L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 1, L 177 Bilag 1, L 178 Bilag 1
Offentligt

NOTAT

Dato

J. nr.

20. april 2020

2020-1418

Høringsnotat

Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til Lov om

ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov

om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk.

2, og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforenin-

gers ejendomme)

Transport- og Boligministeriet hørte den 21. februar 2020 en række myndighe-

der og organisationer, jf. vedlagte høringsliste i bilag 1, over udkast til forslag til

lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Høringsfristen udløb den 20.

marts 2020.

1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til lov-

forslaget:

Advokatrådet, Advokatsamfundet,

Andelsboligernes Fællesrepræsentation,

BOSAM, Byggesocietetet, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmægler-

forening, Danske Lejere, Danske Udlejere, EjendomDanmark, Finans Dan-

mark, FSR

–

Danske Revisorer, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,

Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet,

Lejernes Landsorganisation, P+.

2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til

lovforslaget:

Datatilsynet,

Den Danske Dommerforening,

Erhvervsministeriet, Forsikring

& Pension, Grundejernes Investeringsfond, Justitsministeriet, KL, Skattemini-

steriet, Social- og Indenrigsministeriet, Præsidenten for Vestre Landsret, Præ-

sidenten for Østre Landsret.

3. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til

lovforslaget:

Beskæftigelsesministeriet, BL

–

Danmarks Almene Boliger, Bygherrefor-

eningen i Danmark, Dansk Byggeri, Dommerfuldmægtigforeningen, Fi-

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

nansministeriet, Kulturministeriet, Københavns Kommune, Landbrug &

Fødevarer, SAPU og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet,

Statsministeriet.

4. Øvrige høringssvar

Transport- og Boligministeriet har herudover modtaget høringssvar fra følgen-

de høringsparter, som ikke er angivet på lovforslagets høringsliste:

Andelsboligforeningen Milebuen, Anders Faurby, Barfoed Group, Danske Ad-

vokater, Husen Advokater og Københavns Lejerbevægelse.

Bemærkninger til lovforslaget

I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det

fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der

ikke vedrører det fremsatte lovforslag, indgår ikke i notatet.

Transport- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige

indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til Folketingets

Boligudvalg.

1. Energikrav for benyttelse af § 5, stk. 2

EjendomDanmark

vurderer, at de skærpede energikrav er uhensigtsmæssige,

da de med det samme vil medføre et dramatisk fald i antallet af moderniserin-

ger og dermed den økonomiske aktivitet for en stribe af primært mindre hånd-

værksvirksomheder. Det forekommer, at energikravene gennemføres med det

formål at begrænse moderniseringer i stedet for, at man bruger moderniserin-

gerne til at skabe økonomisk aktivitet og incitamenter til, at man får gennem-

ført rentable energirenoveringer.

EjendomDanmark

bemærker, at det ikke nødvendigvis er hensigtsmæssigt, at

der gives absolution for fremtidige 5.2 moderniseringer, hvis man kan løfte sin

ejendom 2 niveauer på energirammen. Denne model vil blive oplevet som en

straf for de udlejere, der allerede har fået løftet deres ejendomme til fx energi-

mærke D, mens de ejendomsejere som har ladet stå til, kommer til at opleve

undtagelsesbestemmelsen som en lille gevinst.

EjendomDanmark

anbefaler, at energikravene indfases over en længere perio-

de, så moderniseringer kan opretholdes, mens udlejerne får tilrettelagt og ud-

ført de nødvendige renoveringsarbejder.

I tilgift hertil bør der indføres en ”kat-

telem” fx 800 kr. pr. m2 i energirenoveringsudgifter klausuleret således, at

pengene skal være investeret indenfor de næste 3 år, hvis udlejer skal oprethol-

de sin adgang til at gennemføre 5.2 moderniseringer. En sådan model for ener-

Side 2/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

girenoveringer vil hurtigt øge investeringerne i de ældre ejendomme til gavn

boligstandarden, klimaet og den økonomiske aktivitet i samfundet.

LLO

opfordrer til, at energimærkningsordningen forbedres så hurtigt som mu-

ligt.

BOSAM

er skeptisk med hensyn til de energirapporter der benyttes til at vurde-

re om energikravene er overholdt og foreslår, at der bliver lavet enten en un-

dersøgelse af energirapporterne i udlejningsejendommene og/eller der kom-

mer en bedre offentlig kontrol med energikonsulenterne der laver energirap-

porterne.

Danmarks Lejerforeninger

anerkender, at skærpelsen af energikravet i be-

stemmelsen til energiramme C i stedet for D, vil være en moderat forbedring i

forhold til den nuværende bestemmelse, men finder, at energikravet bør løftes

til A eller B idet den aktuelle klimasituation kræver væsentlig reduktion af sam-

fundets klimabelastning.

Danmarks Lejerforeninger

er imod forslaget om at adgangen til at anvende §

5.2 også skal gælde, hvis ejendommen ligger to niveauer over den energiram-

me, der var gældende den 1. juli 2020, da dette vil give ejere af ejendomme med

energimærke E og energimærke D adgang til at opkræve en leje tæt på mar-

kedslejen.

FSR

–

Danske Revisorer

peger på, at mange andelsboligforeninger, har ældre

ejendomme fra før eller lige efter sidste århundredeskifte, i hvert fald for kø-

benhavnerejendommes vedkommende. Kravet om mindst energimærke C, eller

at ejendommens energiniveau hæves mindst to energiklasser, kan for disse

foreninger vise sig umuligt at opfylde, hvorfor disse foreninger ikke længere

kan opnå § 5, stk. 2-moderniseringslejeindtægter. Alt andet lige vil disse for-

eningers ejendomme falde i værdi over tid.

Husen advokater og Barfoed Group

finder at øgede energikrav er et fornuftigt

tiltag, men bemærker, at de øgede investeringskrav rammer skævt rundt om i

landet, da den mulige § 5, stk. 2,-leje varierer geografisk, og medfører, at de

øgede energikrav gør, at det i visse byer ikke længere vil være rentabelt for ud-

lejer at foretage gennemgribende moderniseringer.

Finans Danmark

foreslår, at det fx overvejes at ændre kravene til energimær-

ker, så det af energimærket fremgår, hvilke investeringer der skal foretages for

at løfte en ejendom forskellige niveauer. Det vil synliggøre investeringsbehovet

samt understøtte processen i en energiforbedring af ejendommen. For ejen-

domme med et gammelt energimærke er det, hvad det kræver at løfte en ejen-

dom én energiklasse. Der bør derfor fastsættes for, hvad det koster at løfte så-

danne ejendomme en energiklasse.

Side 3/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Finans Danmark

peger på, at det hverken af lovforslaget eller af bemærknin-

gerne til lovforslaget fremgår, hvordan de øgede energimærkekrav skal håndte-

res for ejendomme, der ikke har et energimærke ved lovens ikrafttrædelse. Det

bør præciseres i lovteksten, hvordan disse ejendomme kan leve op til energi-

mærkekravene.

Finans Danmark

anfører, at energiforbedringerne bør kunne indregnes i be-

løbsgrænserne efter BRL § 5, stk. 2, for at fremme og prioritere energiinveste-

ringer mest muligt. Derfor skal det præciseres, at den del af energiforbedrin-

gerne, der foretages efter den foreslåede bestemmelse, og som også kan betrag-

tes som rene forbedringer, efterfølgende kan indregnes i beløbsgrænserne efter

BRL § 5, stk. 2.

Danske udlejere

anbefaler, at der udarbejdes eksempler på, hvorledes en ejen-

dom hæves 2 niveauer således at det fremgår, hvad udlejeren skal foretage for

at opfylde kravet. Det anføres, at energikravet vil bevirke, at forbedringer vil

blive reduceret i betydeligt omfang, da mange ejendomme ikke vil kunne opfyl-

de kravet.

Husen Advokater

anfører, at skæringstidspunktet for forhøjelse af energimær-

ke bør være 1. juli 2014, svarende til ikrafttrædelsestidspunktet for energispa-

repakken, lov nr. 439 af 6. maj 2014, da man ellers vil straffe de udlejere, der

hurtigst har ageret i overensstemmelse med de politiske ønsker om energifor-

bedringer, og belønne de få, der har ladet vente på sig.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anerkender behovet for, at også ejendoms-

branchen gør sit for at medvirke til den overordnede nationale klimastrategi

men peger på, at ejendomme i de større byer, herunder særligt i København, er

af en beskaffenhed, således det efter foreningens opfattelse vil være en til tider

uoverstigelig hindring for en udlejer at opnå C alternativt at hæve en ejendom

to energiklasser. Det samme gør sig gældende i forhold til de andelsboligfor-

eningers ejendomme, der skal vurderes på samme vilkår, og som derfor må

forvente prisfald som følge heraf.

Byggesocietetet

anfører, at muligheden for at benytte sig af BRL § 5, stk. 2, ved

at opgradere energi-rammen på ejendomme med to niveauer et godt tiltag,

men foreslår, at der ved vurderingen tages udgangspunktet i energirammen

den 1. juli 2014, hvor energisparepakken trådte i kraft, for dermed at modvirke

risikoen for, at der iværksættes energiforbedringer, der samlet set vil have et

negativt klimaaftryk.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

gør opmærksom på, at huslejenævnene ikke har mulighed for at vur-

dere rigtigheden af oplysningerne i et energimærke, men må formodes at ville

lægge disse uprøvet til grund.

Side 4/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Københavns Lejerbevægelse

har gjort opmærksom på, at energimærknings-

ordningens såkaldte energi-faktorer blev ændret den 1. juli 2018 for el og fjern-

varme. Det betyder, at visse bygninger har flyttet sig et niveau ved sammenlig-

ning af energimærkninger udarbejdet før og efter 1. juli 2018, uden at der er

gennemført energiforbedringer af bygningen.

Side 5/1414

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke følgende:

De skærpede energikrav forventes at medføre en nedgang i investeringer i gen-

nemgribende moderniseringer i private udlejningsejendomme på kort sigt, jf.

de økonomiske bemærkninger til lovforslaget. På den anden side vil forslaget

medføre øgede investeringer i energibesparende foranstaltninger i ejendomme

med det formål at bringe ejendommene i en stand, der opfylder de skærpede

energikrav, og dermed giver mulighed for udlejning efter § 5, stk. 2. Den alter-

native mulighed for at opfylde energikravet ved at løfte ejendommens energi-

mærke med 2 niveauer foreslås af hensyn udlejere af ejendomme, som er afskå-

ret fra at løfte ejendommen fra energimærke G eller F til energimærke C.

Det er ministeriets opfattelse, at ændringen vil få størst effekt, hvis den indfø-

res med virkning på tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden. Dette svarer til

den måde, hvorpå de gældende energikrav blev indført som et led i ”energispa-

repakken” i 2014. Dertil kommer, at en indfasning over en årrække,

hvor udle-

jere vil kunne fortsætte med udlejning efter de gældende regler, vil gøre ord-

ningen kompliceret, idet der i så fald bl.a. vil skulle ske tilbagerulning i de til-

fælde, hvor kravene ikke opfyldes på det endelige indfasningstidspunkt.

Det fremgår af den indgåede boligpolitiske aftale,

”at

det er afgørende, at der er

tillid til energimærkningsordningen. Derfor skal flere fejl stoppes med blandt

andet databaserede værktøjer. Parterne noterer sig, at Klima-, Energi- og For-

syningsministeriet har iværksat en handlingsplan med en række initiativer for

at forbedre kontrollen med energimærkningsordningen, som løber frem til

2021. Parterne modtager årligt en status for indsatsen i handlingsplanens løbe-

tid.” Det indgår således ikke i aftalen, at der gennemføres ændringer i ordnin-

gen med de nuværende lovforslag. I det omfang en udlejer ønsker at få opgjort

investeringskravet for at opnå et højere energimærke vil dette kunne opgøres af

en autoriseret energikonsulent i tilknytning til udarbejdelsen af ejendommens

energimærke.

Forslaget om at hæve energikravet fra energimærke D til energimærke C er

baseret på den vurdering, at denne forhøjelse er hensigtsmæssig og afbalance-

ret således, at den vil medføre et væsentligt løft i de omfattede ejendommes

energistand og samtidig indebære, at hovedparten af udlejningsejendommene

vil kunne opfylde kravet og dermed kunne benytte ordningen.

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Den alternative mulighed for at opfylde energikravet ved at løfte ejendommens

energimærke med 2 niveauer foreslås af hensyn udlejere af ejendomme, som er

afskåret fra at løfte ejendommen fra energimærke G eller F til energimærke C,

og vil dermed medvirke til, at der udføres energiforbedringer i disse energi-

mæssigt dårlige ejendomme. Dette gælder ligeledes for ejendomme tilhørende

andelsboligforeninger, hvor muligheden for at forhøje energimærket til C ikke

foreligger. Med denne alternative mulighed vil disse andelsboligforeninger få

mulighed for at udleje efter § 5, stk. 2.

Det er ministeriets vurdering, at det kun er en mindre del af udlejningsejen-

dommene, som ikke vil kunne opfylde de skærpede energikrav enten ved at

bringe ejendommen op på energimærke C, eller ved at forhøje det 2 niveauer.

Der vil stadig være et betydeligt incitament til at opfylde kravene med henblik

på at kunne udleje efter § 5, stk. 2.

Det indgår i aftalen, at der skal tages udgangspunkt i det gældende energimær-

ke, når det skal vurderes, om ejendommens energimærke er forhøjet 2 niveau-

er. Det findes således ikke hensigtsmæssigt at lade vurderingen bero på histori-

ske energimærker.

§ 5, stk. 2,-lejerne er ikke permanente men er dynamiske størrelser som varie-

rer lokalt såvel som imellem de forskellige større byer. Det vil derfor ikke være

muligt at udforme ordningen, så energikravene afspejler størrelsen af den hus-

leje, der i det pågældende område kan opnås. Ministeriet er bekendt med, at §

5, stk. 2,-ordningen er relevant i de større byer og ikke i landets mindre byer.

Med hensyn til ejendomme, som ikke har et energimærke, må det forudsættes,

at et sådan udarbejdes, hvis udlejeren vil gøre brug af den alternative mulighed

for at opfylde energikravet ved at forhøje energimærkeniveauet med 2 niveau-

er. Ligeledes vil det ved benyttelse af denne mulighed forudsætte at det forelig-

gende energimærke er opdateret og afspejler de aktuelle energimæssige forhold

i ejendommen. Det vil således ikke være i overensstemmelse med ordningen, at

der gøres brug af et gammelt energimærke, som ikke er opdateret. Disse for-

hold vil blive præciseret i lovforslagets bemærkninger.

Det bemærkes, at det fortsat vil være muligt at medtage investeringer i energi-

forbedringer, der skal forhøje energimærket, i det samlede investeringskrav,

der er en forudsætning for at kunne anvende § 5, stk. 2.

Ministeriet er bekendt med, at det ikke ligger inden for huslejenævnenes sags-

behandling at granske energimærker, herunder at vurdere rigtigheden af op-

lysningerne i energimærket, medmindre der er tale om åbenlyse fejl og mang-

ler. Som udgangspunkt vil disse derfor blive lagt uprøvet til grund.

De bygninger, som lovforslaget vedrører, er primært opvarmet med fjernvarme.

Fra 1. juli 2018 blev energifaktoren ved fastsættelsen af energimærket for byg-

Side 6/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

ningerne opvarmet med fjernvarme reduceret fra 1 til 0,85. Det betyder, at

bygninger opvarmet med fjernvarme

i praksis siden 1. juli 2018 har fået en ”ra-

bat” på 15 pct. i forhold til at kunne opnå et højere energimærke. Dermed er der

et antal bygninger, som formentlig har fået eller vil kunne få et højere energi-

mærke, uden at der er udført energiforbedringer. Det bemærkes, at ændringen

blev gennemført, fordi 0,85 er den fagligt korrekte energifaktor for fjernvarme.

Det er ministeriets opfattelse, at lejelovgivningens henvisning til energimærk-

ningsordningen er til den gældende ordning. I modsat fald indføres et alterna-

tivt energimærke, hvis der i lejelovgivningen fastsættes regler, som indebærer

modifikationer i beregningsgrundlaget for energimærker. Det vurderes derfor

at være mest hensigtsmæssigt at lægge de gældende regler til grund uanset, at

nogle udlejere har fået en rabat i forhold til at opnå et højere energimærke.

Side 7/1414

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes med ovennævnte justeringer.

2. Fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligfor-

eningers ejendomme

Generelt

Advokatrådet

bemærker, at det kan resultere i ugennemsigtighed at

indføre særlige bestemmelser, som på ubestemt tid fastfryser ikke of-

fentligt tilgængelige valuarvurderinger.

Ejendom Danmark

henstiller til, at man er særlig opmærksom på den forbru-

gerbeskyttelse, som nye købere på andelsmarkedet har brug for, hvis det bliver

muligt at fastsætte andelsværdien på grundlag af historiske og ikke aktuelle

værdier.

Finans Danmark

anfører, at andelsboligforeninger, der beslutter at fastfryse

valuarvurderingen, bør forpligtes til at informere andelshaverne om, at der kan

være forskel på en fastfrosset maksimalpris og den reelle markedsværdi, samt

at fastfrysningen ikke kan lægges til grund for belåning. Andelssælgere bør

tilsvarende forpligtes til at give samme information til andelskøbere.

Husen Advokater

anfører, at der bør indføres et yderligere oplysningskrav i

andelsboliglovens § 6, så en køber skal oplyses om det, såfremt der foreligger

en senere vurdering, der er lavere end den fastholdte.

Danske Advokater

foreslår bestemmelsen udvidet med en pligt for andelsbolig-

foreningen til at udlevere gældende valuarvurdering til købere af andelsboliger.

Dansk Ejendomsmæglerforening

foreslår, at der indarbejdes en bestemmelse

om, at foreninger der anvender eller vil anvende en fastholdt valuarvurdering,

til brug for den årlige regnskabsaflæggelse skal udarbejdes en kontrolvurde-

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

ring, der skal fremgå af regnskabet. Dette for at give den fornødne gennemsig-

tighed for sælgere, potentielle købere og de involverede pengeinstitutter.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke:

Omdannelse af andelsboligforeningers ejendomme til udlejningsejendomme er

undtaget karensperioden og vil dermed ikke påvirke værdien. Det øgede ener-

gikrav forventes at give et gennemsnitligt værditab på 3-8 procent, som vil

kunne imødegås ved at fastholde valuarvurderingen. Det vurderes, at der vil

blive tale om en mindre værditab, som vil kunne have en vis, begrænset betyd-

ning ved blandt andet belåning.

Penge- og realkreditinstitutter foretager allerede i dag selvstændig vurdering af

andelsboligforeningers værdiansættelse ved belåning, og såvel andelshavere

som sælgere og købere af andelsboliger skal i dag være opmærksomme på om

værdiansættelsen er realistisk. Værdiansættelsen vil fremgå af årsregnskabet og

drøftelserne herom vil fremgå af referatet fra generalforsamlingen. Både års-

regnskab og referat skal udleveres inden indgåelse af aftale om salg af en an-

delsbolig.

For at sikre fuld gennemsigtighed om betydningen af en fastholdelse af valuar-

vurderingen kan der indsættes et krav i andelsboligloven om, at det skal fremgå

af en note til årsregnskabet, hvis andelsværdien af fastsat i henhold til en fast-

holdt valuarvurdering. Der kan supplerende indsættes et nyt punkt herom i

nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen.

Det indstilles, at der i lovforslaget indskrives et krav om note i årsregnskabet,

hvis der anvendes en fastholdt vurdering, og at der i bekendtgørelsen om op-

lysningspligt ved salg af andelsboliger optages nyt punkt i nøgleoplysningsske-

maet for andelsboligforeningen.

FSR

–

danske revisorer

anmoder om at få nedsat den lovede arbejdsgruppe til

at se på finansieringsreglerne for andelsboligforeninger.

Advokatrådet

anfører, at de gerne stiller specialistviden til rådighed for arbej-

det i det kommende udvalg om finansieringsreglerne for andelsboligforeninger.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke:

Som en del af aftalen af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede inve-

steringer i udlejningsboliger blev partierne enige om, at der skal nedsættes et

udvalg, der skal se på finansieringsreglerne for andelsboligforeninger. Da den

finansielle regulering ligger under Erhvervsministeriets ressortområde, har

erhvervsministeren nedsat udvalget. Udvalget er nedsat den 16. april 2020 og

vil bestå af repræsentanter fra Erhvervsministeriet (formand), Finanstilsynet,

Transport- og Boligministeriet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentati-

on, Forbrugerrådet Tænk og Finans Danmark,

Side 8/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Anders Faurby,

der har afgivet privat høringssvar, påpeger, at en nominel fast-

frysning vil give negative konsekvenser for andelshavere, da de ikke vil kunne

få del i en fremtidig værditilvækst. Han anfører, at hvis man vil sikre andels-

værdierne burde der gives mulighed for fremskrivning med inflationen eller

udvikling i det øvrige boligmarked.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke:

Der vil som følge af sammenhængen mellem lejelovgivningens regler og regler-

ne for værdiansættelse af andelsboliger ske et mindre værditab. Parterne bag

den politiske aftale er enige om, at indgrebet ikke skal have negative konse-

kvenser for andelsboliger. Derfor undtages andelsboliger fra karensperioden på

fem år. Det øgede energikrav vil påvirke negativt, men der er aftalt mulighed

for nominelt at fastholde valuarvurderingen. Hermed sikres, at ingen andels-

haver som følge af aftale behøver at opleve et tab i andelsværdien ved den

kommende generalforsamling. Fastholdelsen kan ske tidsubegrænset, men

foreningerne kan senere vælge at bruge ny vurdering, hvis markedet udvikler

sig gunstigt.

Det bemærkes i øvrigt at andelsboligmarked generelt følger udviklingen i mar-

kedet, og at andelshavere hidtil har kunnet opleve nedgang i andelsværdien

som følge af konjunktur og ændringer i rammevilkår og regler af betydning for

prisfastsættelsen.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

FSR

–

danske revisorer,

anfører at der vil blive behov for at ændre Dansk

Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm og tilhørende vejledning for vurde-

ring af andelsboligforeningsejendomme.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke:

Ministeriet er i dialog med

Dansk Ejendomsmæglerforening,

som er opmærk-

som på behovet for ændring af branchenorm og vejledning.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Fastfrysning

af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

bemærker, at det bør tilføjes i

lovbemærkningerne, at der kan anvendes en tidligere indhentet valuarvurde-

ring, hvis den er højere end den senest indhentede.

Side 9/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerfor-

ening

Andelsboligforeningen Milebuen

anfører, at det bør præciseres i lov-

forslaget, at en valuarvurdering skal være gyldig for at kunne fastholdes.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

anfører herudover, at det bør

præciseres i lovforslaget, hvornår en fastholdelse skal ske.

FSR

–

danske revisorer

spørger, om man kan indhente en ny valuarvurdering

inden lovens ikrafttræden, som kan opbevares til senere brug, og om den ind-

hentede valuarvurdering i givet fald senest skal anvendes og vælges på næst-

kommende generalforsamling for at bevare sin gyldighed. Foreningen spørger

endvidere om muligheden for at anvende den fastlåste offentlige ejendomsvur-

dering inden lovens ikrafttræden fortabes, hvis man vælger at fastlåse en valu-

arvurdering.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at det bør præciseres, hvorvidt over-

gang til anvendelsen af en ny valuarvurdering medfører, at det ikke længere er

muligt at tage en fastholdt offentlig vurdering i anvendelse.

FSR

–

danske revisorer,

anbefaler, at der udarbejdes en standardformulering

til den krævede note til årsregnskabet eller en revisorerklæring, der skal frem-

lægges på generalforsamlingen, om at valuarvurderingen er foretaget inden

lovens ikrafttræden hertil.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at det bør præciseres, hvorledes de

fastholdte værdier efter den foreslåede bestemmelse skal håndteres i relation til

andelsboliglovens nuværende § 5, stk. 4.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke:

Den foreslåede nye bestemmelse i andelsboliglovens § 5, stk. 3, indebærer, at

såvel en valuarvurdering foretaget inden 1. juli 2020 som den seneste offentlige

vurdering kan fastholdes tidsubegrænset, dog kun indtil foreningen efter lovens

ikrafttræden vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse

af andelsværdi.

Anvender foreningen valuarvurdering kan en sådan vurdering indhentet før

lovens ikrafttræden fastholdes og anvendes tidsubegrænset indtil foreningen

efter lovens ikrafttræden anvender en ny vurdering til værdiansættelsen. En

sådan ny vurdering kan være en senere indhentet valuarvurdering eller den nye

offentlige vurdering, når den foreligger, hvis den vurderes mere gunstig.

Anvender foreningen den seneste offentlige vurdering kan denne ligeledes fast-

holdes og anvendes tidsubegrænset indtil foreningen efter lovens ikrafttræden

anvender en ny vurdering til værdiansættelsen. En sådan ny vurdering kan

Side 10/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

ligeledes være den nye offentlige vurdering, når den foreligger, eller en senere

indhentet valuarvurdering, hvis foreningen ønsker at skifte vurderingsprincip.

Det fremgår af den foreslåede bestemmelse, at en valuarvurdering indhentet

inden lovens ikrafttræden, som ikke er lagt til grund for fastsættelse af andels-

værdien, kun kan fastholdes, hvis det ved en note i årsregnskabet eller en revi-

sorerklæring dokumenteres, at den er indhentet inden lovens ikrafttræden.

Denne bestemmelse giver fx mulighed for, at en forening, der anvender den

seneste offentlig vurdering, kan indhente en valuarvurdering, som vil kunne

fastholdes og bruges til værdiansættelse på et senere tidspunkt. Dette præcise-

res i lovbemærkningerne.

I forhold til gyldighed bemærkes, at den foreslåede bestemmelse skal ses i

sammenhæng med andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, hvorefter en valuar-

vurdering ikke må være mere end 18 måneder. Den foreslåede bestemmelse

indebærer, at en fastholdelse af en valuarvurdering eller den seneste offentlig

vurdering suspenderer gyldighedskravet på 18 måneder. Den foreslåede be-

stemmelse skal endvidere forstås sådan, at valuarvurderingen skal være gyldig

efter den gældende § 5, stk. 2, litra b, for at kunne fastholdes. Dette præciseres i

lovforslaget og lovbemærkningerne.

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår det, at bestemmelsen giver mulig-

hed for at fastholde den seneste vurdering. Der er imidlertid ikke noget til hin-

der for at fastholde en tidligere indhentet valuarvurdering, såfremt den fortsat

er gyldig ved fastholdelsen. Dette præciseres i lovbemærkningerne.

I forhold til tidspunktet for hvornår fastholdelse skal ske bemærkes, at der ikke

i lovforslaget er fastsat en frist herfor. For foreninger, der anvender valuarvur-

dering, og foreninger, der anvender den seneste offentlige vurdering, vil der

senest ved den først kommende generalforsamling efter lovens ikrafttræden

blive taget stilling til fastholdelse. Foreninger, der anvender den seneste offent-

lige vurdering eller anskaffelsessummen, og som vælger at indhente en valuar-

vurdering inden lovens ikrafttræden uden at anvende denne, skal via en note i

årsregnskabet eller en revisorerklæring dokumentere, at vurderingen er ind-

hentet inden lovens ikrafttræden. I disse tilfælde er der ikke en frist for fasthol-

delse, men foreningen vil kun kunne fastholde og anvende vurderingen senere,

hvis betingelserne for dokumentation er opfyldt. Det er således i disse tilfælde

ikke et krav, at valuarvurderingen

anvendes og vælges på næstkommende ge-

neralforsamling for at bevare sin gyldighed.

I forhold til forslaget om en standardformulering

til den krævede note til års-

regnskabet eller en revisorerklæring bemærkes, at der er tale om en erklæring

om at valuarvurderingen er indhentet inden loven ikrafttræden den 1. juli

2020. Der vurderes ikke at være behov for en standardformulering hertil.

Side 11/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

I forhold til andelsboliglovens nuværende § 5, stk. 4, om håndtering af forenin-

gens prioritetsgæld ved opgørelse af foreningens formue bemærkes, at de fast-

holdte vurderinger efter den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 3, er vurderinger

foretaget efter lovens gældende § 5, stk. 2. Prioritetsgælden ved anvendelse af

disse vurderinger skal derfor håndteres efter den gældende § 5, stk. 4.

Det indstilles, at lovforslaget og lovbemærkningerne præciseres som anført.

Mulighed for at tillægge fastholdte vurderinger forbedringsomkostninger

FSR

–

danske revisorer

anfører, at det bør være en valuar (i samarbejde med

en byggesagkyndig), der tager stilling til en mulig tillægge handelsværdien af

allerede påbegyndte forbedringer, både som tillæg til en valuarvurdering og til

en offentlig vurdering.

Finans Danmark

anfører, at der er behov for en præcisering af, hvem der skal

foretage vurderingen af det beløb, der har forøget ejendommens handelsværdi,

og hvordan forbedringsværdien skal tillægges den fastfrosne valuarvurdering.

Anders Faurby

har afgivet et privat høringssvar, hvor han anfører, at man i

stedet for som i dag, hvor kun forbedringsandelen kan føre til en højere ejen-

domsværdi, kunne overveje at give mulighed for at aktivere det fulde beløb.

Han påpeger endvidere, at mange foreninger gerne vil etablere altaner for be-

boerne, og at det er vigtigt, at det også fremover kan tælle som 100 pct. forbed-

ring.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke:

Der allerede i dag efter andelsboliglovens § 5, stk. 3, er mulighed for at tillægge

anskaffelsessummen, den seneste offentlige vurdering og valuarvurderinger

værdien af forbedringer. Med lovforslaget udvides denne mulighed til at omfat-

te fastholdte valuarvurderinger. Der ændres ikke med forslaget i principperne

for, hvordan et projekt fordeles på henholdsvis udgifter til forbedringer, som

forøger ejendommens værdi, og udgifter til vedligehold. Der vil fortsat som i

dag være tale om et konkret skøn.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

3. Ikrafttræden

LLO

foreslår, at de skærpede energikrav skal gælde i alle ejendomme ved gen-

udlejning uanset, om lejemål har været udlejet under de gældende energikrav.

Danmarks Lejerforeninger

finder, at lovændringen skal omfatte alle lejeafta-

ler, som indgås efter lovens ikrafttræden, uanset hvornår lejligheden er moder-

niseret.

Side 12/1414

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 13/1414

P+, Pensionskassen for Akademikere,

bemærker, at lovforslaget indeholder

bestemmelse om, at lejemål i en ejendom, der ikke opfylder kravet til energi-

mærke C på tidspunktet for lovens vedtagelse og dermed ved genudlejning, så

midlertidigt kun kan udlejes efter reglerne i § 5, stk. 1. P+ forslår, at boligen

efterfølgende (når energimærket er forøget til C) kan udlejes efter reglerne om

det lejedes værdi (§ 5, stk. 2).

Danske Advokater

foreslår at implementeringsdatoen uddybes/præciseres,

idet det forekommer uklart, om der med denne dato menes datoen for aftale-

indgåelsen eller datoen for lejers indflytning.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke følgende:

De forøgede energikrav til ejendomme med lejemål, der udlejes efter § 5, stk. 2,

indføres, så de får virkning, når et lejemål, der ikke tidligere har været udlejet

efter § 5, stk. 2, udlejes efter § 5, stk. 2, og lejeperioden begynder efter lovens

ikrafttræden. Lejemål, som er udlejet efter § 5, stk. 2, på tidspunktet for lov-

forslaget ikrafttræden, det vil sige lejemål, hvor lejeperioden er begyndt inden

denne dato, vil fortsat kunne udlejes og genudlejes efter § 5, stk.2, hvis ejen-

dommen opfylder de nugældende krav.

Begrundelsen herfor er, at lovændringen med virkning for lejemål, som udleje-

ren har moderniseret i tillid til de gældende regler vil kunne rejse spørgsmål

om ekspropriation. Med den foreslåede ordning er der ikke tale om at lovgive

med tilbagevirkende kraft.

Det vil blive præciseret, at det er tidspunktet for lejeperioden begyndelse, der er

afgørende for, om lovændringen får virkning på et konkret lejeforhold.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes med ovennævnte justeringer.

L 177 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Bilag 1. Høringsliste

Advokatrådet

Advokatsamfundet

Andelsboligernes Fællesrepræsentation

–

Danmarks Almene Boliger

BOSAM

Byggesocietetet

Bygherreforeningen i Danmark

Danmarks Lejerforeninger

Dansk Byggeri

Side 14/1414

Dansk Ejendomsmæglerforening

Danske Lejere

Danske Udlejere

Den Danske Dommerforening

Dommerfuldmægtigforeningen

EjendomDanmark

Finans Danmark

Forsikring&Pension

FSR

–

Danske Revisorer

rundejernes Investeringsfond

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen

Københavns Kommune

Landbrug & Fødevarer

Lejernes Landsorganisation

Præsidenten for Vestre Landsret

Præsidenten for Østre Landsret

P+

Realkreditforeningen

Realkreditrådet

SAPU

Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.