennemføre
et projekt om totaløkonomisk rentable energiforbedringer efter at have afholdt udgifter til bl.a.
dokumentation af energibesparelserne, vil udlejeren ikke være stillet på anden måde, end
hvis et andet forbedrings- eller vedligeholdelsesprojekt opgives, efter at der er afholdt
udgifter til undersøgelser, projektforslag m.v. Der er således ikke adgang til at kræve
forgæves afholdte udgifter til dokumentation refunderet hos lejerne.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
7
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0008.png
5. Lejernes LO
mener, at lejerens ret til erstatningsbolig fjernes, for så vidt angår
totaløkonomisk rentable forbedringer, og at det ikke er sikret, at støtte fra et energiselskab
kommer lejerne til gode.
Kommentar:
Det er Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters opfattelse, at udlejeren ved varsling af en
forbedringsforhøjelse efter boligreguleringslovens § 27 er forpligtet til at følge reglerne om
genhusning i boligreguleringslovens § 26, hvis lejeforhøjelsen overstiger 185 kr. pr. m²
bruttoetageareal (2012-prisniveau). Der er således ikke foreslået ændringer af lejernes ret til
genhusning. Samtidig bemærkes, at lejerne næppe har nogen interesse i en sådan
genhusning, da kravet til udlejers totaløkonomiske investeringer netop er, at der ikke sker
nogen stigning i bruttohuslejen.
Det fremgår af forslaget til totaløkonomisk rentable forbedringer, at udlejerne kan forlange en
lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, men
maksimeret til lejernes besparelse. Huslejenævnet skal derfor tage stilling til en
forbedringsforhøjelse for totaløkonomisk rentable forbedringer ud fra, de udgifter, der med
rimelighed er afholdt, dvs. som udlejeren ikke har fået finansieret på anden vis, fx gennem
opnåede tilskud eller rabatter.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Aftalt grøn byfornyelse
1. Danske Udlejere
opfordrer til, at de foreslåede formkrav og gyldighedsbetingelser gøres
mere ubureaukratiske.
Ejendomsforeningen Danmark
peger på, at en frivillig flertalsafgørelse om grøn byfornyelse
ikke bør forhåndsgodkendes i huslejenævnet.
Kommentar:
Der er med lovforslaget lagt vægt på, at lejerne før indgåelsen af en aftale om grøn
byfornyelse får mulighed for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen. Til
brug for denne vurdering skal udlejeren have huslejenævnets forhåndsgodkendelse af,
hvilken lejeforhøjelse der maksimalt kan kræves ved gennemførelse af de energibesparende
arbejder, hvis disse gennemføres efter reglerne om aftalt grøn byfornyelse, og hvor stor en
lejeforhøjelse der maksimalt kan opkræves efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk.
1-2. Huslejenævnet skal således tage stilling til det projekt, der forelægges, og nævnet vil
være bundet af sin afgørelse ved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i den
form, det er forelagt huslejenævnet. Dette gælder, uanset om projektet gennemføres som
aftalt grøn byfornyelse eller som et almindeligt forbedringsprojekt. Den foreslåede
forhåndsgodkendelse vurderes at være afgørende for at give lejerne den nødvendige
tryghed til at indgå aftale om grøn byfornyelse. Forhåndsgodkendelsen må således forventes
at gøre det lettere at opnå den fornødne lejertilslutning til en aftale, samtidig med at den giver
et evt. mindretal en sikkerhed for de huslejemæssige konsekvenser.
Høringssvarene medfører ikke ændringer i lovforslaget.
8
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0009.png
2. Lejernes Landsorganisation, Danmarks Lejerforeninger og BOSAM
mener, at der bør
være adgang til partsrådgivning for lejerne.
Danmarks Lejerforeninger
mener, at der kan
være frygt for, at Grundejernes Investeringsfonds rådgivning ikke vil være uvildig, da der er
udlejerflertal i fondens bestyrelse.
Kommentar:
Da forslaget om grøn byfornyelse bygger på en aftale mellem udlejer og lejere, er det fundet
hensigtsmæssigt at etablere en ordning, hvor det bliver muligt for såvel lejere som udlejere at
få en uvildig rådgivning i forbindelse med, at der forhandles om at gennemføre grøn
byfornyelse i en ejendom. Efter forslaget får Grundejernes Investeringsfond mulighed for at
yde både lejere og udlejere en udvidet gratis rådgivning i stil med den rådgivning, fonden har
ydet i forbindelse med tidligere ordninger. Det fremgår klart af bemærkningerne til forslaget,
at den rådgivning Grundejernes Investeringsfond kan yde, består i uvildig rådgivning til
begge parter. Partsrådgivning ligger således uden for Grundejernes Investeringsfonds
opgaver i forbindelse med aftalt grøn byfornyelse. Der findes ikke behov for at indføre
yderligere adgang til gratis partsrådgivning.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Danmarks Lejerforeninger
mener, at lejerne bør have adgang til at få efterprøvet
lejeforhøjelsens beregning ved huslejenævnet, og at det bør være en gyldighedsbetingelse,
at udlejeren oplyser lejerne om fristen på 6 uger for at indbringe spørgsmål om aftalens
gyldighed for huslejenævnet.
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
ønsker, at det
præciseres, om lejeren er part i en sag om forhåndsgodkendelse.
Kommentar:
Ifølge lovforslaget godkendes lejeforhøjelsen som følge af de aftalte energibesparende
arbejder af huslejenævnet ved en forhåndsgodkendelse, som lejerne skal have udleveret af
udlejeren før aftalens indgåelse. Lejerne har derfor mulighed for at tage stilling til, om
lejeforhøjelsen er for høj. I så fald kan lejerne på det grundlag tage stilling til, om der skal
indgås en aftale om grøn byfornyelse.
Der findes ikke grundlag for at indføre en klagemulighed til huslejenævnet, da nævnet på
forhånd har fastsat lejens størrelse og er bundet af sin afgørelse.
Oplysning om klagefrist vedrørende aftalens gyldighed vil fremgå af den aftaleblanket, som
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejder, og som det vil blive obligatorisk at
anvende ved indgåelsen af aftalen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Lejernes LO
anbefaler, at der bør indføres mulighed for, at kommunerne kan påbyde
energirenoveringer i ejendomme med et energimærke, der er bedre end D, mens
Dansk
Byggeri
mener, at kommunerne kan spille en stor rolle i at motivere udlejere og lejere til at
indgå en aftale.
Kommentar:
9
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0010.png
Formålet med lovforslaget er at stille redskaber til rådighed for udlejere og lejere, som gør
det attraktivt for parterne på frivillig basis at gennemføre energibesparende foranstaltninger. I
den forbindelse kan kommunerne få en motiverende rolle ved at understøtte ønsket om, at
der frivilligt indgås aftaler mellem lejere og udlejer om energibesparelser i en ejendom.
Formålet er ikke at gennemtvinge energibesparende foranstaltninger ved påbud.
Indførelse af bestemmelser om påbud i lovgivningen vil kunne indeholde elementer af
ekspropriation, som medfører erstatningspligt for den offentlige myndighed, der udsteder
påbuddet.
Et kommunalt påbud om at gennemføre bestemte energibesparende foranstaltninger på en
udlejningsejendom vil således medføre, at den del af udgifterne, som udlejeren ikke kan
lægge på huslejen, udgør et tab, som kommunen vil være forpligtet til at dække.
Et sådant forslag er ikke omfattet af udmøntningsaftalen af 9.oktober 2012.
Der er på den baggrund ikke planer om at indføre mulighed for at påbyde energibesparende
arbejder.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
5. Ejendomsforeningen Danmark
mener, at certificerede energimærkningsfirmaers beføjelser
bør udgå eller som minimum klarlægges, da disse firmaer tillægges væsentlige beføjelser i
processen.
Kommentar:
Det er af afgørende betydning
–
både for udlejeren og lejerne - at de energimæssige
konsekvenser ved gennemførelsen af projektet er grundigt belyst, inden aftalen endeligt
indgås. Netop derfor er det i henhold til lovforslaget en betingelse, at der indhentes en
erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af de
påtænkte arbejder.
De certificerede energimærkningsfirmaer er uvildige firmaer, der er underlagt
Energistyrelsens regler om certificering af virksomheder til udførelse af energimærkninger.
Herved opnås en høj grad af sikkerhed for lødigheden af dokumentationen, da det som
nævnt er hensigten, at sådanne opgaver vil komme til at indgå i certificeringsgrundlaget i
Energistyrelsens ordning.
Firmaernes beføjelser består alene i at beregne de energimæssige konsekvenser af de
energibesparende arbejder. De certificerede firmaer vurderes på det grundlag at være de
bedst egnede til at varetage opgaven.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
6. Ejendomsforeningen Danmark
stiller sig kritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stille
arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samt
krav om gennemførelse af bestemte arbejder, idet kommunalbestyrelsen herved får
mulighed for at gribe ind i et projekt på et sent tidspunkt.
10
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0011.png
Kommentar:
Kommunalbestyrelsens mulighed for at stille arkitektoniske, miljømæssige og
udførelsesmæssige betingelser for at yde økonomisk støtte til en ejendom er en generel
bestemmelse i byfornyelsesloven, som gælder i forhold til al økonomisk støtte.
Bestemmelsen er alene begrundet i at sikre, at det offentlige ikke yder støtte til
gennemførelse af bygningsarbejder, der forringer en bygnings bevaringsværdi.
I praksis vil lejere og udlejer i forbindelse med forhandlinger om grøn byfornyelse have
kontakt til kommunen vedrørende muligheden for indfasningsstøtte på et tidligt tidspunkt i
processen. I den forbindelse kan udlejer sikre sig oplysninger om eventuelle krav af
arkitektonisk, miljømæssig og udførelsesmæssig karakter, som kommunen vil stille. Det
vejledningsmateriale til aftalt grøn byfornyelse, som vil blive udarbejdet af MBBL til hjælp for
udlejere og lejere vil bl.a. oplyse om dette forhold.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
7. Danmarks Lejerforeninger, Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningen
har
bemærkninger til beslutningsproceduren blandt lejerne.
Danmarks Lejerforeninger
peger på, at den enkelte lejer ikke kan sige fra, da et flertal af
lejerne eller beboerrepræsentanterne kan indgå en aftale med udlejer med virkning for
samtlige lejere.
Ejendomsforeningen Danmark
peger på, at beboerrepræsentationen bør kunne indgå
endegyldig aftale efter forslagets § 50 d, stk. 2, hvor der vil være en minimal lejeforhøjelse
for lejerne.
Grundejernes Investeringsfond
ønsker afklaret, om en aftale mellem udlejeren og
beboerrepræsentationen tillige skal omfatte ubeboede og uudlejede lejemål.
Bygherreforeningen
mener, at det af hensyn til udlejerens vurdering af sin risiko ved
energiforbedringer er vigtigt med en effektiv beslutningsprocedure blandt lejerne, og at
beboerrepræsentationen bør have kompetence til at indgå aftalen med bygningsejeren, når
energibesparelsen fuldt ud svarer til huslejeforhøjelsen.
Kommentar:
Bestemmelsen i lovforslaget er parallel til den gældende bestemmelse i lejeloven om
beboerrepræsentanternes kompetence til at aftale med udlejeren om forbedringer på
samtlige lejeres vegne.
Det indgår ikke i udmøntningsaftalen af 9. oktober 2012, at beslutningskompetencen for
beboerrepræsentanterne skal være anderledes for så vidt angår aftalt grøn byfornyelse.
Det vil blive præciseret i lovforslaget, at en aftale mellem udlejeren og beboerrepræsentation
om grøn byfornyelse også vil omfatte lejemål, der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet
for aftalens indgåelse.
Høringssvarene giver ikke herudover anledning til ændring af lovforslaget.
8. Bygherreforeningen
mener, at det er tvivlsomt, om huslejenævnene har den fornødne
ekspertise til at vurdere de beregninger, de tekniske rådgivere opstiller.
11
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0012.png
Kommentar:
Huslejenævnet afgør selv, hvilke oplysninger det er nødvendigt at indhente, for at sagen er
tilstrækkeligt oplyst til, at nævnet kan træffe afgørelse, herunder om der er behov for særlig
teknisk kyndig bistand.
I forbindelse med gennemførelse af det konkrete projekt, som aftalen om grøn byfornyelse vil
komme til at omhandle, skal der fra et certificeret energimærkningsfirma indhentes en
erklæring om projektets energimæssige aspekter og konsekvenser.
I det omfang, nævnet vurderer, at der vil være tale om bevisførelse om de energimæssige
konsekvenser, må nævnet henvise sagen til behandling i boligretten.
Høringsvaret giver derfor ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
9. Lejernes LO
foreslår, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer skal
orientere lejerne om muligheden for partsrådgivning i de tilfælde, hvor en aftale om grøn
byfornyelse har tilslutning fra alle lejere.
Kommentar:
Orientering til alle lejere om mulighed for uvildig gratis rådgivning vil blive omfattet af det
vejledningsmateriale, som Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udsender samtidig med
ordningens ikrafttræden.
Høringsvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
10.
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
ønsker svar på, om der alene gælder en
beløbsgrænse, når der indgås en aftale om grøn byfornyelse efter den foreslåede § 50 d.
Kommentar:
Det kan bekræftes, at der gælder en beløbsgrænse for lejeforhøjelsen, når aftalen om grøn
byfornyelse indgås med beboerrepræsentanterne efter forslagets § 50 d, stk. 2. Denne
grænse er ikke gældende, hvis aftalen indgås med et flertal af lejerne. Ministeriet for By,
Bolig og Landdistrikter vil behandle spørgsmålet i vejledningsmaterialet.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
11.
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
foreslår, at der stilles krav om, at udlejerens
meddelelse til lejerne om aftalens indgåelse skal fremsendes med rekommanderet post.
Kommentar:
Der findes ikke grundlag for at fastsætte en bestemt fremsendelsesmåde i loven. Ministeriet
for By, Bolig og Landdistrikter vil behandle emnet i vejledningsmaterialet til ordningen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
12.
Ejendomsforeningen Danmark
er positiv over for muligheden for genhusning, men
foreslår, at det i lovteksten eller bemærkningerne til forslaget beskrives, hvornår det vil være
relevant for kommunalbestyrelsen at træffe beslutning om genhusning.
12
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0013.png
Kommentar:
Det er nævnt i forslagets § 50 i om genhusning, at kommunalbestyrelsen kan træffe
beslutning om genhusning, såfremt et projekt om aftalt grøn byfornyelse nødvendiggør, at en
bolig skal fraflyttes i byggeperioden. Det er kommunalbestyrelsen, der ud fra de konkrete
forhold - i lighed med de gældende regler i byfornyelsesloven om genhusning - træffer
beslutningen om, hvornår genhusning er relevant. Der skønnes ikke at være behov for at
afgrænse dette spørgsmål yderligere i loven.
Høringsvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
13.
Lejernes Landsorganisation
foreslår, at aftalt grøn byfornyelse tilføres en støtteordning
f.eks. efter en model, der kendes fra byfornyelsen.
Kommentar:
Det omhandlede lovforslag er en udmøntning i lovgivning af aftalen af 22. marts 2012 mellem
regeringen og V, DF, EL og K om den danske energipolitik 2012-2020 samt
udmøntningsaftalen af 9. oktober 2012 mellem de samme parter. Heri er fastlagt, hvilke
elementer der skal indgå i energisparepakken.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
14. Dansk Byggeri
finder det bekymrende, at man med den nye aftale for energiselskaberne
ikke har øget selskabernes tilskyndelse til at yde tilskud til energibesparende foranstaltninger
som led i grøn byfornyelse, hvilket ellers formodes i bemærkningerne til nærværende
lovforslag.
Kommentar:
Aftalen af 13. november 2012 om energiselskabernes energispareindsats mellem klima-,
energi- og bygningsministeren og net- og distributionsselskaberne inden for el, naturgas,
fjernvarme og olie er en opfølgning på den politiske aftale af 22. marts 2012 om den danske
energipolitik 2012-2020. I sidstnævnte indgår, at energiselskabernes besparelsesforpligtelser
øges med 75 pct. om året i 2013-2014 og med 100 pct. årligt i 2015-2020, at selskabernes
indsats i forbindelse med de øgede forpligtelser målrettes eksisterende bygninger og
erhverv, samt at der stiles mod en omkostningseffektiv aftale med energiselskaberne.
Det gælder fortsat, at der i tilknytning til den nye aftale af 13. november og i samarbejde med
energiselskabernes brancheorganisationer vil blive søgt etableret nogle rammer for aftaler
mellem energiselskab og udlejer som led i grøn byfornyelse, som gør det administrativt let at
forberede en aftale
Bemærkningsteksten i pkt. 2.2 vil blive tilrettet i overensstemmelse med de nye aftaleforhold.
15. Ejendomsforeningen Danmark
fremhæver, at MBBL skønner, at aftalt grøn byfornyelse
vil øge det samlede investeringsomfang med 13 mio. kr. i 2013 og 40 mio. kr. årligt på langt
sigt, og at dette er yderst beskedent til energiforbedringer.
Kommentar:
13
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0014.png
MBBL skønner, at forøgelsen af investeringsomfanget som følge af grøn byfornyelse vil
udgøre godt 50 mio. kr. på årsbasis i 2014 og de følgende år, hvorefter det gradvist vil aftage
til 40 mio. kr. i 2025 (langt sigt). Samtidig skønnes, at forøgede nettoinvesteringer som følge
af totaløkonomisk rentable forbedringer vil udgøre knap 50 mio. kr. på årsbasis i 2014,
hvorefter de vil reduceres til 13 mio. kr. i 2025 (langt sigt). Samlet er der således tale om
forøgede investeringer i energiforbedringer på op imod 100 mio. kr. om året i de nærmeste år
ud over de energiforbedringer, der også ville blive foretaget under gældende regler.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Krav til ejendommens energistandard for at kunne anvende boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2
1. Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere
opfatter kravet om, at ejendommen
skal opfylde energimæssige betingelser, for at der kan gennemføres en lejefastsættelse efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som en restriktion i adgangen til at modernisere lejligheder
gennemgribende ved lejeledighed. Konsekvensen heraf kan efter deres og
Bygherre-
foreningens
opfattelse være, at den løbende modernisering af private udlejningsboliger
reduceres eller sættes i stå.
Arkitektforeningen
peger på, at energikrav kan medføre, at
uhensigtsmæssige og ofte unødvendige forbedringer undgås i ejendomme, som ikke
energimæssigt er i en acceptabel stand.
Dansk Byggeri
er positive over for, at der stilles
energimæssige krav for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men er tvivlende
over for, om forslaget fører til de forventede energiforbedringer, og ser derfor frem til
evalueringen af ordningen. Efter
Advokatrådets
opfattelse tager forslaget ikke højde for, at
der i en række ejendomme er sket store energimæssige forbedringer, uden at det har
medført en energimærkning på mindst D, og at det har sammenhæng med, at der i disse
ejendomme stadig i nogle lejligheder mangler bad og toilet.
Kommentar:
Hensigten med forslaget er at bidrage til en reduktion af energiforbruget i private
udlejningsejendomme. Forslaget indebærer, at udlejeren ikke kan opnå den gunstige
lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis ikke ejendommen allerede har
eller bringes til at opfylde en energimærkning på A-D, eller udlejeren investerer mindst 400
kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen i rene energiforbedringer. En
energimærkning på D er et energikrav, der i store træk svarer til de krav, der med virkning fra
Bygningsreglement 1977 blev stillet til nybyggeri, og som siden i senere versioner af
bygningsreglementet er blevet skærpet meget betydeligt.
Udlejeren må derfor vurdere, hvorledes det samlede afkast vil være i en investering i at
bringe ejendommen til at opfylde energikravene og gennemføre gennemgribende
forbedringer i en eller flere ledige lejligheder. I denne vurdering må ligeledes indgå, om
energiarbejder vedrørende ejendommen kan gennemføres efter de foreslåede regler om
totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse.
Hvis der er foretaget energiforbedringer i en ejendom, således at udlejeren kan opnå en
energimærkning på D eller bedre ved en mindre investering end 400 kr. pr. m²
bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen, er forslaget ikke til hinder herfor.
14
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0015.png
Hvis den samlede vurdering generelt fører til, at afkastet af investeringen ikke vil være
attraktivt for udlejeren, vil konsekvensen være en reduktion af anvendelsen af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Udlejers incitament til at benytte boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er meget betydeligt, idet
der i gennemsnit er tale om huslejestigninger i størrelsesordenen 70 pct. ifølge ministeriets
seneste undersøgelse heraf. Det er derfor vurderingen, at reduktionen af anvendelsen på
mellemlangt sigt vil være meget begrænset, og at udlejerne må antages at ville benytte bl.a.
de nye forbedrede muligheder til at opfylde energikravene, således at en komfort- og
energimæssigt tidssvarende bolig går hånd i hånd med den gunstige lejefastsættelse.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Advokatrådet
mener, at forslaget er overflødigt, fordi lejerne efter de gældende regler kan
kræve afhjulpet vedligeholdelsesmangler på ejendommen, hvis der skal foretages gennem-
gribende forbedring af et lejemål.
Advokatrådet
mener ligeledes, at udlejere i disse typer
ejendomme kan have svært ved at finansiere de energiinvesteringer, der er påkrævede for
en fortsat anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis indestående på ejendom-
mens konto i Grundejernes Investeringsfond er negativt, og at det derfor er nødvendigt, at
der kan kræves lejeforhøjelse på grundlag af hele investeringen.
Kommentar:
Efter de gældende regler har lejeren mulighed for at forlange vedligeholdelsesmangler
vedrørende ejendommen afhjulpet, inden udlejeren kan genudleje en lejlighed med
lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Hvis lejerne kræver det, kan
ejendommen ved udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, således være uden
vedligeholdelsesmangler.
I forslaget stilles der derimod krav om en vis energimæssig standard, hvis udlejeren skal
kunne udleje en gennemgribende forbedret lejlighed efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Efter boligreguleringslovens § 18 b har udlejeren pligt til at indbetale en del af vedligehol-
delseshensættelserne på en konto i Grundejernes Investeringsfond. De bundne midler skal
anvendes til vedligeholdelse af ejendommen og indgår således ikke som en del af finan-
sieringen af det energikrav på 400 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen,
som er foreslået som betingelse for fortsat adgang til at fastsætte lejen efter boligregulerings-
lovens § 5, stk. 2, ved genudlejning af et gennemgribende forbedret lejemål. Hvis udlejeren
anvender forslagene om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse til at
gennemføre energiforbedringerne på 400 kr. pr. m², vil lejeforhøjelsen helt eller delvist kunne
omfatte vedligeholdelsesdelen af investeringen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Ejendomsforeningen Danmark, Bygherreforeningen og Dansk Byggeri
foreslår, at ikke kun
fredede bygninger, men også bevaringsværdige ejendomme og ejendomme, der er omfattet
af en bevarende lokalplan skal undtages fra forslaget om energimæssig minimumstandard.
BygningsFredningsForeningen
er tilfreds med, at fredede ejendomme er undtaget fra de
skærpede krav for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
15
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0016.png
BygningsFredningsForeningen
anbefaler, at undtagelsen af ejendomme udvides til også at
omfatte bevaringsværdige ejendomme, der er omfattet af en bevarende byplanvedtægt,
bevarende lokalplan eller tinglyst bevaringsdeklaration eller er udpeget i kommuneplanen
som bevaringsværdige.
BygningsFredningsForeningen
frygter, at disse ejendomme ellers vil
komme til at fremstå som en historisk skal med et decimeret indre.
BygningsFrednings-
Foreningen
mener, at disse ejendomme er klart identificerbare.
Kommentar:
Som anført i de almindelige bemærkninger til lovforslaget er undtagelsen af fredede
ejendomme bl.a. begrundet i, at fredede ejendomme ikke er omfattet af kravet om
energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at der såvel
udvendigt som indvendigt kun kan foretages begrænsede ændringer af ejendommen, og at
alle ændringer på forhånd skal godkendes af Kulturstyrelsen. Hertil kommer, at den gruppe
ejendomme entydigt kan identificeres, således at der ikke skabes muligheder for generelt at
omgå de skærpede krav til anvendelse af den meget attraktive lejefastsættelse efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Der gør sig ikke samme forhold gældende for de ejendomme, der foreslås undtaget i
høringssvarene. Hensigten med at undtage visse ejendomme er at begrænse antallet af
ejendomme, hvor det enten ikke vil være muligt eller ikke vil være rentabelt at opfylde
energikravet for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Høringssvarenes forslag vil
indebære, at en række ejendomme, der fx er omfattet af en bevarende lokalplan, blive
undtaget fra de skærpede krav, selv om det er rentabelt at opfylde energikravene, og selv
om ejendommene er omfattet af kravet om energimærkning. Forslagene modvirker således
hensigten om at få gennemført energibesparelser i private udlejningsejendomme.
Boligerne i en del bevaringsværdige ejendomme vil kun kunne forbedres gennemgribende
med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis udlejeren gennemfører
energibesparelser, der ikke i sig selv er rentable. Det vil imidlertid være muligt at forbedre ,
rentabiliteten, hvis de gennemføres efter de foreslåede regler, herunder om totaløkonomisk
rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse, og sammen med større
vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.
I øvrigt er der forholdsvis mange energiforbedringer, der med fordel kan foretages i
bevaringsværdige ejendomme.
Inspiration kan hentes i ”Energiguide
for fredede og
bevaringsværdige
bygninger”,
Bygningskultur Danmark, 2010.
Det bemærkes, at lovforslaget ikke stiller krav om, at udlejeren under alle omstændigheder
skal nedbringe energiforbruget i ejendommen. Det er kun et krav, hvis udlejeren vil benytte
den meget attraktive lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved
gennemgribende forbedring af ledige lejligheder. Det er således frivilligt for udlejeren, om
energikravene skal opfyldes.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
4. Ejendomsforeningen Danmark
peger på, at det i overgangsbestemmelsen bør tydelig-
gøres, at et lejemål, der har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, før 1. april
2013, fortsat vil være omfattet af de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
16
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0017.png
Kommentar:
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets § 6, at energikravene for anvendelse af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kun skal gælde lejligheder, der forbedres gennemgribende
og udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter lovens ikrafttræden.
Endvidere er anført i bemærkningerne, at det således ikke vil være et krav for at udleje
sådanne lejligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at ejendommen har en
energiramme på A-D. eller at ejeren har gennemført energiforbedringer for mindst 400 kr. pr.
m² bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
5. Ejendomsforeningen Danmark
mener, at lovteksten vedrørende energikravet på 400 kr.
pr. m² bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen ikke er i overensstemmelse med
lovforslagets almindelige bemærkninger og udmøntningsaftalen, og at udlejeren ikke kan
anvende såvel aftalt grøn byfornyelse som forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer
til at gennemføre de energibesparende arbejder, der kan opfylde kravene for anvendelse af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Kommentar:
Det er i lovteksten angivet, at investeringen på 400 kr. pr. m² bruttoetageareal skal være
foretaget inden for 2 år, at den skal vedrøre rene energiforbedringer, dvs. ekskl.
vedligeholdelse, at forbedringerne ikke må være omfattet af sanerings- og
byfornyelseslovgivningen, bortset fra de foreslåede regler om aftalt grøn byfornyelse, og at
investeringen skal svare til mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal for boligdelen af
ejendommen.
Kravet om, at energiforbedringerne ikke må være gennemført efter reglerne i sanerings- og
byfornyelseslovgivningen, svarer til opgørelsesmetoden for investeringer til opfyldelse af
kravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om at forbedringen anses for gennemgribende.
Lovteksten er således i overensstemmelse med udmøntningsaftalen og er forinden høringen
tiltrådt af partierne bag aftalen.
Energikravene for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan opfyldes efter
udlejerens valg ved at benytte de gældende regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, ved at anvende
de foreslåede regler om totaløkonomisk rentable forbedringer eller ved at anvende de
foreslåede regler om aftalt grøn byfornyelse.
Det er angivet i bemærkningerne, at der ikke samtidig kan opnås lejeforhøjelse efter reglerne
om totaløkonomisk rentable forbedringer eller aftalt grøn byfornyelse og boligregulerings-
lovens § 5, stk. 2.
Det vil blive præciseret yderligere i bemærkningerne, at udlejeren kan anvende såvel
totaløkonomiforslaget som aftalt grøn byfornyelse til at opfylde energikravene i boligdelen af
ejendommen som betingelse for, at udlejeren fortsat kan anvende boligreguleringslovens §
5, stk. 2.
Høringssvaret giver ikke herudover anledning til ændringer i lovforslaget.
17
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0018.png
6. Ejendomsforeningen Danmark
anfører, at udlejerens opfyldelse af investeringskravet i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke længere kan omfatte energiforbedringer.
Kommentar:
Lovforslaget omfatter ikke ændringer i, hvorledes udlejeren skal opfylde investeringskravet i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for at lejemålet kan anses for at være gennemgribende
forbedret, herunder i hvilket omfang investeringskravet kan opfyldes ved at gennemføre
energibesparelser som led i den gennemgribende forbedring af et ledigt lejemål. Udlejeren
kan således fortsat opfylde en del af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
ved at foretage energiforbedringer i lejemålet.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
7. Huslejenævnsforeningen
foreslår, at det præciseres i lovteksten, på hvilket tidspunkt
ejendommen skal opfylde energikravene.
Kommentar:
Det præciseres i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, at energikravet i 1. og 2. pkt. skal
dokumenteres at være opfyldt på tidspunktet for genudlejning.
8. BOSAM
anfører, at det er den indflyttende lejer, der kommer til at betale for, at der skal
stilles energimæssige mindstekrav til ejendommen for at anvende boligreguleringslovens § 5,
stk. 2. Herved stiger lejen til et niveau, hvor det ikke er muligt at udleje boligerne til de
samme befolkningsgrupper som nu.
Kommentar:
Udlejeren kan bl.a. benytte de nye forslag om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt
grøn byfornyelse til at hæve ejendommens energistandard til det krævede niveau. I det
omfang udlejeren vælger at anvende totaløkonomisk rentable forbedringer, vil lejerens
samlede boligudgifter til husleje og energiforbrug ikke stige.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
5. Forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser
1. Ejendomsforeningen Danmark
ønsker ikke, at huslejenævnet skal tage stilling til
størrelsen af den samlede leje, der kan kræves efter gennemførelsen af en forbedring, hvis
udlejeren ikke har anmodet om det.
Dansk Byggeri
er positiv over for, at det bliver muligt, at
udlejeren frivilligt kan indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede
leje efter gennemførelsen af forbedringen.
Kommentar:
Ejendomsforeningen Danmark har tidligere i forbindelse med den strategi for energiforbruget
i bygninger, der blev udarbejdet i kølvandet på energiaftalen 2008 peget på, at det var en
barriere for gennemførelse af forbedringer, at nogle nævn ikke tog stilling til, om udlejeren
kunne opkræve den fulde forbedringsforhøjelse, fordi den gældende leje oversteg det lejedes
18
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0019.png
værdi. Da værdien af en forhåndsgodkendelse hænger sammen med, at udlejeren skal opnå
et bedre overblik over den økonomiske risiko ved at gennemføre en konkret forbedring,
forekommer det nødvendigt, at huslejenævnet tager stilling til, om der er plads til forbedrings-
forhøjelsen inden for den samlede leje efter gennemførelsen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
2. BOSAM
finder, at forslaget om forhåndsgodkendelse af den samlede leje vil føre til et
højere lejeniveau, end de gældende regler fører til, fordi en del huslejenævn stiller meget
små krav til det projektmateriale, der skal forelægges nævnet, og fordi huslejenævns-
medlemmer ikke har forudsætninger for at bedømme, om prisen er rimelig.
Kommentar:
Der er ikke samme praksis i alle huslejenævn for, hvilke forhold der tages stilling til i
forbindelse med forhåndsgodkendelse af forbedringer, herunder af gennemgribende
forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Forslaget har derfor til hensigt at præcisere, hvilke opgaver der allerede efter de gældende
regler påhviler huslejenævnene ved forhåndsgodkendelse af forbedringsprojekter. De
problemstillinger, der peges på, ændres således ikke ved forslaget.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
3. Københavns Kommune
forventer, at den administrative merbelastning af huslejenævnene
som følge af forslag om forhåndsgodkendelse vil blive større end det, der fremgår af
lovforslagets almindelige bemærkninger. Ikke mindst forventes en forøgelse af sagsmæng-
den.
Danske Udlejere
ønsker tilført huslejenævnene flere midler for at undgå, at
sagsbehandlingstiderne forlænges.
Kommentar:
I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er det anført, at de kommunaløkonomiske
konsekvenser skal forhandles med KL. Disse forhandlinger er indledt, og de forhold,
Københavns Kommune og Danske Udlejere rejser, indgår heri.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
4. Københavns Kommune og Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
ønsker af hensyn til
fristen for afgørelse af forhåndsgodkendelser præciseret, hvornår afgørelsen anses for
truffet.
Kommentar:
Det vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget, at nævnets frist på 2 måneder til at
give en forhåndsgodkendelse skal ses i forhold til nævnsmødets afholdelse og protokollering
af nævnets beslutning. Forhåndsgodkendelsen anses således i forhold til fristen på 2
måneder for givet, når huslejenævnet har holdt møde, og beslutningen om forhåndsgodken-
delse er indført i protokollen.
6. Forøgelse af lejernes råderet
19
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0020.png
1. Ejendomsforeningen Danmark
kritiserer forslaget om forøgelse af den maksimale
godtgørelse til lejeren for gennemførelse af råderetsarbejder i boligen til niveauet for almene
lejere, fordi det lægger en urimelig økonomisk byrde på udlejeren, og fordi det vil være et
indgreb i udlejerens ret til at bestemme, hvorledes lejlighederne i en udlejningsejendom skal
indrettes.
Kommentar:
De gældende regler om råderet giver lejeren af en beboelseslejlighed ret til at gennemføre
forbedringsarbejder bl.a. i form af energibesparende og andre ressourcebesparende
foranstaltninger samt etablering, forbedring og renovering af bad og køkken i boligen.
Forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige og skal anmeldes til udlejeren inden
påbegyndelsen. Lejeren kan i 2012 ved fraflytning få en maksimal godtgørelse for sine
udgifter på knap 43.700 kr. Lejeren skal dog mindst selv betale godt 14.500 kr. af
forbedringerne. Godtgørelsen nedskrives efter 2 år med 10 pct. årligt.
Udlejeren kan nægte lejeren at gennemføre særligt luksusprægede eller energiforbrugende
arbejder, ligesom udlejeren vil kunne nægte lejeren at gennemføre råderetsarbejder, hvis der
i ejendommen er et stort antal lejere, der har udnyttet råderetten, og hvor godtgørelsen ikke
er nedskrevet helt.
Når arbejderne er udført, er de udlejerens ejendom, hvilket indebærer, at den fraflyttende
lejer ikke kan sælge forbedringerne til en ny lejer, og at udlejeren overtager vedligeholdelses-
pligten for forbedringerne, medmindre andet er aftalt med lejeren.
Udlejeren har således allerede efter de gældende regler mulighed for at træffe
foranstaltninger til at undgå de ulemper, der er peget på i høringssvaret.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Dansk Byggeri
foreslår, at det forhøjede råderetsbeløb rettes mod energibesparelser.
Kommentar:
Forslaget sigter alene mod at ligestille lejere i private udlejningsejendomme med lejere i
almene boliger, der siden 2009 har haft en råderet på 110.252 kr (2009). Det indgår ikke i
udmøntningsaftalen af 9. oktober 2012, at der skal gælde andre kriterier for lejerens
anvendelse af sin råderet. Lejeren kan således med de begrænsninger, der er anført
ovenfor, anvende råderetten inden for rammerne af positivlisten i bekendtgørelsen om
råderet.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
7. Krav om måling af energiforbrug
Ejendomsforeningen Danmark, FRI
og
Bygherreforeningen
mener, at opsætning af
vandmålere altid skal kunne besluttes af udlejeren.
Danske Udlejere
ønsker, at der generelt
skal være mulighed for, at udlejeren kan udskille vand af lejen og opkræve a conto
vandbidrag ved siden af lejen.
20
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk
 L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.
1202491_0021.png
Kommentar:
De gældende regler om vandregnskaber giver ikke udlejeren mulighed for at kræve opsat
vandmålere i eksisterende ejendomme. Opsætning af vandmålere i nybyggeri og ved
omfattende ombygninger, hvorved væsentlige dele af ejendommens vandforsyning til de
enkelte lejemål fornyes, er reguleret af byggelovgivningen.
Installation af vandmålere anses for en forbedring, som kan medføre en lejeforhøjelse for
lejerne. Da der i eksisterende byggeri vil skulle opsættes målere ved alle steder, hvorfra der
kan tappes varmt og koldt vand, vil udgifterne til opsætning af vandmålere kunne være
betydelige med heraf følgende lejeforhøjelser. Derfor er der i de gældende regler kun givet
mulighed for, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere, hvis det er pålagt i henhold til lov.
Det er ikke muligt at opgøre, hvor stort vandforbrug den enkelte lejer har, medmindre der er
opsat vandmålere, der måler vandforbruget i lejemålet. Det vil derfor ikke være muligt at
fordele vandforbruget mellem lejerne i forhold til deres forbrug og dermed ikke at opkræve a
conto betaling for disse vandudgifter ved siden af lejen.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
8. Øvrige bemærkninger og ændringsforslag i de indkomne høringssvar
I lovforslaget er indarbejdet en række af de ændringer af teknisk art, der er peget på i
høringssvarene.
9. Høringsparter
Lovforslaget er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatsamfundet,
Arkitektforeningen, BAT-Kartellet, BL
–
Danmarks almene boliger, BOSAM,
Byfornyelseskonsulenterne A/S, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse,
Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, BygningsFredningsForeningen, Danmarks
Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Energi, Dansk
Fjernvarme, DI, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Erhvervslejernes
Landsorganisation, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension,
Frederiksberg Kommune, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, I.C. Byfornyelse, KL, Kuben Byfornyelse
Danmark A/S, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Landdistrikternes Fællesråd,
Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for
Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, sbs rådgivning A/S, Statens
Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet, Søren Garde Rådgivning og TEKNIQ.
21
af
21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E [email protected] · www.mbbl.dk