L 109 - 2012-13 - Endeligt svar på spørgsmål 37: Spm. om ministerens redegørelse for det forhold, at ministerens lovforslag hviler på to forskellige forståelser af begrebet forbedringer, til ministeren for by, bolig og landdistrikter

Ministeren for by, bolig og landdistrikters besvarelse af spørgsmål nr. 37 ad forslag tillov om ændring af lov om leje lov om midlertidig regulering af boligforholdene lov omleje,boligforholdene,byfornyelse og forskellige andre love (Energisparepakke omfattende bl.a.love.totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse L 109.byfornyelse)Spørgsmål nr. 37:Ministeren bedes redegøre for det forhold, at ministerens lovforslag åbenbart hviler på to forskelligeforståelser af begrebet ”forbedringer”. Ved 1. behandlingen oplyste ministeren, at ”Reneenergiforbedringer skal jo forstås som forbedringsdelen af investeringen, dvs. den del af investeringen,forbedringsdelender udvider brugsværdien af det lejedes forhold, i forhold til hvad lejeren ifølge lovgivningen og ifølgelejeaftalen har krav på, og som derfor kan medføre en lejeforhøjelse. Det er blevet præcpræciseret i bådelovteksten og i bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 2, på grundlag af høringssvaret fraEjendomsforeningen Danmark, jævnfør det høringsnotat, som er fremsendt.”. I lovforslaget brugesbegrebet ”forbedringer” i relation til forslaget om ”totaløkonomisk rentable forbedringer”. Her fremgårdet af lovforslagets tekst, at disse forbedringer indføres for at styrke udlejers motivation til atenergirenovere, og at ”udlejeren får mulighed for at lade hele investeringen - dvs. ikke kun deegentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørende vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidigegifter,sparet vedligeholdelse – indgå ved beregningen af lejeforhøjelsen”.Svar:Sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse bygger på det udgangspunkt, at foranstaltninger,som bringer brugs- og lejeværdien af det lejede op på et niveau, som ligger ud over, hvad lejeren efterkontraktforholdet og lovgivningen har krav på, anses for forbedringer. Heri ligger, at der vedforbedringen tilføres det lejede egenskegenskaber, som det ikke havde før.Efter gennemførelse af forbedringsarbejder efter den almindelige regel om forbedringer i lejelovens §fter58, stk. 1 og 2, skal det derfor vurderes, hvor stor en del af de samlede udgifter, der er forbedring, oghvor stor en del, der er vedligeholdelse. I praksis sker dette ved at foretage fradrag for de dele afarbejdet, som henregnes under vedligeholdelse, ligesom der fradrages beløb, som modsvarer denbesparelse i fremtidige vedligeholdelsesudgifter, som forbedringen medførmedfører.Med den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentableenenergiforbedringer er der med henblik på at øge udlejers incitament til at gennemføre

energiforbedringer, uden at det går ud over lejerne, foreslået en særlig ordning, der forbedrer udlejersafkast af energiforbedringerne. Denne særlige forbedringsbestemmelse indeholder således en særliggunstig forbedringsforhøjelse ved gennemførelse af energibesparende foranstaltninger, idet udlejer idette tilfælde under nærmere angivne forudsætninger kan beregne lejeforhøjelsen med udgangspunkti den samlede udgift til forbedring og vedligeholdelse, idet forhøjelsen dog ikke kan overstige lejernesenergibesparelse. Det er således afgørende for anvendelsen af bestemmelsen, atarbejderne - somefter den almindelige forbedringsbestemmelse - forøger brugsværdien af det lejede i forhold til, hvadlejerne efter lejeaftalen og lovgivningen har krav på, og atder herudover opnås energibesparelser vedgennemførelsen af forbedringerne.Både efter den generelle, gældende bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 1 og 2, og efter denforeslåede bestemmelse i § 58, stk. 3, skal forbedringerne medføre en brugsværdiforøgelse i forholdtil, hvad lejerne allerede har krav på. Efter bestemmelsen i § 58, stk. 3, der kun vedrører deforbedringer, der medfører energibesparelser som anført ovenfor, kan der imidlertid beregnes en forudlejeren mere gunstig lejeforhøjelse.