Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 1, L 177 Bilag 1, L 178 Bilag 1
Offentligt
2180501_0001.png
NOTAT
Dato
J. nr.
24. marts 2020
2020-1418
Høringsnotat
Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til lov om
midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligfor-
eninger og andre boligfællesskaber
(Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og
lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger)
Transport- og Boligministeriet hørte den 21. februar 2020 en række myndighe-
der, virksomheder og organisationer, jf. vedlagte høringsliste i bilag 1, over
udkast til forslag til lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Karens-
periode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til
opløsning af andelsboligforeninger). Høringsfristen udløb den 20. marts 2020.
1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til lov-
forslaget:
Advokatrådet, Advokatsamfundet,
Andelsboligernes Fællesrepræsentation,
BOSAM, Byggesocietetet, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmægler-
forening
,
Erhvervsministeriet, Danske Lejere, Danske Udlejere, EjendomDan-
mark, Finans Danmark, Forsikring & Pension, FSR
Danske Revisorer, Husle-
je- og Beboerklagenævnsforeningen, Justitsministeriet,
Klima-, Energi- og
Forsyningsministeriet,
Lejernes Landsorganisation, P+.
2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til
lovforslaget:
Datatilsynet,
Den Danske Dommerforening,
Grundejernes Investeringsfond,
KL, Skatteministeriet, Social- og Indenrigsministeriet, Præsidenten for Vestre
Landsret, Præsidenten for Østre Landsret.
3. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til
lovforslaget:
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0002.png
Beskæftigelsesministeriet, BL
Danmarks Almene Boliger, Bygherrefor-
eningen i Danmark, Dansk Byggeri, Dommerfuldmægtigforeningen, Fi-
nansministeriet, Kulturministeriet, Københavns Kommune, Landbrug &
Fødevarer, SAPU og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet,
Statsministeriet.
4. Øvrige høringssvar
Transport- og Boligministeriet har herudover modtaget høringssvar fra følgen-
de høringsparter, som ikke er angivet på lovforslagets høringsliste:
Andelsboligforeningen Milebuen, Danske Advokater og Husen Advokater.
Bemærkninger til lovforslaget
I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det
fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.
Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der
ikke vedrører det fremsatte lovforslag, herunder forslag til anden regulering,
der ikke er indeholdt i lovforslaget, indgår ikke i notatet.
Transport- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige
indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til Folketingets
Boligudvalg.
1. Karensperiodens længde
Danmarks Lejerforening
ser gerne, at karensperioden forlænges til 10 år med
henblik på at beskytte lejeniveauet effektivt.
Danske Lejere
anfører, at den foreslåede længde af karensperioden mindsker
betydningen af indgrebet og vil kunne afstedkomme ønske fra udlejernes side
om flere tidsbegrænsede lejemål.
Transport- og Boligministeriet
bemærker hertil, at karensperioden på 5 år er
fastsat under hensyntagen til dels at opnå den ønskede effekt i forhold til be-
skyttelse af lejeniveauet og dels at begrænse foranstaltningen til det nødvendi-
ge.
Ministeriet er opmærksomt på de afledte konsekvenser af den foreslåede ka-
rensperiode, herunder ift. prisfastsættelse og prisdannelse, der vurderes at væ-
re begrænsede til det mindst mulige henset til formålet med karensperioden.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
2. Lovforslagets generelle terminologi
Side 2/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0003.png
Danmarks Lejerforening
anfører, at begrebet ”lejemål” ikke kan anvendes til at
beskrive lejlighed eller lokale, idet begrebet reelt betyder lejeaftale eller lejefor-
hold.
Danmarks Lejerforening
foreslår endvidere, at
”kontrolskifte” erstattes af
”ejerskifte” eller ”udlejersuccession”, og at
begrebet
”ultimative ejere”
i lov-
forslaget bør
erstattes med ”reelle ejere”.
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i
Danmark
bemærker, at
ordene ”ejendomsretten” i stk. 4, nr. 1 og ”ultimative
ejere” i stk. 4, nr. 3 mere præcist kunne erstattes af henholdsvis ”overgang af
ejerandele” og ”overgang af reelle ejere”.
Danske Lejere
bemærker, at der er forskel på terminologien vedrørende til-
budspligt (ejerskifte) og terminologien vedrørende karensperioden (kontrol-
skifte).
Advokatrådet
anfører, at ”kontrolskifte” er et nyt juridisk begreb, som søges
nærmere defineret i de følgende numre 1-8.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at det kan være
hensigtsmæssigt at præcisere, at der med ”ejendomsretten” sigtes til overgan-
gen af ejerandele, og at der med ultimative ejere sigtes til samme kreds af ejere,
der omfattes af begrebet ”reelle ejere”. Begrebet ”lejemål” er ikke anvendt fuld-
stændig entydig i dansk lovgivning, og det omfatter således både selve lejeafta-
len i nogen henseender og den fysiske lejlighed i andre henseender. Af denne
grund finder ministeriet ikke behov for at foretage redaktionelle justeringer i
lovforslaget for så vidt angår dette begreb.
Begrebet ”kontrolskifte” er anvendt i lovforslaget
fordi der sigtes mod en brede-
re kategori af overgang af rettigheder end et egentligt ejerskifte eller overgang
af retten til ejerandele. Lovforslaget sigter således også mod at omfatte tilfælde,
hvor der indgås optionsaftaler eller overdrages visse økonomiske rettigheder.
Der vil derfor være tale om andre situationer end de, der reguleres i relation til
spørgsmålet om tilbudspligt.
Det indstilles, at lovforslaget med de nævnte præciseringer vedrørende ejeran-
dele og reelle ejere fastholdes.
3. § 5, stk. 4, nr. 1 - Kontrolskifte ved overgang af ejendomsret
FinansDanmark
bemærker, at det bør fremgå af § 5, stk. 4, at fuldbyrdelse af
pant eller anden sikkerhed ikke i sig selv betragtes som et kontrolskifte, når det
medfører omdannelse af en andelsboligforening til en udlejningsejendom, jf. §
5, stk. 5, nr. 3.
Side 3/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0004.png
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at undtagelsen vedrøren-
de omdannelse af andelsboligforeninger, jf. forslaget til § 5, stk. 5, nr. 3, sigter
mod situationer, hvor andelshaverne træffer beslutning om opløsning og om-
dannelse. Det fremgår af de specielle bemærkninger til bestemmelsen, at
der
Side 4/2121
ikke foreligger et kontrolskifte, hvis en andelsboligforeningsejendom om-
dannes til udlejningsejendom, herunder ved overgang eller overdragelse af
ejendomsretten til andelshaverne eller til tredjemand, og alle senere videre-
salg, når andelsboligforeningen er stiftet før lovens ikrafttræden. Bestem-
melsen gælder således også ved en omdannelse, der er foranlediget af at
andelsboligforening har økonomiske problemer/er nødlidende, herunder ved
tvangsauktion.
Danske Advokater
anfører, at det forhold, at fuldbyrdelse af pant er omfattet af
definitionen på et kontrolskifte indebærer, at ejendomme, der sælges på
tvangsauktion omfattes af reglerne, hvilket vil have negativ betydning for
salgsprisen og en afsmittende virkning ved långivning til eksisterende ejere.
Danske Advokater
bemærker endvidere, at definitionen på kontrolskifte som
erhvervelse af 50 % af ”ejendomsretten” er upræcis, og at det med fordel kan
erstattes af begrebet
”ejerandele”.
Danske Udlejere
anfører, at der er mange andre former for hel eller delvis ejer-
skifte end anført i bestemmelsen, og det fremgår ikke klart, om det alene er de
opregnede eksempler, der betragtes som kontrolskifte, og dermed om paragraf-
fen skal fortolkes indskrænkende eller udvidende.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
der vil være afledte øko-
nomiske konsekvenser af reglerne om kontrolskifte og karensperiode. Det giver
ikke i sig selv anledning til at ændre lovforslaget. Forslaget om præcisering
vedrørende ”ejendomsretten” og ”ejerandele”
er imødekommet, jf. ovenfor.
Ministeriet skal i øvrigt imødekomme ønsket om en præcisering af situationer-
ne, hvor der sker kontrolskifte, hvorfor den foreslåede boligreguleringslovs § 5,
stk. 4, nr. 8 præciseres i overensstemmelse hermed.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
EjendomDanmark
bemærker, at der ved delsalg af ejendommen kan forekom-
me situationer, hvor der udløses et kontrolskifte, hvilket vil påføre f.eks. min-
dretals- eller ligedelsejere en byrde, selv om de pågældende ikke har medvirket
til transaktionen.
EjendomDanmark
bemærker endvidere, at reglerne om kontrolskifte ved ak-
kumuleret overgang af ejerandel de facto vil have tilbagevirkende kraft og mu-
ligvis have ekspropriativ karakter, hvilket bør afklares med Justitsministeriets
lovkontor.
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0005.png
EjendomDanmark
foreslår, at et kontrolskifte alene udløses, hvis der inden for
en periode på 2-3 år overdrages mere end 50 % af kapitalandelene.
Advokatrådet
anfører, at for at sikre formålet med bestemmelsen kunne denne
suppleres med en tidsmæssig begrænsning for at forhindre, at der over en år-
række i små bider under 50 % kan ske overdragelse af ejerandele, som således
efter 2-3 år er oppe på en samlet overdragelse på mere end 50 % af ejerandele-
ne. Den tidsmæssige afgrænsning bør i så tilfælde være samme længde som
karensperioden.Transport-
og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at rets-
virkningen af et kontrolskifte indtræder for hele lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår. Selv om kontrolskifte måtte foreligge i en situation, hvor
ikke alle ejere af en udlejningsejendom måtte have medvirket til transaktionen,
vil der således være behov for at varetage det overordnede boligpolitiske formål
om beskyttelse af lejeniveauet.
Efter ministeriets opfattelse har lovforslaget ikke hverken i praksis eller ifølge
loven tilbagevirkende kraft, og det er ligeledes vurderingen, at lovforslaget ikke
udgør et ekspropriativt indgreb efter grundlovens § 73.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
4. § 5, stk. 4, nr. 2
Overgang eller overdragelse af bestemmen-
de indflydelse
Danske Advokater
anfører, at kontrolskifte ved direkte eller indirekte overgang
af bestemmende indflydelse vil slå igennem på store ejendomskoncerner og
pensionskasser, hvorfor de eventuelle konsekvenser heraf bør undersøges
nærmere.
Forsikring & Pension
bemærker, at det bør være klart, hvorvidt en fusion eller
lignende selskabsmæssig transaktion i pensionssektoren udløser et kontrolskif-
te.
Pensionskassen P+
anfører, at lovforslaget ikke omtaler fusioner mellem pen-
sionskasser, og at det derfor er uklart, hvorvidt en fusion mellem to pensions-
kasser skal opfattes som et kontrolskifte, der udløser en karensperiode for en
ejendom, der allerede er ejet af én af parterne i fusionen.
Advokatrådet
bemærker, at det i bemærkningerne til bestemmelsen henvises
til selskabslovens §§ 6-7 således, at der ved bestemmende indflydelse forstås
den selskabsretlige definition heraf, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Det er Advo-
katrådets vurdering, at denne kobling med fordel kunne fremgå mere tydeligt i
selve lovteksten.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at en fusion mel-
lem to juridiske personer kan udløse et kontrolskifte som følge af overdragelse
Side 5/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0006.png
eller overgang af bestemmende indflydelse, hvis det indebærer, at der sker et
skifte af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori le-
jemålet indgår. Afhængig af fusionens karakter (egentlig eller uegentlig fusion)
og de ejendomme, der indgår i fusionen, vil der således kunne udløses et kon-
trolskifte.
Ministeriet skal imødekomme en yderligere præcision af henvisningen til sel-
skabslovens §§ 6-7 i bemærkningerne, men vurderer det ikke nødvendigt, at
dette fremgår af selve lovteksten.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
5. § 5, stk. 4, nr. 3
Udskiftning af de ultimative ejere
Danske Advokater
opfordrer til at bestemmelsens rækkevidde og ordlyd præci-
seres, idet det afgørende må være, om der sker et skifte af mindst 50 % af ejer-
andelene.
Danske Advokater
bemærker endvidere, at det for nogle institutionelle investo-
rer, fonde og børsnoterede selskaber vil være den registrerede bestyrelse, der er
de ultimative ejere, og at den naturlige udskiftning af bestyrelsen vil udløse et
kontrolskifte og dermed forlænge karensperioden. Eftersom det alene er alme-
ne fonde, der er undtaget fra kravet, kan det afstedkomme pres på andre fonde
for at ændre deres formålsbestemmelse, og for børsnoterede selskaber vil det
være en stor og omkostningskrævende opgave at konstatere, hvorvidt der er
sket en udskiftning af mere end 50 % af ejerne.
Advokatrådet
bemærker, at som bestemmelsen er udformet, er det ikke præ-
cist angivet, hvad der forstås ved: ”Et skifte af mindst 50 % af de ultimative
ejere”. Det bør præciseres i bestemmelsen, hvorvidt det er ejerantal eller ejer-
andele. Det er Advokatrådets vurdering, at det mest retvisende vil være, at det i
bestemmelsen præciseres, at der er tale om skift af mindst 50 % af de ultimati-
ve ejerandele, da kontrolskifte netop er et ejerskifte af mere end 50 % af ejen-
domsretten.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at bestemmelsen har til
formål at sikre, at bestemmelserne om udløsning af en karensperiode ved kon-
trolskifte ikke kan omgås ved at overdrage ejerandele længere oppe i en ejer-
struktur. Almene fonde er undtaget fra bestemmelsen, hvorimod erhvervsdri-
vende fonde ikke er undtaget. Ministeriet finder, at de hensyn, der begrunder,
at almene fonde er undtaget fra reglen for så vidt angår udskiftning af bestyrel-
sens medlemmer også gør sig gældende for erhvervsdrivende fonde. Lovforsla-
gets specielle bemærkninger tilrettes i overensstemmelse hermed. Det forhold,
at det vil være ressourcekrævende at følge op på ændringer i det reelle ejerskab,
kan ikke begrunde en ændring af lovforslaget.
Side 6/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0007.png
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, idet det dog præciseres, at undtagelsen
vedrørende almene fonde også omfatter de erhvervsdrivende fonde, ligesom
det præciseres, at der er tale om det reelle ejerskab.
6. § 5, stk. 5, nr. 4 - overdragelse eller overgang af det økonomi-
ske afkast
FinansDanmark
bemærker, at den foreslåede definition på et kontrolskifte i §
5, stk. 4, nr. 4, vil være unødigt hård for panthavere, der overtager administra-
tionen af ejendomme ved nødlidende ejendomme, idet der ikke er tale om et
planlagt ejerskifte, og at der derfor ikke bør indtræde et kontrolskifte, når
panthaver træder til pantet, eller når panthaver videresælger ejendommen til
tredjemand.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at en overgang af det øko-
nomiske afkast vil være omfattet, også selv om det er en panthaver, der overta-
ger dette. Var det ikke tilfældet, kunne reglerne om karensperioden omgås ved
at fremkalde en misligholdelsessituation, hvor en panthaver overtager det øko-
nomiske afkast eller selve ejendommen. Der kan således godt være tale om et
planlagt ejerskifte, der blot gennemføres via en panthaver.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
7. § 5, stk. 5, nr. 6
Optioner
EjendomDanmark
bemærker, at de foreslåede bestemmelser i § 5, stk. 4, nr. 7,
blokerer for, at seriøse og ordentlige ejendomsinvestorer får adgang til at aftale
optioner og indgå betingede aftaler om køb og salg af udlejningsejendomme.
Derfor foreslås det, at karensperioden først skal gælde fra det tidspunkt, hvor
der er indgået bindende aftale om ejendommes overdragelse mellem køber og
sælger.
EjendomDanmark
anfører endvidere, at der ikke er taget højde for, hvordan
man håndterer den situation, hvor en handel alligevel ikke effektueres, og at
det logiske udfald i en sådan situation må være, at karensperioden bortfalder
med tilbagevirkende kraft med den konsekvens, at huslejen måske skal efterre-
guleres for lejekontrakter indgået i den periode, hvor køberetten eller optionen
har kunne gøres gældende.
Danske Advokater
har anført, at det bør præciseres, at det er en betingelse for
at optionsaftaler/aftaler om forkøbsret og betingede aftaler udløser en karens-
periode, at de pågældende aftaler gennemføres.
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i
Danmark
anfører, at det forekommer uklart, hvornår bestemmelsen i stk. 4, nr.
Side 7/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0008.png
6, finder anvendelse, og at det bør præciseres, at bestemmelsen ikke finder
anvendelse, hvor der er indrømmet en begunstiget en forkøbsret.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at formålet med
den foreslåede bestemmelse er at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor der ind-
gås eller overdrages en optionsaftale, der reelt ville indebære et kontrolskifte
efter § 5, stk. 4, nr. 1-5, hvis den blev gennemført, idet bestemmelsen tilsigter at
udløse den potentielle realitet bag optionen; nemlig at der opnås en ret vedrø-
rende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, som i sig selv
ville indebære et kontrolskifte, hvis den blev realiseret. Indeholdt lovforslaget
ikke den foreslåede bestemmelse, ville reglerne om karensperioden efter om-
stændighederne kunne omgås.
I en situation hvor en handel ikke effektueres, dvs. hvor en option ikke udnyttes
efter sit indhold, vil der i henhold til den foreslåede bestemmelse være indtrådt
kontrolskifte allerede ved indgåelsen eller overdragelsen af en aftale indehol-
dende en option. Selv om optionen ikke måtte blive udnyttet, vil der således
være sket et kontrolskifte. Ministeriet kan tiltræde, at hvis en optionsaftale
ophører uden at være udnyttet, udgør den ikke længere et kontrolskifte. Dette
præciseres i de specielle bemærkninger til § 5, stk. 4, nr. 6.
Transport- og Boligministeriet
er enig i, at den foreslåede bestemmelse ikke
skal omfatte tilfælde, hvor der er aftalt en forkøbsret. Bemærkningerne herom i
de specielle bemærkninger udgår derfor.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, idet omtalen af forkøbsret i de speciel-
le bemærkninger dog udgår, og idet det præciseres, at optionsaftaler, der ophø-
rer uden at være udnyttet, ikke udløser et kontrolskifte, hvorved retsstillingen
svarer til det, der gælder for betingede aftaler, der ikke gennemføres.
8. § 5, stk. 5, nr. 7
indgåelse eller overdragelse af betingede af-
taler
Danske Advokater
har anført, at det bør præciseres, at det er en betingelse for
at optionsaftaler/aftaler om forkøbsret og betingede aftaler udløser en karens-
periode, at de pågældende aftaler gennemføres.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at indgåelse eller overdra-
gelsen af en betinget aftale udløser et kontrolskifte på de i bestemmelsen anfør-
te vilkår, og at kontrolskiftet indtræder allerede ved indgåelsen eller overdra-
gelsen. Som det fremgår af de specielle bemærkninger, foreligger der ikke et
kontrolskifte, hvis den betingede aftale ikke får virkning efter sit indhold.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
9. § 5, stk. 5, nr. 8
kombinerede transaktioner
Side 8/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0009.png
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i
Danmark
har bemærket, at det findes relevant at indføre en tidsmæssig over-
grænse, da kontrolskifter kan foregå successivt, således at der skal ses bort fra
transaktioner, der er foregået for mere end f.eks. 5 år siden.
FinansDanmark
bemærker, at det for at undgå tvivl bør præciseres, om der er
en tidsbegrænsning for, hvornår f.eks. flere overdragelser af rettigheder kan ske
over en længere årrække tilsammen kan udgøre et kontrolskifte.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at vurderingen af, hvor-
vidt der er sket et kontrolskifte sker på baggrund af de dispositioner og begi-
venheder, der er henholdsvis foretaget og indtruffet siden sidste kontrolskifte.
Det sidste kontrolskifte kan godt ligge mere end 5 år tilbage i tiden, og det vil
herefter være afgørende, hvorvidt der siden sidste kontrolskifte måtte være sket
et nyt kontrolskifte.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
10. § 5, stk. 5, nr. 1 - Undtagelse vedrørende arveloven
FinansDanmark
bemærker, at generationsskifte ikke er undtaget fra karenspe-
rioden, hvilket kan få uhensigtsmæssig effekt for generationsskifte på området.
Generationsskifter bør efter FinansDanmarks opfattelse undtages fra karenspe-
rioden på lige fod med arv, da det ikke er ualmindeligt, at der ved generations-
skifter er behov for at lave tillægsbelåning i ejendommen for at betale forskelli-
ge skatter og afgifter. Hvis ejendommene samtidig falder i værdi som følge af
en karensperiode, vil det ramme disse situationer særligt hårdt.
EjendomDanmark
anfører, at generationsskifte i levende live bør sidestilles
med arv, så man i familierne og blandt nærtstående selv kan tilrettelægge suc-
cession på en hensigtsmæssig måde, og at det vil være helt afgørende for opret-
holdelse af danske familieejendomsselskaber på ejendomsmarkedet at der gen-
nemføres denne ligestilling.
Husen Advokater
anfører, at undtagelsen også bør omfatte generationsskifte,
der gennemføres i levende live, overdragelse mellem ægtefæller samt overdra-
gelser til hidtidig medejer.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at generationsskif-
te, der ikke har en fast og entydig definition, reelt vil indebære en eller flere af
de dispositioner, der udløser et kontrolskifte efter bestemmelserne i de foreslå-
ede bestemmelser i § 5, stk. 4, nr. 1-8. Hvis der blev indført undtagelser i relati-
on til generationsskifte i levende live, ville der kunne ske en omfattende udvan-
ding af karensperiodens effektive virkning, idet overdragelse af lejemål herefter
ville kunne gennemføres uden at udløse kontrolskifte og dermed en ny karens-
periode.
Side 9/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0010.png
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
Justitsministeriet
bemærker, at arveloven giver mulighed for, at længstlevende
ægtefæller kan sidde i uskiftet bo, jf. arvelovens § 26, hvorefter længstlevende
ægtefælle når som helst kan skifte med enkelte livsarvinger, eller foretage et
delvist skifte med samtlige. Dette indebærer, at arveskiftet delvist er udtryk for
en viljesdisposition. Den længstlevende ægtefælle kan således foretage disposi-
tioner der kan have karakter af aftale med livsarvingerne, og med den nuvæ-
rende formulering af bestemmelsen, vil det falde ind under undtagelsen.
Omvendt kan det have en sådan konsekvens, hvis uskiftet bo ikke falder ind
under undtagelsen i § 5, stk. 5, nr. 1, at længstlevende ægtefælle kan have svæ-
rere ved at sidde i uskiftet bo, fordi arveladers særlivsarvinger ikke vil samtykke
til det uskiftede bo, da en karensperiode vil blive udskudt til tidspunktet for
skiftet med længstlevende ægtefælle fremfor tidspunktet for arveladerens død.
Justitsministeriet
foreslår derfor, at det af disse grunde overvejes, om mulighe-
den for at sidde i uskiftet bo med livsarvinger skal falde ind under den nuvæ-
rende undtagelse.
Justitsministeriet
foreslår endelig, at det kan overvejes, hvorvidt undtagelsen
bør omfatte ægtefælleskifte. Da reglerne om retsvirkningerne af skilsmisse fin-
des i lov om ægtefællers økonomiske forhold, bør en sådan overvejelse tages
med Social- og Indenrigsministeriet
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at undtagelsen
vedrørende skifte efter arveloven specifikt er indføjet for at undgå uhensigts-
mæssige konsekvenser, der ikke er udløst af viljesdispositioner. Ministeriet er
enig i, at der også i relation til udskiftet bo efter arvelovens § 26 kan være
samme hensyn at varetage. Noget tilsvarende gør sig imidlertid ikke gældende i
forhold til ægtefælleskifte, der alene udløses af viljesdispositioner.
Det indstilles, at bestemmelserne i undtagelsen i § 5, stk. 5, nr. 1, ændres, så
undtagelsen også omfatter tilfælde, hvor efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet
bo efter arvelovens § 26. I øvrigt fastholdes lovforslaget.
11. § 5, stk. 5, nr. 3 - Undtagelse vedrørende andelsboligforenin-
ger
FSR
anfører, at det ikke er hensigtsmæssigt, at der i lovforslaget sondres mel-
lem andelsboligforeninger, der er stiftet henholdsvis før og efter lovens ikraft-
træden, idet nystiftede andelsboligforeninger allerede er underlagt meget strik-
se finansieringsregler i en periode på 2 år, hvor foreningen er bundet til kost-
prisen for ejendommen som grundlag for andelsværdiberegningen.
Side 10/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0011.png
Husen Advokater
bemærker, at undtagelsen af andelsboligforeningerne for
karensperioden medfører, at der ikke er lighed for loven i salgssituationen, når
der udløses tilbudspligt og ejendommen skal vurderes som en udlejningsejen-
dom, men andelsboligforeningen umiddelbart efter stiftelsen kan opskrive
ejendommens værdi.
Ejendom Danmark
bemærker, at det hverken forekommer hensigtsmæssigt
eller retfærdigt, at karensperioden kun fritages for ”gamle” andelsboligforenin-
ger, mens nye andelsboligforeninger skal være underlagt reglerne.
Andelsboligforeningen Milebuen
ser undtagelsen fra karensperioden som en
god måde at sikre værdien af andelsboligforeningernes ejendom mod det fald i
valuarvurderingerne.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at der med den politiske
aftale om initiativer mod kortsigtende investeringer i udlejningsejendomme er
aftalt en karensperiode, et øget energikrav, en huslejebremse og en styrkelse af
lejerne rettigheder. Aftaleparterne er enige om at initiativerne ikke skal have
negative konsekvenser for andelsboliger. Der er derfor blandt andet aftalt en
undtagelse fra karensperiode ved omdannelse af andelsboligejendomme til
udlejningsejendomme og en mulighed for at fastholde valuarvurderinger no-
minelt. Da undtagelsen fra karensperioden generelt vil kunne føre til højere
værdiansættelse af andelsboligejendomme end udlejningsejendomme, er det
endvidere aftalt at lovfæste et tilslutningskrav
fra 4/5 af andelshaverne for op-
løsning af en andelsboligforening. En sådan lovfæstning vil alt andet lige bidra-
ge til, at en undtagelse fra spekulantstoppet ikke fører til et utilsigtet øget pres
på foreningerne til frivillig opløsning.
Bestemmelsen om undtagelsen er udformet, så den alene gælder for andelsbo-
ligforeninger, der er stiftet før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020. Det fremgår
af lovbemærkningerne, at andelsboligforeninger, der stiftes ved overtagelse af
en udlejningsejendom efter lejeloven regler om tilbudspligt, efter lejelovens §
103, skal tilbydes at overtage ejendommen til samme købesum, kontante udbe-
taling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette inde-
bærer, at en andelsboligforenings overtagelse af en udlejningsejendom på an-
delsbasis efter lovens ikrafttræden vil ske til en pris, hvor effekten af karenspe-
rioden indgår. En undtagelsen fra karensperioden for andelsboligforeninger,
der stiftes efter lovens ikrafttræden, ville indebære at foreningerne efter over-
tagelse af ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris de efter-
følgende ville kunne få ved at sælge ejendommen uden en karensperiode.
En sådan potentiel kapitalisering har ikke været hensigten.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
Side 11/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0012.png
Finans Danmark
finder det positivt, at andelsboligforeningsejendomme und-
tages fra karensperioden. Organisationen påpeger dog, at ved at undtage an-
delsboligforeningsejendomme fra karensperioden, kommer der til at gælde to
forskellige værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeningsejendomme og
udlejningsejendomme, og der vil være behov for en afklaring af, hvordan det
skal håndteres i praksis.
Dansk Ejendomsmæglerforening
bemærker, at en undtagelse af karensperio-
den skaber flere tekniske typer af udlejningsejendomme, hvilket vil betyde, at
andelsboligforeningers ejendomme skal vurderes som udlejningsejendomme i
den særlige kategori, hvor karensperioden ikke er gældende. For hver gang der
opereres med endnu en teknisk, teoretisk forudsætning i valuarvurderingen,
fjerner denne sig yderligere fra den virkelighed den forudsættes at ramme efter
andelsboliglovens § 5.
Dansk Ejendomsmæglerforening
indstiller, at der finder en notering eller regi-
strering sted, så det er offentligt tilgængeligt dokumenteret, at en ejendom var
ejet af en andelsboligforening den 1. juli 2020.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at undtagelsen fra ka-
rensperioden vil indebære, at eksisterende andelsboligforeninger ikke oplever
værditab som følge af karensperioden. Ejendommene vil stadig skulle vurderes
som udlejningsejendomme som anført i andelsboligloven § 5, dog som udlej-
ningsejendomme uden karensperiode.
Ministeriet er i dialog med Dansk Ejendomsmæglerforening, som er opmærk-
som på problemstillingen og vil foretage de nødvendige ændringer af vejled-
ningen til branchenorm for valuarvurderinger. I forhold til registrering under-
søger ministeriet mulighederne i forhold til, at en ejendoms status som andels-
boligejendom registreres i BBR.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
12. § 5, stk. 5, nr. 4 - Undtagelse vedrørende energiforbedring
FinansDanmark
bemærker, at der bakkes op om den grønne og bæredygtige
omstilling, men at den 2-årige periode nævnt i § 5, stk. 5, nr. 4, forekommer
uhensigtsmæssig og inkonsistent i forhold til lovforslaget om øgede energikrav,
hvor der ikke gælder krav om, at energiforbedringerne er gennemført inden for
en bestemt periode.
EjendomDanmark vurderer, at fritagelsesmuligheden i § 5, stk. 5, nr. 4, kun får
symbolsk betydning med mindre forslaget justeres, så beløbsgrænsen skal ud-
måles i forhold til udlejers bruttoinvestering i stedet for, at det kun er forbed-
ringsandelen, der tæller med.
Side 12/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0013.png
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i
Danmark
antager, at som bestemmelsen er formuleret, må også arbejder ud-
ført inde i lejlighederne indgå i beregningen af beløbet, men at forholdet bør
præciseres.
Byggesocietetet
bemærker, at beløbskravet på kr. 3.000 pr. kvm. er meget højt,
og foreslår, at der indføres særregler for fredede ejendomme og de ejendomme,
der er bevaringsværdige og klassificerede med SAVE-værdi 1-4.
Danske Udlejere
anfører, at det ikke findes acceptabelt og ikke har en sam-
menhæng med reglerne om kontrolskifte, når karensperioden kan tilsidesættes
ved at foretage nogle ekstraordinære store investeringer på energiområdet.
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at perioden på 2 år er
valgt for at sikre en målrettet og mærkbar energirenovering over forholdsvis
kort tid. Beløbet på kr. 3.000 udgøres af den rene forbedringsudgift, da det vil
være særdeles vanskeligt i stedet at inddrage udlejers bruttoinvestering, herun-
der vedligeholdelsesudgifter, hvilket i øvrigt heller ikke vil afspejle den reelle
værdi af renoveringen. Ministeriet er enig i, at bestemmelsen også omfatter
arbejde udført inde i lejlighederne. Der er ikke grundlag for at indføre særregler
for fredede eller særligt bevaringsværdige ejendomme.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, idet det præciseres i de specielle be-
mærkninger, at arbejdet udført inde i lejlighederne også indgår i beregninger-
ne.
13. § 5, stk. 5, nr. 5 - Undtagelse vedrørende energimærkning
FinansDanmark
bemærker, at bestemmelsen i § 5, stk. 5, nr. 5, medfører, at
bestemmelsen ikke kan anvendes for så vidt angår ejendomme, som ikke har et
energimærke ved lovens ikrafttræden, og at det førstkommende energimærke
vil danne grundlag for hvorvidt ejendommen på et senere tidspunkt har opnået
et løft på 3 niveauer.
FinansDanmark
påpeger endvidere, at det vil være meget uhensigtsmæssigt,
hvis bestemmelsen i stk. 5, nr. 5, indebærer, at en ejendom kan falde tilbage i §
5, stk. 1-regulering, såfremt energimærket for ejendommen forringes efterføl-
gende, herunder som følge af øgede krav til energiklasser.
EjendomDanmark
henstiller til, at fritagelsesmuligheden i forslaget til § 5, stk.
5, nr. 5, erstattes med en bestemmelse, hvorefter ejendomme med energimær-
ke C altid
friholdes fra karensperioden. Endvidere bør der indføres en ”katte-
lem” for alle de ejendomme, som ikke rentabelt kan løftes til energiramme C.
For disse ejendomme bør der fastsættes et minimumsbeløb for energirenove-
ringer efter samme principper som i øvrigt er gældende i dag.
Side 13/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0014.png
Danmarks Lejerforening
anfører, energikravet bør løftes til A eller B i stedet
for C, idet det foreslåede niveau for energimærkning vil være utilstrækkeligt i
forhold til at opnå klimamålsætningen.
Pensionskassen P+
bemærker, at lovforslaget indeholder bestemmelse om, at
en ejendom, der ikke måtte opfylde kravet om energimærke C på tidspunktet
for lovens vedtagelse, og dermed ved genudlejning, kun kan udlejes efter reg-
lerne i § 5, stk. 1.
Pensionskassen P+
foreslår derfor, at boligen efterfølgende -
når energimærket er forøget til C - kan udlejes efter reglerne om det lejedes
værdi, jf. § 5, stk. 2.
Danmarks Lejerforening
påpeger også, at bestemmelserne om, at adgangen til
at anvende § 5, stk. 2, også skal gælde, hvis ejendommen ligger to niveauer over
den energiramme, der var gældende den 1. juli 2020, vil give ejere af ejendom-
me med energimærke E og D adgang til at opkræve en leje tæt på markedsleje,
hvilket vil indebære en favorisering af forældede udlejningsejendomme.
Husen Advokater
anfører, at begrebet ”beboelseslejlighed” bør anvendes i § 5,
stk. 5, nr. 4 og 5, og at boligreguleringslovens § 4a ikke bør finde anvendelse på
nr. 4. Endelig anfører
Husen Advokater,
at skæringstidspunktet bør være 1. juli
2014, hvor energirenoveringspakken trådte i kraft.
Energistyrelsen
foreslår, at bestemmelsen omformuleres til følgende:
”Kontrolskifte,
der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en byg-
ning, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebæ-
rer, at bygningen har opnået en indplacering på energimærkningsskala-
en, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra 1.
juli 2020. Lovens § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.”
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at den foreslåede
bestemmelse har til formål at fremme væsentlige energimæssige forbedring af
udlejningsejendomme. Det er energimærket på tidspunktet for lovens ikraft-
træden, som er afgørende ved vurderingen af, om ejendommen på et senere
tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer.
For ejendomme, som ikke på tidspunktet for lovens ikrafttræden har et ener-
gimærke, vil førstkommende energimærke herefter danne grundlag for vurde-
ringen af, hvorvidt ejendommen på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3
niveauer.
Ministeriet finder ikke grundlag for at ændret ordet ”bygning” til ”beboelseslej-
lighed, da energimærkningen gives til en bygning og ikke til den enkelte lejlig-
hed. Der er ikke grundlag for at ændre tidspunktet til 1. juli 2014, da det afgø-
rende vil være, hvorvidt der efter lovens ikrafttræden sker en væsentlig forbed-
ring af energimærkningen.
Side 14/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0015.png
Kravet om energiramme C er valgt for at sikre et tilpas højt niveau, og ministe-
riet ser ikke grundlag for at fjerne konsekvenserne i de tilfælde, hvor bygningen
falder i energimærke, dvs. under energiramme C.
Det indstilles, at lovforslaget justeres i overensstemmelse med den af Energi-
styrelsen foreslåede formulering
og erstatning af ”ejendom” med ”bygning”
i de
specielle bemærkninger.
14. Øvrige foreslåede undtagelser fra karensperioden
EjendomDanmark
foreslår, at et salg til medejere undtages fra karensperioden,
og at bestemmelserne heller ikke skal finde anvendelse på børsnoterede ejen-
domsselskaber fordi disse selskabers kapitalandele er frit omsættelige, og at det
derfor i praksis kan være vanskeligt at fastslå, hvornår mere end halvdelen af
kapitalen har skiftet ejer.
EjendomDanmark
bemærker endvidere, at salg af fredede ejendomme ligele-
des bør friholdes fra karensperioden, idet det på mange af disse ejendomme
slet ikke er muligt at hæve energirammen væsentligt.
Forsikring & Pension
foreslår, at fusion mellem pensionskasser og -selskaber
undtages fra definitionen på kontrolskifte og således ikke udløser en karenspe-
riode.
Pensionskassen P+
foreslår, at fusion mellem pensionskasser og -selskaber
undtages fra definitionen på kontrolskifte og således ikke udløser en karenspe-
riode.
Dansk Ejendomsmæglerforening
bemærker, at det bør præciseres, hvorvidt
boligaktieselskaber mv. reguleret af andelsboliglovens kapitel 3 omfattes af
karensperioden.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at boligaktiesel-
skaber og boliganpartsselskaber, jf. andelsboliglovens kapitel 3, er underlagt
samme maksimalprisbestemmelser som andelsboligforeninger og i regnskabs-
mæssig og økonomisk sammenhæng behandles som sådan. Disse boligtyper
rammes derfor af initiativerne i den politisk aftale på samme måde som an-
delsboligforeninger, hvorfor de vil blive omfattet af den særlige ligesom andels-
boliger. Der findes ikke herudover at være grundlag for yderligere undtagelser
til karensperioden, herunder de ovenfor foreslåede undtagelser, der alle vil
udhule effekterne af lovforslaget.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes med den præcisering, at undtagelsen
fra karensperioden for andelsboligforeninger også gælder boligaktieselskaber
og boliganpartsselskaber.
Side 15/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0016.png
15. Ikrafttræden og karensperiodens anvendelse
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i
Danmark
anfører, at da det ikke udtrykkeligt er udelukket i lovforslaget, vil
nævnene gå ud fra, at udlejere, der udfører gennemgribende moderniseringer i
en karensperiode, vil kunne indgå lejeaftaler, hvorefter lejerne indtil karenspe-
riodens udløb betaler leje fastsat efter § 5, stk. 1, og at lejen efter karensperio-
dens udløb hæves til § 5, stk. 2-niveau.
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i
Danmark
har også anført, at såfremt det er hensigten, at karensperioden alene
skal gælde for lejemål, hvori der foretages gennemgribende modernisering efter
lovforslagets ikrafttræden, bør dette tydeliggøres i ikrafttrædelsesbestemmel-
sen.
Danmarks Lejerforening
bemærker, de foreslåede bestemmelser om karenspe-
rioden mv. bør omfatte alle lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden
uanset hvornår en lejlighed måtte være moderniseret.
Finanstilsynet
bemærker, at det kan præciseres, hvornår karensperioden finder
anvendelse i forhold til forbedringer, der er gennemført efter lovens ikrafttræ-
den i situationer, hvor udlejer foretager genudlejning henholdsvis 1 eller 5 år
efter lovens ikrafttræden.
Pensionskassen P+
anfører, at der er risiko for, at forslagets bestemmelser om
ikrafttræden får konsekvenser med tilbagevirkende kraft ved genudlejning af
moderniserede lejligheder. Det anføres i den forbindelse, at det også fremadret-
tet bør være muligt at udleje § 5, stk. 2-lejemål, som er moderniseret før lovens
ikrafttræden, til den nuværende leje under hensyn til at lejefastsættelsen er
korrekt under de nugældende regler.
Husen Advokater
bemærker, at det bør fremgå af lovforslaget, at karensperio-
den kun skal gælde for nye gennemgribende moderniseringer og ikke lejemål,
der tidligere har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og at be-
stemmelserne i § 3, stk. 2, er overflødig. Endelig bemærker Husen Advokater,
at lovforslagets § 3, stk. 3, bør skrives ind i andelsboliglovens § 7.
Danske Advokater
foreslår, at det præciseres, at udlejere i karensperioden kan
fortsætte med lovligt at udleje lejemål efter § 5, stk. 2, hvis det pågældende le-
jemål inden karensperioden opfyldte kriterierne for at blive udlejet efter § 5,
stk. 2, uanset om lejemålet opsiges og skal genudlejes.
LLO
foreslår, at det fremgår direkte af lovforslagets bemærkninger, at det ikke
kan aftales, at der opkræves § 5, stk. 2-leje efter karensperiodens udløb, og der
således først kan foretages regulering af lejen ved genudlejning. Hvis det ikke
Side 16/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0017.png
udelukkes at indgå sådanne aftaler, vil effekten af karensperioden blive udhulet
og tæt på virkningsløs.
LLO
forslår endvidere, at der ikke må fastsættes leje efter § 5, stk. 2, under ka-
rensperioden, selv om lejen allerede var fastsat efter disse bestemmelser ved
kontrolskiftets indtræden.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at det ikke har
været hensigten med lovforslaget at afskære udlejere fra at regulere lejen i hen-
hold til § 5, stk. 2, hvis betingelserne for at regulere lejen i medfør af denne
bestemmelse var opfyldt inden lovforslagets fremsættelse og vedtagelse. Da
spørgsmålet har stor praktisk betydning, foreslås indført en ny og særskilt und-
tagelse i § 5, stk. 5, nr. 1, der positivt hjemler regulering efter § 5, stk. 2, i denne
situation.
Ministeriet bemærker, at der ikke er noget til hinder for, at en aftale om regule-
ring af leje i medfør af § 5, stk. 2, kan indgås på et tidspunkt, hvor den gennem-
gribende renovering endnu ikke er gennemført, men hvor reguleringen af lejen
først får virkning efter udløbet af karensperioden, idet dette dog kun gælder
under forudsætning af, at lejeperioden ikke er påbegyndt inden karensperio-
dens udløb.
Det indstilles, at forslaget fastholdes med den anførte tilføjelse af en ny undta-
gelse i § 5, stk. 5, nr. 1. Endvidere præciseres de specielle bemærkninger, så det
klart fremgår, at der ikke kan indgås aftale om regulering af lejen i medfør af §
5, stk. 2, efter udløbet af karensperioden, men at det for lejemål, som først ud-
lejes med lejeperiodens begyndelse, efter karensperiodens udløb kan udlejes
efter § 5, stk. 2, selvom lejeaftalen indgås inden karensperiodens begyndelse.
16. Krav til stemmeflertal ved opløsning af andelsboligforenin-
ger
BOSAM
mener, at det er positivt, at det bliver en større andel af andelshaverne
der skal stemme for en opløsning af andelsboligforeningen.
Danske Lejere
finder det er positivt at få fastslået, at andelsboligforeninger kun
kan opløses ved et 4/5 flertal. Det mindsker presset imod, at disse boliger
kommer til at indgå i spekulative arrangementer.
Advokatrådet og Danske Advokater
savner en nærmere begrundelse for for-
slaget om indførelsen af en særlig regel for flertalsbestemmelse ved salg af an-
delsboligforeningens ejendom og opløsning og likvidation af foreningen, og der
efterspørges en redegørelse for denne fravigelse af grundlæggende forenings-
retlige principper, idet der henvises til, at kravet til flertal i selskabsretten er et
flertal på mindst 2/3 af stemmerne.
Side 17/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0018.png
FSR
finder kravet om 4/5 flertal fornuftigt og foreslår, at kravet til 4/5 flertal
også skal finde anvendelse for andelsboligforeninger, der er stiftet før lovens
ikrafttræden, idet kravet generelt vil give bedre finansieringsmuligheder for
andelsboligforeningerne.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
bemærker, at undtagelse af
eksisterende andelsboligforeninger, der i dag har et lavere flertalskrav i deres
vedtægter, indebærer, at bestemmelsen ikke bliver et tilstrækkeligt effektivt
værn mod opløsning af eksisterende andelsboligforeninger, idet et betydeligt
antal foreninger i dag har et flertalskrav ved salg af fast ejendom eller om for-
eningens opløsning på 2/3 eller 3/4 af samtlige mulige stemmer.
Andelsboligforeningen Milebuen
er betænkelig ved undtagelsen for eksisteren-
de foreninger, da en del ældre foreninger vil have krav om 2/3 eller ¾ flertal
ved foreningens opløsning eller salg.
Advokatrådet
bemærker, at ikrafttrædelsesbestemmelsen i lovforslaget § 3, stk.
3, er uklar, idet forslaget ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, ”der
før lovens fremsættelse på generalforsamlingen gyldigt har vedtaget andet fler-
talskrav til opløsning af
andelsboligforeningen”. Af denne bestemmelse synes at
fremgå, at andelsboligforeninger, som har en gældende regel for flertal for be-
slutning om salg og likvidation, ikke er omfattet af den nye bestemmelse. Så-
fremt det er meningen, at bestemmelsen alene skal gælde for nystiftede andels-
boligforeninger, bør dette fremgå af selve bestemmelsen i § 7, stk. 2.
EjendomDanmark
vurderer, at de foreslåede bestemmelser om krav til flertal-
lets størrelse ved beslutning om opløsning af en andelsboligforening er overflø-
dige og således bør udgå.
Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,
at den foreslåede
bestemmelse indebærer, at det fra lovens ikrafttræden vil kræve tilslutning fra
mindst 4/5 af andelshaverne, før foreningen kan besluttes opløst, eller forenin-
gens ejendom kan sælges.
Det fremgår af lovbemærkningerne, at lovfæstning af
et tilslutningskrav alt andet lige vil bidrage til, at en undtagelse fra spekulant-
stoppet ikke fører til et utilsigtet øget pres på foreningerne til frivillig opløsning
på baggrund af uopfordrede købstilbud fra investorer. Det er fortsat frivilligt
for andelsboligforeningen at vælge at opløse sig selv, men lovfæstningen skal
sikre, at foreningens ejendom ikke kan sælges uden en stor tilslutning blandt
andelshaverne.
Det fremgår af lovforslagets § 3, stk. 3, at lovfæstningen ikke finder anvendelse
på andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse på generalforsam-
lingen gyldigt har vedtaget andet flertalskrav end 4/5 til opløsning af andelsbo-
ligforeningen. Hensigten hermed er at sikre, at man ikke griber ind i beslutnin-
ger om fastsættelse af lavere krav end 4/5 tilslutning , som andelsboligforenin-
Side 18/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0019.png
ger har truffet i overensstemmelse med deres vedtægter før lovforslagets frem-
sættelse.
Lovfæstningen gælder derimod alle eksisterende foreninger, der ikke konkret
har vedtaget lavere krav, og nye foreninger. For at sikre klarhed om ikrafttræ-
delsesreglen præciseres det i lovforslagets § 3, stk. 3, at det lovfæstede krav om
tilslutning på 4/5 ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, der før lov-
forslagets fremsættelse gyldigt har vedtaget et lavere flertalskrav.
En beslutning om at ændre tilslutningskravet til opløsning fra et krav om 4/5
tilslutning til et lavere tilslutningskrav vil efter normalvedtægten for andelsbo-
ligforeninger og almindelig foreningsretlig praksis kræve 4/5 tilslutning fra
andelshaverne. Eksisterende foreninger, der har ændret tilslutningskravet vil
derfor have haft 4/5 flertal for ændringen og må formodes at kunne opnå dette
flertal også selvom kravet blev skærpet til at gælde foreninger med konkret
vedtagne lavere tilslutningskrav. Nyere foreninger, der ved stiftelsen har fastsat
lavere tilslutningskrav til opløsning, vil typisk været stiftet med en relativt høj
ejendomsværdi og som sådan ikke have stort incitament til opløsning.
Transport og Boligministeriet finder derfor ikke grundlag for et indgreb i an-
delsboligforeningers selvbestemmelsesret ved at fastsætte regler om indgreb i
allerede trufne vedtægtsbestemmelser.
Det bemærkes, at situationen adskiller sig fra reglerne om pant og udlæg i an-
delsboliger og kommunal anvisningsret til andelsboliger, hvor der er indført
lovgivning
med virkning uanset modstående bestemmelser i foreningernes
vedtægter. I forhold til pant og udlæg blev der indført en generel adgang for
den enkelte andelshaverne til at pantsætte sin andel kombineret med,
at an-
delsboligforeningerne ikke kan beslutte at udelukke eller begrænse adgangen til
at pantsætte andelen. I forhold til anvisningsretten blev der indført en adgang
for andelsboligforeningerne til frivilligt efter sine regler for vedtægtsændringer
at beslutte anvisningsret. Boliger omfattet af anvisningsretten skal uanset mod-
stående vedtægtsbestemmelser om overdragelse skal tilbydes kommunalbesty-
relsen.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, med den overfor nævnte præcisering
af
ikrafttrædelsesreglen i § 3, stk. 3, om at undtagelsen fra det lovfæstede til-
slutningskrav gælder andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse
gyldigt har vedtaget et
lavere
flertalskrav.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
og
Andelsboligforeningen
Milebuen
mener, at kravet skal skærpes til 9/10 for forslag om foreningens
opløsning, idet der bør stilles så store krav til enighed i foreningen, når der er
tale om så indgribende en beslutning. Et krav på 9/10 vil ikke hindre nødliden-
de foreningers muligheder for opløsning.
Side 19/2121
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0020.png
Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,
at en forøgelse af tilslut-
ningskravet til 9/10 vil være en yderligere skærpelse og et større indgreb i an-
delsboligforeningers selvbestemmelsesret. En sådan ændring vurderes generelt
indebære en vanskeliggørelse af beslutningen om opløsning.
Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.
Side 20/2121
Bilag 1. Høringsliste
Advokatrådet
Advokatsamfundet
Andelsboligernes Fællesrepræsentation
BL
Danmarks Almene Boliger
BOSAM
Byggesocietetet
Bygherreforeningen i Danmark
Danmarks Lejerforeninger
Dansk Byggeri
L 176 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren
2180501_0021.png
Dansk Ejendomsmæglerforening
Danske Lejere
Danske Udlejere
Den Danske Dommerforening
Dommerfuldmægtigforeningen
EjendomDanmark
Finans Danmark
Forsikring&Pension
Side 21/2121
FSR
Danske Revisorer
rundejernes Investeringsfond
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen
KL
Københavns Kommune
Landbrug & Fødevarer
Lejernes Landsorganisation
Præsidenten for Vestre Landsret
Præsidenten for Østre Landsret
P+
Realkreditforeningen
Realkreditrådet
SAPU
Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.