L 178 - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 17: Spm. om den totale rentabilitet for de udgifter, udlejer har ved at forbedre ejendommen til energimærke C, til boligministeren

Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 , L 177 , L 178
Offentligt

BOLIGMINISTEREN

Boligudvalget

Folketinget

Dato

J. nr.

15. maj 2020

2020-4384

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon

41 71 27 00

Boligudvalget har i brev af 7. maj 2020 stillet mig følgende spørgsmål vedrø-

rende L 176

–

Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2, og fast-

frysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), L

177

–

Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligfor-

holdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. (Karens-

periode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af nor-

malvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning af andelsboligforeninger),

L 178

–

Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regule-

ring af boligforholdene. (Styrkelse af lejerne), som jeg hermed skal besvare.

Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Heidi Bank (V).

Spørgsmål nr. 17:

Vil ministeren redegøre for den totale rentabilitet for de udgifter, udlejer har

ved at forbedre ejendommen til energimærke C, og de udgifter, der efterfølgen-

de kræves for at foretage en gennemgribende forbedring efter boligregulerings-

lovens § 5, stk. 2?

Svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser

følgende:

”Energiforbedringer

i ældre private udlejningsejendomme vil have et afkast

svarende til forbedringer efter Boligreguleringslovens

§ 5, stk. 1 (herefter 5.1-

forbedringer). Herudover kan

udlejer benytte ordningen om totaløkonomisk

rentable energiforbedringer og derigennem forbedre afkastet. Idet en meget

stor del af de ejendomme, der har et potentiale for gennemgribende forbedrin-

ger efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (herefter 5.2-forbedringer), kan opnå

energimærke C gennem rentable energiforbedringer (ca. 75 pct.), vil afkastet i

en del af disse ejendomme kunne ligge over afkastet for almindelige forbedrin-

ger.

Afkastet af investeringer i 5.2-forbedringer er i høj grad betinget af geografi. I

Københavns og Frederiksberg kommuner, i Hovedstadsregionen og i Århus

kommune er afkastet generelt meget højt. Afkastet afhænger i høj grad af den

L 178 - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 17: Spm. om den totale rentabilitet for de udgifter, udlejer har ved at forbedre ejendommen til energimærke C, til boligministeren

afledte lejeforhøjelse (forskellen mellem den omkostningsbestemte leje og det

lejedes værdi), men herudover også af udgiften til forbedringsarbejderne, for-

bedringsarbejdernes levetid og om investeringens vedligeholdelsesdel kan fi-

nansieres med træk på ejendommens vedligeholdelseskonto.

Nedenfor belyses nærmere afkastet af først energiforbedringer og dernæst in-

vesteringer i 5.2 forbedringer. Til sidst gives en samlet vurdering af afkastet.

Afkast af investeringer i energiforbedringer

Ved

almindelige forbedringsforhøjelser

(fx udskiftning af et køkken) beregnes

den maksimale lejeforhøjelse på baggrund af ydelsen på et langfristet realkre-

ditlån, som på forbedringstidspunktet kan finansiere forbedringsarbejderne.

Det bemærkes, at det alene er

rene

forbedringer af det lejede, som kan udløse

lejeforhøjelser. Det betyder, at vedligeholdelse (og/eller sparet vedligeholdelse)

ikke

kan medregnes i lejeforhøjelsen.

Ordningen vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer giver udle-

jer et incitament til at investere i energibesparende foranstaltninger, idet udle-

jer får en del af gevinsten ved lejernes reducerede energiforbrug. Hvis energi-

forbedringerne medfører energibesparelser for lejerne, der tilsammen mindst

svarer til 5.1-lejeforhøjelsen for energiforbedringerne, kan udlejer hæve lejen

yderligere

–

dog må den resulterende lejeforhøjelse ikke overstige lejernes be-

sparelser. Sparet vedligeholdelse kan medregnes i lejeforhøjelsen.

Det betyder, at lejeforhøjelsen kan være højere end ved beregning af lejeforhø-

jelser efter de almindelige regler (5.1).

Idet en meget stor del af de ejendomme, der har et potentiale for gennemgri-

bende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan opnå energi-

mærke C gennem rentable energiforbedringer (ca. 75 pct.), vil afkastet i nogle

af disse ejendomme ligge over afkastet for almindelige forbedringer.

Ifølge ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har

omkring 25 pct. af de

relevante

udlejningsejendomme i dag et energimærke på

minimum C. Det skønnes, at omkring 50 pct. af ejendommene med et energi-

mærke dårligere end C kan opnå energimærke C via rentable energiinvesterin-

ger. De resterende ejendomme kan

ikke

opnå energimærke C med rentable

investeringer.

Det skal bemærkes, at når en ejendoms energiforbrug forbedres, kan udlejer

forlange lejeforhøjelser på baggrund af energiinvesteringen for samtlige ejen-

dommens beboelseslejligheder. Også for lejemål som allerede er 5.2-

forbedrede.

Side 2/3

L 178 - 2019-20 - Endeligt svar på spørgsmål 17: Spm. om den totale rentabilitet for de udgifter, udlejer har ved at forbedre ejendommen til energimærke C, til boligministeren

Afkast af investeringer i 5.2-forbedringer

Af ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fremgår på

side 89-92, at afkastet af en 5.2-forbedring skønsmæssigt og i gennemsnit ud-

gør ca. 12-14 pct. (heri er forudsat, at forbedringsarbejderne afskrives over en

20-årig periode). På grund af geografiske huslejeforskelle i det lejedes værdi er

afkastet relativt højere i de store bykommuner (især København, Frederiksberg

og Århus) og relativt lavere i de mindre bykommuner.

Det faktiske afkast af 5.2-forbedringer afhænger af huslejeniveauet og af en

række andre faktorer, fx forbedringsarbejdernes levetid, om forbedringsarbej-

derne lånefinansieres, omfanget af udgifter til løbende vedligeholdelse og om-

kostningen til en eventuel udskiftning af forbedringsarbejderne mv. (der henvi-

ses til Ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2). Et

højere energimærke vil alt andet lige resultere i et højere niveau for det lejedes

værdi.

Samlet afkast

For at få adgang til 5.2-forbedringer med et højt afkast kræves, at ejendommen

har energimærke C.

Rentable energiinvesteringer til opnåelse af energimærke C vil altid mindst

have et afkast svarende til investeringer i forbedringer efter Boligreguleringslo-

vens

§ 5, stk.

1, men det kan være højere, hvis energiinvesteringen er totaløko-

nomisk rentabel. Energiinvesteringen og huslejestigningen vedrører hele ejen-

dommen.

Energiinvesteringen kan siges at påvirke afkastet af 5.2-investeringen negativt,

idet energiinvesteringen udskyder tidspunktet for 5.2-investeringen og de deraf

afledte huslejestigninger. Herudover kan der være en effekt via det lejedes vær-

di. Denne effekt kan principielt være både positiv og negativ.

Samlet vurderes det, at afkastet af 5.2-forbedringer - også efter indførelsen af

det skærpede energikrav

–

er meget attraktivt i udvalgte geografiske områder.

Fordi det er meget attraktivt for udlejerne at investere i 5.2-forbedringer med

henblik på lejefastsættelse efter det lejedes værdi, er det sandsynligt, at udle-

jerne også i et vist omfang vil foretage

ikke-rentable energiinvesteringer

for at

opnå energimærke C og dermed retten til at gennemføre 5.2-forbedringer.”

Side 3/3

Med

venlig

hilsen

Kaare Dybvad Bek