Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 6, L 177 Bilag 6, L 178 Bilag 6
Offentligt
2186529_0001.png
Trafik-, Bygnings- og Boligministeriet
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 København K
Ref. j.nr. 2020-1418
20. marts 2020
juridisk direktør
Morten Østrup Møller
+45 61463946
[email protected]
Bemærkninger til høring over 3 forslag til ændringer i boligreguleringsloven,
lejeloven og andelsboligloven i anledning af den boligpolitiske aftale mellem
Regeringen, SF, Enhedslisten og Dansk Folkeparti
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til udkast til ændringer af bolig-
reguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven i forlængelse af boligforliget fra den 30. januar
2020.
Nedenfor findes først vores generelle bemærkninger til lovforslagene under ét, hvorefter følger
en række mere specifikke bemærkninger til de enkelte dele i de enkelte lovforslag.
Udmøntning af aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsbo-
liger
Ministeriet har udformet tre lovforslag, som skal udmønte den politiske aftale om initiativer mod
kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Det er EjendomDanmarks opfattelse, at ud-
møntningen i høj grad afspejler de udfordringer, som løbende er blevet drøftet i den offentlige
debat i forbindelse med den politiske proces. Der er ingen beskrivelse eller uddybning af de ud-
fordringer med kortsigtede investeringer i private lejeboliger, som man har ønsket at håndtere.
Derfor er det kendetegnene ved disse lovændringer, at de vil ramme bredt i ejendomsbranchen
på en måde, der efter EjendomDanmarks opfattelse ikke er proportional med de meget uklare
mål, som er opstillet. Det er EjendomDanmarks vurdering, at de direkte og afledte negative kon-
sekvenser af lovgivningen vil være meget store. Det gælder både den fremtidige renovering og
modernisering af de ældre boligudlejningsejendomme, incitamentet til klimarenoveringer, en
øget administrativ byrde for branchen og i forhold til de store økonomiske konsekvenser, som
lovgivningen – efter EjendomDanmarks vurdering – vil afstedkomme.
Konsekvenser
EjendomDanmark vurderer, at de økonomiske tab for denne type af ejendomme i gennemsnit vil
se således ud. Disse beregninger er lavet i perioden før Coronakrisen, som yderligere vil skabe
voldsom usikkerhed om boligmarkedet.
EjendomDanmark
Nørre Voldgade 2
1358 København K
+45 33 12 03 30
www.ejd.dk
CVR-nr. 10 39 02 14
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0002.png
2 / 12
Værditab i procent og i beløb
Karensperiode
Energikrav
Nye regler for lejeværdi m.v.
I alt
Gennemgang af de konkrete lovforslag
Procent
10 -15
5 - 10
10
25 - 35
Markedstab i mia. DKK
12 – 18
6 – 12
12
30 - 42
EjendomDanmark forsøger i den detaljerede gennemgang af de tre lovforslag at sætte fokus
på de juridiske, økonomiske og praktiske udfordringer, som lovforslagene afstedkommer. Vi
har forsøgt at skitsere alternative løsninger, hvor det har været muligt.
Bemærkninger til forslaget om karensperiode og lovfæstning af flertalskrav ved opløsning
af andelsboligforeninger
Transport-, Bygge- og Boligministeriet (i det flg. TBB) oplyser, at formålet med forslaget er at
afskære kortsigtede investorer fra at investere i, modernisere og sælge ældre udlejningsejen-
domme med fortjeneste.
EjendomDanmark finder, at det havde været overordentligt hensigtsmæssigt, om TBB havde
iværksat en undersøgelse af, hvorvidt der eksisterer et problem med ejendomsinvestorer,
der indenfor en kort tidshorisont har købt, moderniseret og gensolgt udlejningsejendomme.
TBB har ikke gennemført en sådan undersøgelse, og det lå ej heller i Ekspertgruppens kom-
missorium at undersøge disse forhold. Det er betænkeligt, fordi man med ret vidtgående ind-
greb forsøger at løse eller regulere et problem, som slet ikke gør sig gældende på markedet
for ældre udlejningsejendomme.
I den kontekst er det ekstra bekymrende, at karensperioden dels er et voldsomt indgreb i
ejendomsejerens råderet og dels slet ikke rammer de kortsigtede investorer.
Karensperioden sætter sig i priserne og dermed værdierne på de ældre udlejningsejen-
domme. Dermed er det de bestående ejere, der rammes økonomisk, mens nye og måske
kortsigtede investorer kan købe til lavere priser.
I den politiske og offentlige debat frem til indgåelse af boligforliget har karensperioden været
adresseret som et politisk middel til at blokere for, at udenlandske investorer skulle købe
yderligere op specielt i København.
EjendomDanmark noterer i den forbindelse, at TBB nu tilkendegiver, at karensperioden ikke
(længere) skal forfølge dette formål, og at den i øvrigt rammer indenlandske investorer, her-
under pensionskasser og familieejede ejendomsvirksomheder, lige så hårdt som udenlandske
investorer.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0003.png
3 / 12
Af forslaget til lovtekst fremgår tydeligt, at man har haft endog meget vanskeligt ved at ud-
forme reglerne for en kommende karensperiode. Man finder det nødvendigt at introducere
begrebet kontrolskifte i stedet for ejerskifte som starttidspunkt for en karensperiode, og man
blander traditionelle ejendoms- og kontraktretlige begreber på en aldeles uhensigtsmæssig
måde, ligesom man direkte forskelsbehandler ejendomsejere og investorer.
Ad. § 1, pkt. 2 i lovforslaget – ny § 5, stk. 4 i boligreguleringsloven
TBB forsøger i § 5, stk. 4, nr. 1 – 8 at definere, hvornår der i relation til indtrædelse af en karens-
periode foreligger et kontrolskifte (ejerskifte). Kontrolskifte skal statueres ved direkte salg, delsalg
på minimum 50% af ejendommen, salg af minimum 50% af kapitalandele i selskaber, der direkte
eller indirekte ejer en ejendom, og herudover skal karensperiode indtræde ved aftaler om optio-
ner, køberettigheder, forkøbsrettigheder og betingede køb.
EjendomDanmark vurderer, at hvis man ønsker at modvirke kortsigtede investorer i ældre udlej-
ningsejendomme, lader det sig bedst gøre ved at indrette skattesystemet med de rigtige incita-
menter i den retning, således at gevinster ved salg af fast ejendom bliver beskattet efter ejerperi-
odens længde.
Den af TBB foreslåede model er uhensigtsmæssig og betænkelig af bla. følgende grunde:
1. Ved delsalg af ejendomme, hvad enten der er tale som skødeoverdragelse eller overdragelse
af kapitalandele, påfører man mindretals- eller ligedelsejerne karensperiodens byrde, selvom
de pågældende medejere ikke har medvirket til eller i transaktionen. Karensperiodens byrde
rammer på den måde den eller de blivende ejer, der alene fordi en medejer sælger, skal tåle
et voldsomt fald i både ejendomsaktivets værdi og det løbende driftsresultat.
Den indtrædende ejer rammes ikke, fordi karensperioden bliver priset i de overdragende ka-
pitalandele. Det forekommer helt ude af proportioner at gennemføre et indgreb på denne
måde.
EjendomDanmark henstiller på den baggrund til, at det søges afklaret med Justitsministeriets
lovkontor i, hvilket omfang et sådant indgreb med de facto tilbagevirkende kraft kan antages
at være af ekspropriativ karakter.
I bemærkningerne til bestemmelsen er forudsat, at der kan ske en glidende overgang af mere
end 50% af kapitalandelene. Det forekommer ikke hensigtsmæssigt, at der ikke fastsættes
regler for, hvor lang en periode kapitalandelsoverdragelser skal sammenlægges for at vur-
dere/konstatere, om der er gennemført overdragelse af mere end 50% af kapitalandelene.
Det bliver umuligt at kontrollere og vanskeligt at arbejde med, hvis alle kapitalandelsoverdra-
gelser, hvor drypvis de end sker, skal summeres i tid pegende mod uendelighed.
2. EjendomDanmark henstiller til, at man som minimum knytter overdragelse af kapitalandele
an på en periode på fx 2 eller 3 år, så karensperioden alene udløses, hvis der indenfor perio-
den sker overdragelse af mere end 50% af kapitalandelene.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0004.png
4 / 12
3. Som lovforslaget er formuleret, indtræder karensperioden allerede ved indgåelse af options-
aftaler, køberettigheder, forkøbsrettigheder, betingede handler og tilsvarende sædvanlige
aftalekonstruktioner. Det fremgår ikke, om en karensperiode baseret på optioner eller betin-
gede aftaler træder i stedet for den karensperiode, der indtræder ved den endelige overdra-
gelse. Hvis det ikke er tilfældet, blokerer man de facto for, at seriøse og ordentlige ejendoms-
investorer får adgang til at aftale optioner og indgå betingede aftaler om køb og slag af udlej-
ningsejendomme. Dette kan næppe været tilsigtet, og er under alle omstændigheder et ind-
greb helt ude af proportioner med det resultat på 45 færre moderniseringer pr. år, som er
TBBs skøn over forslagets effekter.
Der er heller ikke i forhold til optioner, køberettigheder og betingede aftaler taget højde for,
hvordan man håndterer den situation, hvor handlen alligevel ikke effektueres, og sælger en-
der med at beholde ejendommen. Det logiske udfald må være, at karensperioden bortfalder
med tilbagevirkende kraft med den konsekvens, at huslejen måske skal efterreguleres for le-
jekontrakter indgået i den periode, hvor køberetten eller optionen har kunne gøres gæl-
dende.
EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at karensperioden – hvis man vælger at opret-
holde den – først skal gælde fra det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om ejendom-
mens overdragelse mellem køber og sælger.
Ad. § 1, Pkt. 2 i lovforslaget – ny § 5, stk. 5 i boligreguleringsloven
TBB foreslår i en ny bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 5 at fritage ejerskifte ved arv,
koncerninterne handler og andelsboligforeningers salg af ejendomme fra karensperioden.
EjendomDanmark vurderer, at generationsskifte i levende live bør sidestilles med arv, så man i
familierne og blandt nærtstående selv kan tilrettelægge succession på en hensigtsmæssig måde.
Det vil være helt afgørende for opretholdelse af danske familieejendomsselskaber på ejendoms-
markedet, at der gennemføres denne ligestilling.
EjendomDanmark bemærker, at fritagelsesmuligheden for karensperioden ved gennemførelse af
endog meget omfattende energirenoveringer (§ 5, stk. 5, nr. 4) er blevet strammet ganske vold-
somt i forhold til Dansk Folkepartis offentlige udlægning af forligsteksten. Her vurderede partiet i
DR’s Deadline, at grænsen på de 3.000 kr. pr. m2 let kunne nås, hvis udlejer købte en nedslidt
ejendom og udskiftede tag og vinduer. Denne udtalelse stemmer fint overens, hvis beløbsgræn-
sen skal forstås som den samlede bruttoinvestering uden skelen til forbedrings- og vedligeholdel-
sesbestanddele, men udtalelsen harmonerer ikke med lovforslagets ordlyd, hvor det alene er for-
bedringsandelene, der tæller med i forhold til beløbsgrænsen.
EjendomDanmark vurderer, at fritagelsesmuligheden i § 5, stk. 5, når 4 kun får symbolsk betyd-
ning med mindre forslaget justeres, så beløbsgrænsen skal udmåles i forhold til udlejers bruttoin-
vestering i stedet for, at det kun er forbedringsandelen, der tæller med.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0005.png
5 / 12
EjendomDanmark bemærker, at fritagelsesmuligheden for karensperioden (§ 5, stk. 5, nr. 5) ved
løft af 3 niveauer på ejendommens energiramme vil blive oplevet ganske negativt af alle de sam-
vittighedsfulde udlejere, der løbende har arbejdet med at hæve energistandarden på deres ejen-
domme.
En ejendom, som over årene gradvis er løftet fra Energimærke G til D, kan ikke løftes til energi-
mærke A, og bliver ved et salg priset med en karensperiode og en dermed en lavere pris. Den or-
dentlige adfærd belønnes med en lavere salgspris.
Omvendt med den ejendomsejer, som i årene forud har ladet stå til og opretholdt sin ejendom
på energimærke G. Vedkommende kan nu sælge ejendommen med den upside, at Køber kan
blive fritaget fra karensperioden ved at gennemføre de samme energirenoveringer.
EjendomDanmark henstiller på den baggrund til, at fritagelsesmuligheden i forslaget til § 5, stk. 5
nr. 5 erstattes med en bestemmelse, hvorefter ejendomme med energimærke C altid friholdes fra
karensperioden. Endvidere bør der indføres en ”kattelem” for alle de ejendomme, som ikke ren-
tabelt kan løftes til energiramme C. For disse ejendomme bør der fastsættes et minimumsbeløb
for energirenoveringer efter samme principper som i øvrigt er gældende i dag.
Desuden bør salg af fredede ejendomme ligeledes friholdes fra karensperioden, idet det på
mange af disse ejendomme slet ikke er muligt at hæve energirammen væsentligt.
EjendomDanmark henstiller til, at man ligeledes fritager salg til medejere fra karensperioden på
samme måde som salg til medejere i dag er fritaget fra tilbudspligt.
EjendomDanmark henstiller til, at man ligeledes fritager børsnoterede ejendomsselskaber fra ka-
rensperioden eller i hvert fald undtager børsnoterede selskaber fra bestemmelser i § 5, stk. 4 nr.
2 – 8. Det vil være endog meget vanskeligt at konstatere, hvornår et børsnoteret ejendomssel-
skab glider ind i karensperioden, fordi selskabets kapitalandele er frit omsættelige, og det i prak-
sis kan være vanskeligt at fastslå, hvornår mere end halvdelen af kapitalen har skiftet ejer.
EjendomDanmark henstiller endvidere til, at begrebet koncerninterne handler defineres mere
præcist
EjendomDanmark bemærker endelig, at det hverken forekommer hensigtsmæssigt eller retfær-
digt, at karensperioden kun fritages for ”gamle” andelsboligforeninger, mens nye andelsboligfor-
eninger skal være underlagt reglerne. Det vil være en forkert udvikling, hvis der kommer et skel
på andelsboligmarkedet mellem de, som var ”indenfor” på et vilkårligt tidspunkt forud et lovind-
greb og de andelshavere, som kommer til sidenhen. Man søger at undgå spekulation gennem for-
skelsbehandling af nye og gamle andelsboligforeninger, men det er en forkert vej at gå. Det er
den grundlæggende regulering med karensperiode m.v., der er ramt ved siden af. Det bør nye an-
delshavere ikke betale prisen for.
Ad. § 2, pkt. 1 – ny § 7, stk. 2 i andelsboligloven
TBB foreslår, at foreningsfriheden for nystiftede andelsboligforeninger begrænses, så forenin-
gerne ikke kan vedtage vedtægterne om opløsning, der er i strid med den nye bestemmelse.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0006.png
6 / 12
EjendomDanmark vurderer, at der er overflødigt at indføre sådanne regler i lovgivningen. Nye for-
eninger, som bliver omfattet af den nye bestemmelse, vil alligevel ikke have nogen særlig økono-
misk tilskyndelse til at lade sig opløse alt den stund, at disse foreninger ikke fritages fra karenspe-
rioden. Omvendt gælder det for gamle foreninger – hvor en økonomisk tilskyndelse måske er til
stede – at lovreglen ikke kommer til at gælde her.
Økonomiske og administrative konsekvenser
TBB vurderer, at forslaget ikke har store administrative konsekvenser, ligesom det vil påvirke de
offentlige finanser positivt i form af marginale besparelser på boligsikring
EjendomDanmark finder, at det er bekymrende, at TBB fuldstændigt har valgt at se bort fra vær-
ditabet på ejendomme, lavere lejeindtægter og dermed de lavere skatteindtægter, ligesom der
ikke er taget højde for provenutab for offentlige myndigheder i forbindelse med et lavere transak-
tionsniveau (tinglysningsafgifter m.v.) EjendomDanmark anbefaler, at TBB genberegner de sam-
funds- og erhvervsøkonomiske konsekvenser af forslaget eventuelt med bistand fra Finansmini-
steriet.
EjendomDanmark bemærker desuden, at TBBs skøn over nedgangen i antallet lejlighedsmoderni-
seringer (45) forekommer meget lavt, men at tages det for pålydende, så forekommer det endnu
mere uproportionalt, at man ønsker at gennemføre et så voldsomt indgreb i ejendomsmarkedet,
når effekten på antallet af lejlighedsmoderniseringer ikke er større.
Bemærkninger til forslaget om styrkelse af lejernes rettigheder
Ad. § 1, nr. 2 – forbud mod tilbud om fraflytningsgodtgørelse
TBB foreslår, at det forbydes udlejere at give tilbud eller endog ytre sig om en ikke nærmere defi-
neret vilje til at afgive et sådant tilbud om udbetaling af godtgørelse i tilknytning til lejers frivillige
opsigelse og fraflytning fra lejemålet.
EjendomDanmark vurderer, at forslaget på mange måder en uhensigtsmæssigt og giver anledning
til mange betænkeligheder, herunder:
1. Det er grundlæggende ikke i lejers interesse, at der opstilles et regelsæt, hvorefter det nær-
mest bliver umuligt at indgå aftaler om fraflytningsgodtgørelse. Hvis lejer kan gøre sin brugs-
ret i penge i forbindelse med, at lejer alligevel overvejer eller ligefrem ønsker at finde en an-
den bolig, er det ikke en mulighed, som lovgivningen bør afskære lejeren fra.
2. Overtrædelse af forbuddet, som ikke er begrænset til fremsættelse af et konkret tilbud, men
også skal omfatte ytringer om den blotte vilje til at gøre det, planlægges groft oversanktione-
ret med straf, konfiskation af godtgørelsesbeløb og lejers ret til genindsættelse i lejemålet.
Navnlig konfiskation eller fortabelse af godtgørelsesbeløbet savner hjemmel i lovteksten, og
forslaget om, at lejer kan kræve sig genindsat i lejemålet, forekommer slet ikke gennem-
tænkt. En sådan ubetinget mulighed for at kræve sig genindsat i et lejemål, vil uvægerligt
medføre, at nye lejeres rettigheder til den bolig, de har lejet i god tro, skal tilsidesættes.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0007.png
7 / 12
EjendomDanmark anbefaler, at den nye § 6 a i lejeloven opgives, og hvis TBB ønsker at styrke le-
jernes rettigheder på dette område, kan man overveje at gøre det obligatorisk ved indgåelse af
frivillige aftaler om fraflytning, at lejer er repræsenteret af en advokat eller en lejerorganisation.
Det er vigtigt at understrege, at i langt de fleste tilfælde, hvor der udbetales godtgørelse i forbin-
delse med lejers frivillige fraflytning, er der tale om relativt små beløb som fx udlejers frafald af
istandsættelsesomkostninger og tilskud til flytteomkostninger. Fra den virkelige verden ses også
eksempler på godtgørelse udbetalt som led i at flytte lejere, som er endt i bitre konflikter med na-
boer. Selv en sådan anvendelse af fraflytningsgodtgørelse vil udlejer fremover være afskåret fra
at tage i anvendelse
Ad. § 1, nr. 2 – sammenligningslejemål
TBB foreslår, at der indsættes et nyt stk. 3 i lejelovens § 47, hvorefter sammenligningslejemål, der
har været prøvet i huslejenævnet tillægges (særlig) vægt. I bemærkningerne til lovforslaget udvi-
des fortolkningen af denne bestemmelse til et indhold, der ligger langt udover forligsteksten, idet
det i bemærkningerne lægges til grund, at hvor der er mange prøvede sammenligningsmål, skal
der slet ikke lægges vægt på andre sammenligningslejemål.
EjendomDanmark bemærker, at forslaget reelt medfører en fuldstændig omdefinering af lejevær-
dibegrebet fra en værdibaseret husleje for sammenlignelige lejemål til en værdi i højere grad ba-
seret på huslejenævns- og domstoles skøn over huslejens rimelighed.
For småhuslejemålene og de uregulerede lejemåls vedkommende vil en omdefinering af lejevær-
dien efter vores skøn være i strid med lejelovsforliget fra 2014, idet forligspartierne i forbindelse
med nedsættelse af Ekspertgruppen vedrørende 5.2 moderniseringer alene aftalte at frigøre sig
fra lejelovsforliget på dette ene punkt.
EjendomDanmark anbefaler som minimum, at lovteksten ændres i overensstemmelse med det
almindelige retskildehieraki, så det præciseres, at samtlige prøvede lejemål – dvs. også lejemål
prøvet af domstolene - tillægges vægt ved fastlæggelse af lejeværdien samt, at den frie bevisbe-
dømmelse i form af relevante uprøvede sammenligningslejemål opretholdes.
Ad. § 1, nr. 6 – Underretning til beboerrepræsentation og/eller lejere om afgørelser på ejendom-
men
TBB foreslår, at udlejer får pligt til uden ugrundet ophold at orientere beboerrepræsentationen
eller lejerne om afgørelser på ejendommen
EjendomDanmark bemærker, at transparens og åbenhed kan styrke lejernes rettigheder, men at
dette forslag er både dyrt og bureaukratisk, og at den omfattende underretningspligt tillige vil
give GDPR problemer, herunder særlige problemer, hvor der videregives helt personlige forhold
om de enkelte lejere. Tilsvarende forekommer det helt formålsløst at skulle orientere om mere
banale forhold som fx afgørelser i flytte- og varmesager samt sager om generelle lejeforhøjelser,
hvor der alligevel orienteres om afgørelsen via et efterfølgende lejereguleringsbrev. Endelige
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0008.png
8 / 12
forekommer det nærmest hensynsløst overfor de berørte, hvis huslejenævnene eller udlejer
skulle være forpligtet til at orientere om udfaldet af sager om husordensovertrædelser, der me-
get ofte implicerer lejerens naboer, ligesom sagerne ofte afgøres på grundlag af meget personlige
forhold hos de berørte lejere.
EjendomDanmark anbefaler, at der etableres så meget åbenhed omkring de forhold, der er væ-
sentlige for lejerne. Det vil i første omgang sige åbenhed om afgørelser om huslejens størrelse.
Denne åbenhed etableres mest sikkert og enkelt ved, at det pålægges huslejenævnene at offent-
liggøre alle afgørelser om huslejens størrelse på Huslejenaevn.dk eller en anden tilsvarende data-
base. På den måde sikres en maksimal åbenhed for lejerne, hvor også oplysninger om huslejens
størrelse for andre ejendomme i kvarteret bliver tilgængelige, ligesom huslejenævnene er nær-
mest til at sikre, at der ikke offentliggøres andet og mere fra afgørelserne end, hvad der sikrer, at
den enkelte lejer er sikret retten til egne data.
EjendomDanmark anbefaler desuden kraftigt, at strafbestemmelsen ophæves. Det forekommer
helt ude af proportioner at belægge manglende iagttagelse af en orienteringspligt bøde- eller
fængselsstraf navnlig, når den manglende orientering ingen som helst betydning har for lejerens
rettigheder i medfør af lovgivning og lejekontrakt. Hvis sanktionsinstrumentet skal bruges, så kan
man overveje at sanktionere manglende underretning om afgørelser på samme måde som mang-
lende efterlevelse af huslejenævnspåbud
EjendomDanmark anbefaler endelig, at der ikke gennemføres regulering på dette område uden,
at TBB har sikret sig, at Persondatastyrelsen har kvalitetssikret helt præcise regler på området, så
man ikke får gennemført lovgivning, der strider mod ufravigelig persondatabeskyttelse. Samtidig
skal det sikres, at huslejenævnene afsiger afgørelser på en måde, der gør, at afgørelser uden vi-
dere kan videresendes til alle lejere i ejendommen.
Ad. § 2, pkt. 1 – afskaffelse af ”væsentlighed”
TBB foreslår, at huslejen ikke længere skal kunne fastsættes til en leje, der ikke væsentligt oversti-
ger det lejedes værdi, men at lejen skal fastsættes til det lejedes værdi.
EjendomDanmark vurderer, at lejeværdien under alle omstændigheder fastsættes ved et skøn, og
at der også uden sikker lovhjemmel må indrømmes et vist spæn i skønsprægede afgørelse. På den
baggrund forekommer det ikke gennemtænkt at fjerne ”væsentlighed” fra lejeværdibestemmel-
sen i relation til de 5.2 moderniserede lejemål.
Ad. § 2, nr. 3 – forhåndsgodkendelse af lejligheder før modernisering
TBB foreslår som et nyt formkrav, at huslejenævnet forud for gennemførelsen af en lejlighedsmo-
dernisering skal besigtige lejemålet for at konstatere, om lejlighedens tilstand muliggør en væ-
sentlig forøgelse af det lejedes værdi.
EjendomDanmark vurderer, at omkostningerne ved implementering let løber op i 50 – 100 mio.
kr. fordelt på øgede omkostninger til huslejenævnsbehandling, retssager, tomgangsleje m.v. Sta-
ten forøger de administrative byrder og omkostninger for de erhvervsdrivende uden, at der på
nogen som helst måde er udsigt, at forslaget får en reel effekt. D kommer bare til at tage længere
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0009.png
9 / 12
tid at gennemføres lejlighedsmoderniseringer, ligesom huslejenævnene får lov til på et usikkert
grundlag at afgøre 2 – 3.000 ekstra sager om året. Det forekommer i øvrigt ikke rimeligt, at geby-
ret for sådanne sager skal være 10 gange gebyret for andre og ofte langt mere komplicerede sa-
ger.
EjendomDanmark anbefaler, at forslaget opgives dels på grund af de store ekstraomkostninger,
der er forbundet med implementering og dels, fordi forslaget ikke medvirker til at styrke lejernes
rettigheder. Disse rettigheder kunne med fordel styrkes, hvis man i stedet for at fokusere på lej-
lighedens tilstand lang tid før lejerens overtagelse af boligen, fokuserer på de kvalitetskrav, der
med rette skal være opfyldt, når man overtager en moderniseret lejlighed.
Udelades forslaget ikke, bør huslejenævnets 4 ugers frist til at besigtige og træffe afgørelse som
minimum sanktioneres, så gebyr tilbagebetales, hvis Huslejenævnet overskrider fristen, ligesom
Udlejer uden videre herefter kan igangsætte moderniseringsarbejderne.
Ad. § 2, pkt. 9 – Forhøjelse af gebyret for huslejenævnssager, hvor lejer får fuldt medhold
TBB foreslår, at det gebyr, der pålignes udlejer, når lejer får fuldt medhold i en huslejenævnssag,
forhøjes til 6.000 kr.
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en urimelig voldsom forøgelse af et gebyr, hvor reg-
lerne i forvejen gør det vanskeligt at håndtere på en for parterne rimelig måde. Gebyrreglen er i
forvejen konstrueret i en forkert kontekst. Ved bedømmelse af, om den ene part i en tvist har op-
nået fuldt medhold, forudsætter det almindeligvis, at der er opgjort et krav eller nedlagt en på-
stand. Således forholder det sig som hovedregel ikke i huslejenævnssager. Her kan og skal husle-
jenævnet af egen drift søge sagen og oplyst og træffe en materiel rigtig afgørelse uanset, at det
ikke står helt klart, hvad lejer ønsker opfyldt eller medhold i. Gebyret opleves i dag mest som en
dummebøde og den præventive effekt er derfor begrænset.
EjendomDanmark anbefaler, at betingelserne for at påligne gebyret ændres således, at gebyret
ikke ifaldes for rene bagateller eller på grundlag af huslejenævnenes tilfældige skøn. Hvis et gebyr
med pønalt sigte skal give mening, bør det adresseres til at ramme ”den onde vilje” i stedet for at
have tilfældighedens præg.
Ad. § 2, nr. 10 – udveksling af oplysninger mellem huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond
TBB foreslår, at Huslejenævnet i sager om fordeling af relevante udgifter mellem vedligeholdelse
og forbedring skal kontakte Grundejernes Investeringsfond, når den i sagen omtvistede ejendom
er bindingspligtig efter boligreguleringslovens § 18
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er uhensigtsmæssigt alt den stund, at tvisterne ofte
vil angå udgifter, der endnu ikke er indberettet til GI. Endvidere er det Huslejenævnet som er af-
gørelsesmyndighed, of GI har at rette sig efter huslejenævnenes afgørelser. Hvis man skønner, at
der er større behov for udveksling af oplysninger mellem huslejenævn og GI, anbefaler Ejendom-
Danmark, at der indføres en pligt for huslejenævnene til altid at sende afgørelser om disse
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0010.png
10 / 12
spørgsmål til GI. Herefter kan GI i sit almindelige kontrol- og tilsynsarbejde sikre, at der sker kor-
rekt debitering af udgifterne.
Økonomiske og administrative konsekvenser
TBB vurderer, at forslaget om forudgående huslejenævnsbesigtigelse kun medfører begrænsede
erhvervsøkonomiske konsekvenser, ligesom TBB har vanskeligt ved skønne over de økonomiske
konsekvenser forbundet med, at man dels afskaffer ”væsentlighed” ved udmåling af det lejedes
værdi, og at man helt omdefinerer det lejedes værdi fra en sammenligningsleje til en rimeligheds-
leje.
EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at TBB lader Finansministeriet beregne de sam-
fundsøkonomiske konsekvenser. Det forekommer en kende overfladisk, at man end ikke ved for-
synsordningen medtager omkostninger til øgede tomgangsleje, udlejers omkostninger til ekstra
huslejenævnsbehandling, afgørelser af nye tvister ved domstolene m.v.
EjendomDanmark bemærker i øvrigt, at TBB nu – men i modsætning til da det politiske forlig blev
offentliggjort – anerkender, at der bliver konstateret tab på ejendomsværdierne som følge af af-
skaffelsen af ”væsentlighedsbegrebet”. Kun har man vanskeligt ved at skønne over tabene, så der
mangler et bedre oplyst økonomisk grundlag som forudsætning for at gennemføre ændringerne i
nærværende lovforslag. EjendomDanmark skønner, at ejendomsværdierne alene som følge af
forslagene om afskaffelse af væsentlighed og omdefinering af det lejedes værdi vil medføre tab i
størrelsesordenen 8 - 12 % svarende til et tab i kroner på 6 – 10 mia. kr.
Bemærkninger til forslaget om øgede energikrav og fastfrysning af andelsboligforeningers
vurderinger
Ad. § 1, pkt. 1 – Krav til energirammen for ejendomme med 5.2 moderniseringer
TBB foreslår, at de nuværende krav til ejendommens energiramme som forudsætning for at
kunne gennemføre 5.2 moderniseringer strammes, så moderniseringer kun kan finde sted, hvis
ejendommen har minimum energiramme C eller, hvis udlejer efter 1. juli 2020 forbedrer ejen-
dommens energiramme med to niveauer.
EjendomDanmark vurderer, at det er en uhensigtsmæssig måde at skærpe energikravene på, som
med det samme medfører et dramatisk fald i antallet af moderniseringer og dermed den økono-
miske aktivitet for en stribe af primært mindre håndværksvirksomheder. Det forekommer, at
energikravene gennemføres med det formål at begrænse moderniseringer i stedet for, at man
bruger moderniseringerne til at skabe økonomisk aktivitet og incitamenter til, at man får gennem-
ført rentable energirenoveringer.
EjendomDanmark bemærker, at det ikke nødvendigvis er hensigtsmæssigt, at der gives absolution
for fremtidige 5.2 moderniseringer, hvis man kan løfte sin ejendom 2 niveauer på energirammen.
Denne model vil blive oplevet som en straf for de udlejere, der allerede har fået løftet deres ejen-
domme til fx energimærke D, mens de ejendomsejere som har ladet stå til, kommer til at opleve
undtagelsesbestemmelsen som en lille gevinst.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0011.png
11 / 12
EjendomDanmark anbefaler, at energikravene indfases over en længere periode, så modernise-
ringer kan opretholdes, mens udlejerne får tilrettelagt og udført de nødvendige renoveringsarbej-
der. I tilgift hertil bør der indføres en ”kattelem” for de ejendomme, der kun vanskeligt eller slet
ikke kan energirenoveres op til energiramme C. Kattelemmen kunne fx sættes til 800 kr. pr. m2 i
energirenoveringsudgifter klausuleret således, at pengene skal være investeret indenfor de næste
3 år, hvis udlejer skal opretholde sin adgang til at gennemføre 5.2 moderniseringer. En sådan mo-
del for energirenoveringer vil hurtigt øge investeringerne i de ældre ejendomme til gavn bolig-
standarden, klimaet og den økonomiske aktivitet i samfundet.
Ad. § 2, pkt. 2 – andelsboligforeningers ret til at opretholde gamle offentlige vurderinger og valu-
arvurderinger
TBB foreslår, at andelsboligforeninger skal have lov til fastholde henholdsvis valuar- og offentlige
vurderinger gennemført for de 3 lovforslags ikrafttræden med det formål, at maksimalprisen for
andelsboligerne kan fastholdes som om indgrebet mod udlejningsejendommene ikke var sket.
EjendomDanmark anerkender, at der behov for at holde hånden under andelsboligforeningernes
værdier, men det er ingen optimal løsning, at man fokuserer på at bevare maksimalprisen, som
grundlæggende reduceres til at være en teknisk værdi. Bedre havde det været, hvis TBB fokuse-
rede på at fastholde de reelle værdier for andelsboligforeninger, der er baseret ejendommens
værdi som udlejningsejendom.
I en klimakontekst forekommer det måske heller ikke optimalt, at man fastfryser værdier på
grundlag af energirammer, der over tid skal løftes, hvis man ellers forventer, at andelsboligsekto-
ren skal bidrage til opfyldelse af klimalovgivningen.
EjendomDanmark henstiller til, at man i forbindelse en eventuel implementering af fastfrosne
vurderinger, er særlig opmærksom på den forbrugerbeskyttelse, som nye købere på andelsmar-
kedet har brug for, hvis det bliver muligt at fastsætte andelsværdien på grundlag af historiske og
ikke aktuelle værdier.
Ad. § 3 – lovens ikrafttræden
EjendomDanmark anbefaler, at ikrafttrædelsesbestemmelserne præciseres, så det præciseres, at
lovens § 1, nr. 1 alene finder anvendelse på lejemål, som ikke senest ved lovens ikrafttræden er
moderniseret i et omfang svarende til kravet til gennemgribende forbedringer. Det må være til-
strækkeligt, at renoveringerne er gennemført før lovens ikrafttræden, så man ikke pegende mod
uendelighed skal holde øje med, hvordan lejligheden egentlig blev udlejet efter 5.2 første gang.
Økonomiske og administrative konsekvenser
TBB vurderer, at lovændringerne i hovedsagen vil have positive økonomisk betydning for Stat og
kommuner.
L 177 - 2019-20 - Bilag 6: Materiale til foretrædet d. 7/5-20, fra EjendomDanmark
2186529_0012.png
12 / 12
EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at TBB lader Finansministeriet beregne de sam-
fundsøkonomiske konsekvenser. Det forekommer en kende overfladisk, at man skønner, at der
bliver udført 7.000 færre moderniseringer frem mod år 2025, men at dette ikke er forbundet med
økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. 7.000 aflyste moderniseringer repræsenterer tabt
omsætning i milliardklassen for primært mindre håndværksvirksomheder svarende til
1.500 hels-
årsbeskæftigede håndværkere.
Det afleder tab i skatter og moms, ligesom værditabet på ejen-
dommene ligeledes vil resultere i væsentlig lavere skatteindtægter.
Ved anvendelse af vores forslag til indfasning af energikrav over 3 år opretholdes 1.500 arbejds-
pladser samtidig med, at der skabes ny aktivitet via energirenoveringerne.
I EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Trafik-, Bygge- og Boligministe-
riet til at kvalitetssikre lovforslaget yderligere, og i dette arbejde står EjendomDanmark naturligvis
til rådighed for uddybende kommentarer.
Med venlig hilsen
Morten Østrup Møller
juridisk direktør