Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 8, L 177 Bilag 8, L 178 Bilag 8
Offentligt
2188964_0001.png
Folketingets Boligudvalg
Christiansborg
1218 København K
Ref. j.nr. L 176, L 177 og L 178
9. maj 2020
Juridisk direktør
Morten Østrup Møller
+45 6146 3946
[email protected]
Bemærkninger til L 176, L 177 og L1 178 med forslag til ændringer i boligregu-
leringsloven, lejeloven og andelsboligloven.
Ved foretræde den 7. maj 2020 blev EjendomDanmark opfordret til at redegøre nærmere og dy-
bere for de en række af de konstaterede uhensigtsmæssigheder i Boligministerens 3 ovennævnte
lovforslag.
Denne opfordring kvitterer vi for med dette brev, som er disponeret sådan, at vi i punkt 1 og 2
gennemgår et ændret og beskæftigelsesfremmende forslag til implementering af energikrav og
karensperiode. I punkt 3 redegøres for behovet for at inddrage yderligere materiale og bidrag fra
andre Ministerier, mens vi i pkt. 4 redegør nærmere for udvalgte problemstillinger i de enkelte
lovforslag.
1. Nye energikrav
–
L 176
Med § 1 i L 176 foreslår Boligministeren at skærpe energikravene i relation til 5.2 modernise-
ringer, således at 5.2 moderniseringer pr. 1. juli 2020 kun kan gennemføres, hvis ejendom-
men har et energimærke C eller højere.
Boligministeren anslår
–
formentlig lidt i underkanten
–
at denne ændring medfører et umid-
delbart fald i antallet af moderniseringer på 2.000 p.a. Det svarer til, at man med omgående
virkning trækker
1.500 arbejdspladser
ud af byggebranchen. Lejlighedsmoderniseringer udfø-
res primært af mindre danske håndværksvirksomheder, der ligeledes er kendetegnet ved at
påtage sig en relativ stor andel af uddannelses- og lærepladserne i byggebranchen.
I den nuværende situation er det ikke hensigtsmæssigt for samfundsøkonomien, at man ind-
fører en regulering, der med omgående virkning skaber 1.500 nye arbejdsløse i byggebran-
chen med følgeeffekter i byggemarkeder, servicefag, fremstillingsindustri m.v.
EjendomDanmark foreslår derfor, at ikrafttræden for de skærpede energikrav udskydes i 3 år
eller til den 1. juli 2023. Det er egentlig en ganske lille ændring.
På den måde fastholder man incitamentet til at gennemføre energirenoveringer og samtidig
opretholder man 1.500 arbejdspladser, som ellers vil gå tabt.
EjendomDanmark
Nørre Voldgade 2
1358 København K
+45 33 12 03 30
www.ejd.dk
CVR-nr. 10 39 02 14
 L 178 - 2019-20 - Bilag 8: Henvendelse af 9/5-20 fra EjendomDanmark vedr. bemærkninger til L 176, L 177 og L1 178 med forslag til ændringer i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven
2/6
2.
Karensperioden
–
brug energikrav i stedet for.
Karensperioden søges gennemført med L 177. Der er mange gode grunde til, at man bør re-
flektere over, om man kan nå sit mål på anden måde end den, som Boligministeren har stillet
i forslag.
Uanset hvordan man ellers betragter verden kan man konstatere følgende:
1. Det kræver en omfattende, tæt og meget kompliceret lovgivning at indføre en karenspe-
riode
2. Karensperioden rammer markedsværdierne i størrelsesordenen 12
–
18 mia. kr. Det vil
sige, at de nuværende ejere og i vidt omfang langsigtede investorer som pensionskasser
sætter store værdier til, også selvom de vælger at beholde ejendommene
3. Karensperioden er den væsentligste årsag til, at man i anden sammenhæng søger at fri-
gøre maksimalprisen for andelsboliger fra markedsværdierne
4. Karensperioden reducerer kun antallet af moderniseringer med 45 pr. år
Reglens formål er at afskære kortsigtede investorer fra hurtige gevinster. Dette formål kan
forfølges effektivt ved en enkel justering i skattelovgivningen, så man kun rammer nye kort-
sigtede investorer i stedet for danske langsigtede investorer og andelsboligmarkedet.
Hvis man ikke ønsker at forfølge formålets opfyldelse via skattelovgivningen, anbefaler Ejend-
omDanmark, at man bruger energikravene som karensperiode i stedet for den model, der er
valgt nu.
Udskyder man energikravenes ikrafttræden i 3 år, kan man gøre den undtagelse, at kravene
skal have omgående virkning, hvis ejendommen sælges. På den måde skaber man et yderli-
gere incitament til at få gennemført energirenoveringer, og for den kortsigtede investorer,
der køber en ejendom, vil energikravene i denne form forsinke påbegyndelse af lejlighedsmo-
derniseringer.
3.
Boligudvalget bør inddrage yderligere materiale ved behandlingen af lovforslagene
I Ministeriets høringsnotater fremgår, at der udover de høringssvar, som Ministeriet har over-
sendt til Boligudvalget, tillige er afgivet høringssvar / bemærkninger fra Justitsministeriet, Da-
tatilsynet og Vestre Landsret.
EjendomDanmark har bedt Ministeriet om disse høringssvar, men vi opfordrer ligeledes til, at
materialet også tilstilles Boligudvalget. Det kan være væsentligt for den politiske og demokra-
tiske behandling at få konstateret i, hvilket omfang Justitsministeriet og Datatilsynet er blevet
bedt om at forholde sig til de forhold i forslaget, som kan være problematiske i forhold til ind-
greb i ejendomsretten, herunder ikke mindst den beskyttelse af fast ejendom, som også min-
dretalsaktionærer i et ejendomsselskab har krav på.
Tilsvarende vil det være hensigtsmæssigt at høre Datatilsynets stillingtagen til i, hvilket om-
fang, det er foreneligt med persondataforordningen, hvis der gennemføres en egentlig pligt
 L 178 - 2019-20 - Bilag 8: Henvendelse af 9/5-20 fra EjendomDanmark vedr. bemærkninger til L 176, L 177 og L1 178 med forslag til ændringer i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven
3/6
til at distribuere huslejenævns- og retsafgørelser med personlige og personhenførbare oplys-
ninger.
Samtidig opfordrer EjendomDanmark til, at man med Erhvervsministeriets mellemkomst får
løst de problemer og uhensigtsmæssigheder, som rammer de andelsboligforeninger, der alle-
rede i dag optager ejendommen til dagsværdi i årsrapporten. En
”fastfrossen”
valuarvurde-
ring kan i sagens natur ikke være dagsværdien, og det kan således for foreningerne fore-
komme noget besynderligt, hvis de af hensyn til årsregnskabsreglerne skal indhente ny valu-
arvurdering hvert år, mens de fortsat kan bruge en
”gammel”
valuarvurdering til at fastsætte
maksimalprisen.
FSR beskriver problemstillingen på udmærket vis i sit høringsbrev.
4.
Nye spørgsmål foranlediget af Ministeriets høringssvar og de modtagne høringssvar.
EjendomDanmark anbefaler, at Boligudvalget søger svar / afklaring på følgende supplerende
spørgsmål i forbindelse med den videre behandling af lovforslagene
Ad. L 176
1. Ekspertgruppen har anslået, at ca. 25% af ejendommene i den gamle boligmasse ikke
rentabelt kan løftes til energimærke C. I forslaget er lagt op til, at man i disse ejendomme
kan 5.2 modernisere lejligheder, hvis man løfter energimærket 2 niveauer fra gældende
mærke pr. 1. juli 2020.
Med denne undtagelse skyder man forbi de udlejere, som de sidste 6-7 år målrettet har
arbejdet med energirenoveringer i de ældste og vanskeligste ejendomme. Af hensyn til
disse ejere bør man i stedet for enten at indføre en
”kattelem”
med et minimumsinveste-
ringskrav ligesom det i dag gældende eller at rykke målestart til energimærkestatus pr. 1.
juli 2014, hvor de nuværende regler trådt i kraft.
2. Fastfrysning af valuarvurderinger kalder på større opmærksomhed omkring forbrugerbe-
skyttelse for andelsboligkøberne. I høringsnotatet tilkendegiver Ministeriet, at der ikke er
grund til at udbygge nøgleoplysningsskemaet med oplysning om, at maksimalprisen er
fastlagt efter en
”fastfrossen”
værdi, fordi oplysningerne er tilgængelige i note- og refe-
ratform.
Hvis dette synspunkt er validt ud fra en forbrugerbeskyttelsesvinkel, kan man overveje
helt at droppe nøgleoplysningsskemaet, da alle oplysningerne er tilgængelige på anden
vis.
3. Forslaget om fastfrysning af valuarvurderinger er skabt i kontekst af, at man regulatorisk
ønskede at sænke prisen på udlejningsejendomme. Med COVID 19 ser vi yderligere ind i
et mere markedsbestemt prisfald på udlejningsejendomme. Måske er der tilsigtet og må-
ske er det utilsigtet, men forslaget Kan meget vel medføre, at man for de gamle (og kun
 L 178 - 2019-20 - Bilag 8: Henvendelse af 9/5-20 fra EjendomDanmark vedr. bemærkninger til L 176, L 177 og L1 178 med forslag til ændringer i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven
4/6
de gamle) andelsboligforeninger afkobler maksimalprisen fra markedsprisen i en meget
lang periode.
4. Der er behov for at få præciseret, at hvis en andelsbolig inden den 1. juli 2020 er moder-
niseret i et omfang, der svarer til kravene i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, så kan den
(gen)udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis andelsboligforeningen omdan-
nes til udlejningsejendom efter den 1. juli 2020
5. Af Ministeriets høringsnotat fremgår, at man i lovforslagets bemærkninger vil præcisere,
at andelsboligforeninger frit kan vælge mellem forskellige indhentede valuarvurderinger,
hvilken vurdering, der skal lægges til grund for den
”fastfrosne værdi”.
Der er i givet fald
tale om etablering af en helt ny retstilstand, idet Højesteret som bekendt har fastslået, at
foreningerne har pligt til at lægge den senest indhentede vurdering til grund. Vælger man
at etablere en ny retstilstand på området, henstiller vi til, at man søge ændringen gen-
nemført som lovgivning i stedet for at putte med det i lovforslagets bemærkninger.
6. Ministeriet lægger op til, at andelsboligforeninger med fastfrosne valuarvurderinger kan
opskrive værdien af disse med værdien af forbedringer, der tilgår ejendommen i forbin-
delse med byggesager. EjendomDanmark henleder i den forbindelse Boligudvalget på, at
den relevante bestemmelse i andelsboliglovens § 5, stk. 3 (i forslaget § 5, stk. 4) efter fast
praksis fastlagt med udgangspunkt i Boligministeriets eget cirkulære ikke finder anven-
delse på ejendomme, der anvender valuarvurderinger til værdiansættelse. Hvis man øn-
sker at ændre denne retstilstand, så man sidestiller håndteringen af forbedringer uanset
værdiansættelsesmetode, anbefaler EjendomDanmark, at en sådan ændring finder ud-
tryk i bestemmelsen.
Ad. L 177
1. EjendomDanmark anerkender, at bestemmelsen i § 5, stk. 5, nr. tager sigte på at sikre, at
indførelse af en karensperiode ikke får tillagt tilbagevirkende kraft, men bestemmelsen
er formuleret uden sigte på, at lejligheder lovligt kan moderniseres og udlejes efter bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2 efter den 1. juli 2020, mens en karensperiode kan indtræde
på et vilkårligt meget senere tidspunkt. Selvom det formentlig er utilsigtet, vil bestem-
melsen efter sit indhold betyde, at en i øvrigt lovlig moderniseret lejlighed, hvor arbejder
udføres i 2022, ikke kan genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis ejendom-
men fx sælges 2024.
EjendomDanmark anbefaler på den baggrund, at bestemmelsen i § 5, stk. 5, nr. 1 ændres
til:
”Udlejning
og genudlejning af lejemål, der allerede inden ikrafttræden af en vilkårlig ka-
rensperiode kan udlejes efter § 5, stk. 2”
Samtidig anbefaler EjendomDanmark, at det præciseres i bemærkningerne, at et lejemål,
der lovligt har kunne udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 altid kan genudlejes
 L 178 - 2019-20 - Bilag 8: Henvendelse af 9/5-20 fra EjendomDanmark vedr. bemærkninger til L 176, L 177 og L1 178 med forslag til ændringer i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven
5/6
efter denne bestemmelse uanset, om ejendommen er undergivet en karensperiode eller
ej.
2. I boligreguleringslovens § 5, stk. 5, nr. 2 fritages kontrolskifte ved arv m.v. I høringsnota-
tet argumenterer Boligministeren mod at indføre samme retstilstand for generations-
skifte i levende live med den begrundelse, at der kan medføre omgåelse.
EjendomDanmark bemærker, at omgåelse kan imødegås, hvis det fx præciseres, at gene-
rationsskifte kun undtages, hvis det sker til fx de to første arveklasser.
Uden rimelige generationsskiftemuligheder må man forvente, at en endnu større andel
af ejendommene ender hos udenlandske investorer.
Ad. L 178
1. EjendomDanmark anerkender, at transparens og gennemsigtighed er gode forudsæt-
ninger, når lejerne skal have bedre muligheder for at varetage egne interesser, men ori-
enteringspligten i en ny bestemmelse i lejelovens § 107a forekommer ikke hensigts-
mæssig, fordi man ikke skelner mellem væsentlige og uvæsentlige afgørelser, ligesom
man individualiserer orienteringspligten i stedet for at benytte de teknologiske mulig-
heder, der er for at samle afgørelser på en for alle tilgængelig portal. En portalløsning,
hvor man sikrer, at myndighederne uploader sager, kan designes med intelligente søge-
funktioner, der giver lejere betydelig bedre mulighed for at sikre sine rettigheder end,
hvad der kommer af en strøm af tilfældige orienteringer.
EjendomDanmark anbefaler Boligudvalget, at man i forbindelse med forslagets behand-
ling får kigget nærmere på:
1. Hvordan sikrer man, at lejerne bliver orienteret om relevante afgørelser, men at de
omvendte ikke ulejliges med for dem uvæsentlige sager. Blot for at understrege
mængden af sager, så afsagde De københavnske Huslejenævn i 2019 i alt ca. 1.600
afgørelser. Skønsmæssigt vil disse afgørelser skulle distribueres 40
–
50.000 gange.
Fra Bolius´ undersøgelse i forbindelse med 5.2 debatten ved vi, at kun 45 af disse
sager handlede om huslejens størrelse i 5.2 lejemål.
2. Man kan fx overveje at undtage orienteringspligten fra sager om fraflytningsopgø-
relser, individuelle forbrugsregnskaber, vanrøgt, vedligeholdelsesmangler m.v., idet
sådanne sager er helt konkrete og dermed uden præjudikat for andre.
3. I alle sager om varsling af lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer, omkost-
ningsbestemt husleje, skatter og afgifter er beboerrepræsentationerne eller lejerne
kollektivt parter i sagerne. Her går afgørelserne næsten uden undtagelse direkte til
alle lejerne eller beboerrepræsentationerne, og en yderligere orientering fra udle-
jers side er dermed overflødig.
 L 178 - 2019-20 - Bilag 8: Henvendelse af 9/5-20 fra EjendomDanmark vedr. bemærkninger til L 176, L 177 og L1 178 med forslag til ændringer i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven
6/6
4. Strafbestemmelsen for at overse orienteringspligten savner fuldstændig proportio-
nalitet. Ingen rettigheder fortabes, hvis udlejer kommer til at overse orienterings-
pligten, så det kan meget vel resultere i, at man helt unødvendigt lægger beslag på
anklagemyndighed og domstole. Anklagemyndighed og ikke mindst domstole skal
nemlig påse, at der foreligger proportionalitet mellem forseelse og straf, men stri-
bevis af anmeldelser kan lægge beslag på den tid, myndighederne i forvejen ikke
har for meget af.
Bedst af alt vil det være, om man besindede sig på, at de relevante afgørelser frem-
over bliver offentliggjort af myndighederne på en portal som huslejenaevn.dk
2. Med den nye bestemmelse i lejelovens § 47, stk. 3 omdefinerer man principperne for
fastlæggelse af lejeværdien. Der foretages dermed et indgreb i lejedannelsen for de
mere end 250.000 småhuse og lejeboliger i de uregulerede kommuner, som slet ikke er
reguleret af boligreguleringslovens § 5 stk. 2.
Man går dermed langt videre i reguleringen på de generelle principper i lejelovgivnin-
gen end, hvad der er belæg for, når man i øvrigt har aftalt, at man kun åbner lejelovs-
forliget fra 2014 i relation til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Med venlig hilsen
Morten Østrup Møller
juridisk direktør