B 136 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 1: Spm., om forvaltningsloven og databeskyttelsesloven overholdes, når borgere nægtes indsigt i de algoritmer og data, der ligger til grund for myndighedernes afgørelser

Udvalget for Digitalisering og It 2023-24
B 136
Offentligt

Guide

Udvalget for Digitalisering og It 2023-24

B 136 - endeligt svar på spørgsmål 1

Offentligt

Forstå

din

vurdering

I denne guide beskriver vi, hvordan vi vurderer ejerboliger,

og hvordan vi bruger de oplysninger, vi har. Du kan bruge

guiden til at få et generelt overblik over processen og de

metoder, vi bruger.

Du kan finde mere information

på vurderingsportalen.dk

På vurderingsportalen.dk kan du

finde mere information om

vurderingsprocessen og boligskatter.

Der går vi mere i dybden med det, vi beskriver

her i guiden, fx vores beregningsmetoder og

de data, vi bruger som grundlag for vurderingerne.

B 136 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 1: Spm., om forvaltningsloven og databeskyttelsesloven overholdes, når borgere nægtes indsigt i de algoritmer og data, der ligger til grund for myndighedernes afgørelser

Guide:

Forstå din vurdering

Sådan forløber

vurderingsprocessen

Vi sender dig en deklaration, hvor du kan se

de væsentlige oplysninger om din ejendom.

Den får du, et stykke tid før vi vurderer

ejendommen. Er du enig i de oplysninger, vi

har, skal du ikke gøre noget.

Deklaration

Gendeklaration

Hvis vi får nye væsentlige oplysninger, så

sender vi en gendeklaration til dig. Den

indeholder både oprindelige oplysninger fra

deklarationen og de nye oplysninger om din

ejendom.

Vi sender din ejendomsvurdering til dig. Hvis

du er kommet med bemærkninger til

deklarationen, kan du i vurderingen se,

om de har fået betydning for

vores vurdering af din ejendom.

Vurderingen

Hvis du har betalt skat af en for høj vurdering

i årene 2011 til 2020, kan du få penge tilbage.

Omvendt risikerer du ikke at få en ekstra-

regning, hvis du har betalt boligskat af en

for lav vurdering.

Skal du have penge tilbage?

Der gælder forskellige regler og frister. Dem kan du læse om, når vi sender noget til dig.

Side 2 af 18

Ejendomsvurderingens

betydning for din skat

Ejendomsværdiskat

Grundskyld

Skat

af værdien af den samlede ejendom

– både grund og

bygninger

Skat

af værdien af grunden

– uden

bygninger

Den samlede

boligskat

Ejendomsvurderingen bruges til at beregne

din boligskat

Som boligejer betaler du to slags boligskat, ejendomsvær-

diskat og grundskyld.

Ejendomsværdiskat betaler du af værdien af din samlede

ejendom (grund og bygninger). Du betaler den til staten,

og den bliver opkrævet via din årsopgørelse.

Grundskyld betaler du af værdien af din grund (uden

bygninger). Du betaler den til kommunen, og den bliver

opkrævet 2 gange om året via ejendomsskattebilletten.

Fra 2024 vil både ejendomsværdiskat og grundskyld blive

opkrævet af staten via din årsopgørelse.

Vi tilpasser din boligskat, når du har fået

vurderingen af din ejendom for 2020

Din ejendomsvurdering for 2020 danner grundlag for

din ejendomsværdiskat og grundskyld fra januar 2021,

uanset hvornår du modtager vurderingen. Ejendomsvur-

deringen kommer automatisk ind på årsopgørelsen og

ejendomsskattebilletten, og din boligskat tilpasses bagud.

For de fleste boligejere får det dog ingen eller begrænset

betydning, da der fortsat er skattestop på ejendomsvær-

diskatten og skatteloft med stigningsbegrænsning på

grundskylden.

Tryghed om boligskat i fremtiden

Din ejendomsværdiskat stiger ikke

Der er skattestop på ejendomsværdiskatten. Det betyder,

at din ejendomsværdiskat som hovedregel ikke vil stige

– heller ikke selvom din vurdering er steget. Du betaler

nemlig skat af den laveste af disse 3 værdier:

• Ejendomsværdien for 2001 plus 5 %

• Ejendomsværdien for 2002

• Ejendomsværdien for 2020 minus 20 %

Vi trækker 20 % fra ejendomsvurderingen for 2020, før vi

beregner skatten. Det er et forsigtighedsprincip, der tager

højde for den naturlige usikkerhed, der kan være, når man

vurderer en ejendom.

I 2024 kommer der nye regler for boligskat. Det betyder

lavere satser for ejendomsværdiskatten og grundskylden.

Fra 2024 betaler du altid skat af den seneste vurdering

fratrukket 20 %. I overgangen til de nye boligskatteregler

får du desuden en skatterabat, hvis din boligskat ellers

ville stige i forhold til de nuværende regler. Rabatten fort-

sætter i kroner og øre, så længe du ejer ejendommen.

Hvis din boligskat stiger efter 2024, kan du vælge at inde-

fryse stigningen, så du først skal betale, når du sælger din

ejendom.

Du kan holde dig opdateret om de nye boligskatteregler

på vurderingsportalen.dk/boligskat.

I nogle tilfælde kan du få penge tilbage

Der er skatteloft på din grundskyld

Din grundskyld kan maksimalt stige 2,8 % om året. Hvis

grundskylden stiger, indefryses beløbet, så du først skal

betale stigningen, når du sælger din bolig.

Indefrysningen er dog frivillig, så du kan godt vælge at

betale stigningen i din grundskyld allerede nu.

Hvis du har betalt skat af en for høj værdi i årene

2011 til 2020, kan du i nogle tilfælde få penge

tilbage. Det er det, der hedder tilbagebetalingsord-

ningen

(i)

. Hvis du er omfattet af tilbagebetalingsord-

ningen, får du besked, når vi har opgjort, om du skal

have penge tilbage eller ej.

Side 3 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Sådan

fastsætter vi

ejendomsværdien

Ejendomsværdien er den samlede værdi af grunden, bygningerne og andet

sædvanligt tilbehør til ejendommen, dog ikke inventar.

Når vi fastsætter ejendomsværdien, tager vi højde for en lang række oplysninger,

fx ejendommens opførelsesår og byggematerialer, grundens størrelse, afstande til

natur og infrastruktur og prisniveauet for ejendomssalg i området.

Vi fastsætter ejendomsværdien i fire trin:

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer i

områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Side 4 af 18

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 1

Vi beregner områdets kvadratmeterpris

Referenceejendomme

SOLGT

kr./m°

SOLGT

Geografisk område

1. Solgt de seneste 6 år

2. Frit salg

3. Samme ejendomstype

Områdets

kvadratmeterpris

Det gør vi ved at sammenligne din ejendom med

andre ejendomme i dit område. Dem kalder vi

referenceejendomme. Ud fra referenceejendomme-

nes salgspriser beregner vi områdets kvadratme-

terpris, som er udgangspunktet for vurderingen af

netop din ejendom.

kvadratmeterpris i trin 2, hvor vi regner kvadratme-

terprisen for din ejendom ud.

Vi vælger referenceejendommene ud

fra disse kriterier:

• De skal være

solgt inden for de seneste seks år,

fra den dag, vi vurderer din ejendom (det vil sige

vurderingsterminen). Hvis en ejendom er solgt fle-

re gange, bruger vi kun det seneste salg. Hvis din

ejendom er blevet solgt i perioden, vil den være en

af dine 15 referenceejendomme.

• De skal være solgt i et

almindeligt frit salg.

Det

vil sige, at fx tvangsauktioner og overdragelse til

familiemedlemmer ikke tæller med.

•

De skal så vidt muligt være

samme ejendomstype

som din ejendom. Det betyder, at vi fx ikke sam-

menligner parcelhuse med sommerhuse.

•

De må

ikke adskille sig væsentligt

fra andre salg,

når det gælder ejendommens størrelse og pris. De

ejendomme sorterer vi fra.

•

De skal så vidt muligt ligge i

samme kommune

som din ejendom. Vi har taget højde for geografi-

ske oplysninger om

ikke-brofaste øer.

Vi fremskriver salgspriserne for referenceejendom-

mene, så de svarer til prisniveauet den 31. december

2019.

Hvad er referenceejendomme?

Referenceejendommene fortæller om prisniveauet i

dit område og har stor betydning for vurderingen af

din ejendom. Vi udvælger så vidt muligt de ejendom-

me, der ligger tættest på, og som er af samme type

som din ejendom.

Referenceejendomme er ikke nødvendigvis dine

naboejendomme. Hvis din nabos ejendom ikke er

blevet solgt inden for de seneste seks år, kan den

ikke være referenceejendom, heller ikke selvom den

ligner din ejendom på andre punkter. En ejendom

skal opfylde kriterierne, vi beskriver her på siden, for

at kunne være referenceejendom. Det gælder for alle

ejendomme i dit område.

En ejendom er sjældent helt magen til

dens referenceejendomme

Næsten alle ejendomme er forskellige i større eller

mindre grad, så derfor er referenceejendommene

heller ikke magen til din ejendom. Vi tager naturlig-

vis højde for de væsentlige forskelle, der er mel-

lem din ejendom og referenceejendommene. Det

gør vi ved at lave en række justeringer i områdets

Side 5 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 2

Vi justerer i områdets kvadratmeterpris

kr./mˆ

Områdets

kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris

for din ejendom

Fordi din ejendom sjældent er magen til reference-

ejendommene, justerer vi i områdets kvadratme-

terpris, som vi fandt i trin 1. Vi tager højde for alle

de oplysninger, vi har om din ejendom og om alle

referenceejendommene, og justerer for forskellene.

På den måde finder vi frem til en kvadratmeterpris

for din ejendom.

Vi ser på, om der er skov i nærheden og udsigt

over vand (hav og sø).

Vi bruger oplysninger om bygningerne:

•

Opførelsesår: Hvornår blev boligen opført?

•

Ombygningsår: Er der bygget om eller til?

Hvis ja, hvornår er det så sket?

•

Hvilket materiale er taget lavet af, fx tegl

eller tagpap?

•

Hvilket materiale er ydervæggene lavet af,

fx mursten eller beton?

•

Hvilken primær varmekilde er der,

fx naturgas eller olie?

•

Er der en supplerende varmekilde, fx en

brændeovn?

•

Hvor mange toiletter og bad er der?

•

Vægtet areal: Hvor stort et vægtet areal er

der i alt?

Vi forklarer nærmere om det vægtede areal i

afsnittet ”Trin 3: Vi beregner en foreløbig

værdi af din ejendom”.

På vurderingsportalen.dk

kan du læse mere

om de forskellige forhold, vi justerer for, fx

hvad det er, vi mere præcist lægger vægt på

ved de enkelte forhold.

Hvilke forskelle kan påvirke

kvadratmeterprisen?

Vi bruger oplysninger om en masse forskellige

forhold, når vi sammenligner din ejendom med

referenceejendommene.

Vi ser på grunden:

•

Grundens form: Er dens form hensigts-

mæssig eller uhensigtsmæssig at

bygge på?

•

Grundens areal: Hvor stor er grunden?

•

Beliggenhed, fx om din ejendom ligger i

udkanten af en by eller inde i centrum.

Vi ser på omgivelser, altså afstande til:

• Jernbane

•

Trafikvej

•

Nærmeste motor- eller trafikvej

• Station

•

Vindmølle

•

Kyst

•

Stor sø

•

Stort vandløb.

Trin 2 fortsætter på næste side

Side 6 af 18

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 2

Vi justerer i områdets kvadratmeterpris

Vi bruger mange forskellige oplysninger

til én samlet justering

Vi bruger en statistisk model, der justerer i områdets

kvadratmeterpris, så den passer til din ejendom.

Modellen tager udgangspunkt i oplysninger om refe-

renceejendommene, og hvordan deres beliggenhed

og karakteristika påvirker deres værdi.

Vi har set på ejendomssalg og salgspriser i Danmark,

og derfor ved vi også, hvad der som oftest betyder

mest for en ejendoms værdi. Som eksempel bliver

nyere huse som regel solgt til en højere pris end

ældre huse.

Sådan beregner vi din ejendoms

udsigt over vand (hav og sø)

Vi har højde- og længdemål for hele landet.

Din ejendom har fået sat 36 udsigtslinjer, en

linje for hver 10 grader. En udsigtslinje regi-

strerer, hvad der er hav, og hvad der er sø. Det

er kun de første 2.000 meter af en udsigts-

linje, der bruges i vurderingen. Statistiske data

viser nemlig, at det er de første 2.000 meter,

der har betydning for en ejendoms værdi.

Hvis din ejendom har nul meter udsigt, kan du

slet ikke se hav eller sø inden for en radius af

2.000 meter.

Vi ser på alle udsigtslinjerne og bruger det

antal meter, der går over vand fra vandkanten

for sø og for hav. Hvis der er flere søer, bereg-

ner vi udsigtslinjernes samlede længde for sø.

580 m

400

900

1.1

Samlet udsigt

over sø

= 7.910 meter

1.1

600

Radius 2.000 m

Trin 2 fortsætter på næste side

Side 7 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 2

Vi justerer i områdets kvadratmeterpris

Sådan beregner vi justeringerne

Når vi beregner justeringer, så ganger vi dem med

hinanden. Det vil sige, at vi bruger en multiplikativ

metode, hvor procenttal omskrives til decimaltal, når

vi skal bruge dem i beregninger.

Først beregner vi justeringerne for hvert forhold.

Derefter ganger vi de enkelte justeringer med hinan-

den for at nå frem til den samlede justering. Nogle

justeringer trækker måske meget ned, mens andre

justeringer trækker meget op. De kan på den måde

udligne hinanden. Men jo flere justeringer i samme

retning, jo større bliver ændringen, også selvom de

enkelte justeringer hver især ikke er så store.

Forhold

Opførelsesår

Vægtet areal

Tagmateriale

Afstand til motorvej

Forskelle mellem din ejendom og

referenceejendommene

Dit hus er nyere

Dit hus er mindre*

Dit tag er fx tegl og mere værd

Dit hus ligger tættere på motorvej

Justering i

procent

11 % op

6 % op

10 % op

2 % ned

26,8 % op

Den samlede justering

(1,11 x 1,06 x 1,10 x 0,98 = 1,2683)

Den samlede justering afrunder vi til nærmeste decimal.

*Et hus, der er mindre end referenceejendommene, får en justering opad, fordi

kvadratmeterprisen for små ejendomme er højere end kvadratmeterprisen for store

ejendomme.

Vi regner med et vægtet gennemsnit

Et vægtet gennemsnit er et matematisk begreb, hvor

noget betyder mere for et gennemsnit end andet. Her

er det referenceejendommenes plads på listen, der

betyder noget forskelligt for de enkelte forhold, vi

justerer for. Referenceejendommene betyder altså

ikke lige meget. Dem, der ligger tættest på din

ejendom, tæller mest. Det betyder, at fx reference-

ejendom 1’s alder tæller en del mere i den samlede

justering for alder end referenceejendom 15’s alder.

På den måde udregner vi altså et vægtet gennem-

snit af opførelsesår for alle referenceejendommene

tilsammen. Det gør vi på samme måde for hvert af

de væsentlige forhold.

Hvordan justerer vi i områdets

kvadratmeterpris?

•

Din ejendom kan få en justering opad

for opførelsesår, hvis den fx er nyere end

referenceejendommene (dvs. nyere end et

vægtet gennemsnit af deres alder).

•

Hvis du fx bor tæt på en motorvej, og re-

ferenceejendommene også ligger tæt på

motorvejen, så vil det være regnet med ind

i områdets kvadratmeterpris. Din ejendom

kan dog alligevel få en justering opad,

hvis den ligger længere væk end referen-

ceejendommene (dvs. længere væk end

et vægtet gennemsnit af deres afstand

til motorvej), eller nedad, hvis den ligger

tættere på.

Side 8 af 18

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 3

Vi beregner en foreløbig værdi af din ejendom

kr./mˆ

Foreløbig

ejendomsværdi

Kvadratmeterpris

for din ejendom

Vi beregner en foreløbig værdi af din ejendom ved at

gange kvadratmeterprisen for din ejendom med det,

vi kalder det vægtede areal.

Så meget tæller forskellige typer

areal:

•

Boligareal, godkendt og anvendt til

boligformål: 100 %

•

Boligareal i tagetage, godkendt og

indrettet til boligformål: 90 %

•

Kælderareal, godkendt til bolig: 100 %

•

Kælderareal, ikke godkendt til bolig: 40 %

•

Anneks: 80%.

•

Indbygget garage i husets stueplan: 40 %

•

Indbygget udhus i husets stueplan: 40 %

•

Garage, fritliggende eller op ad

huset: 25 %

•

Udhus: 25 %

•

Drivhus: 10 %

•

Fritliggende udestue: 25 %

•

Landbrugsbygning, der ikke er i brug: 10 %

•

Indbygget udestue: 15 %

•

Indbygget carport, indbygget i husets

stueplan: 10 %

•

Carport, fritliggende: 10 %

•

Ikke udnyttet tagetage, altså kun forberedt

til udnyttelse: 10 %.

Forskellige typer areal tæller med

forskellig vægt

Mange boliger har flere etager, kælder og udnyttet

tagetage, men de forskellige typer areal er ikke lige

meget værd pr. kvadratmeter, når boligen sælges, fx

er boligareal mere værd end areal af carport. For at

tage hensyn til forskellene i værdien af de forskellige

arealer vægter vi arealerne, så de også tæller for-

skelligt i vurderingen. Det gør vi ved at beregne det

vægtede areal af din ejendom.

Det vægtede areal er altså ikke nødvendigvis lig med

det antal kvadratmeter, bygningen kan opmåles til.

En kvadratmeter i stueetagen tæller fx mere end en

kvadratmeter under skråtag.

Trin 3 fortsætter på næste side

Side 9 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 3

Vi beregner en foreløbig værdi af din ejendom

Vi udregner det vægtede areal for de forskellige

typer arealer, der er en del af din ejendom. Det

samlede vægtede areal er dermed ikke nødvendigvis

lig med det antal kvadratmeter, som ejendommen

består af. Det samlede vægtede areal, boligarealet

og bygningsarealerne er ofte forskellige.

Vi bruger nu det vægtede areal til at beregne den

foreløbige ejendomsværdi før eventuelle tillæg og

nedslag.

Eksempel på beregning af det

vægtede areal

Din ejendom har et boligareal på 100 m

en kælder på 50 m

, som ikke er godkendt til

beboelse. Det giver et samlet, registreret are-

al på 150 m

, men et vægtet areal på 120 m

De to typer areal har nemlig forskellig vægt,

fordi de ikke er lige meget værd:

•

Boligarealet på 100 m

vægter med

100 procent og tæller derfor med 100

•

Kælderen på 50 m

vægter med 40

procent og

tæller derfor med 20 m

Det giver et samlet vægtet areal på i alt 120

. På den måde tager vi højde for, at de to

typer areal ikke er lige meget værd.

Side 10 af 18

Vi beregner

områdets

kvadratmeterpris

Vi justerer

i områdets

kvadratmeterpris

Vi beregner

en foreløbig værdi

af din ejendom

Vi fastsætter

den endelige

ejendomsværdi

Trin 4

Vi fastsætter den endelige ejendomsværdi

I særlige

tilfælde

Foreløbig

ejendomsværdi

Den endelige

ejendomsværdi

Der er mange forhold, der kan påvirke værdien af din

ejendom væsentligt. Her i sidste trin ser vi på, om der

er særlige forhold ved din ejendom, som vi ikke har

taget højde for i trin 1, 2 og 3.

I særlige tilfælde kan vi give tillæg eller

nedslag i ejendomsværdien

Normalt vil den foreløbige ejendomsværdi, vi har fun-

det i trin 3, også være den endelige – her har vi taget

højde for langt de fleste forhold ved din ejendom. I

helt særlige tilfælde kan der dog være grundlag for

at give tillæg eller nedslag eller begge dele i ejen-

domsværdien. Tillæg øger ejendomsværdien, og

nedslag sænker den.

Er der fx dokumenteret sundhedsskadelig forure-

ning på din grund, kan din ejendom være min-

dre værd. Det kan betyde, at vi giver et nedslag i

ejendomsværdien.

Vi kan dog kun give tillæg eller nedslag for særlige

forhold, hvis det påvirker værdien med fem procent

eller mere.

Tillæg og nedslag vurderes altid af en

vurderingsmedarbejder.

Side 11 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Sådan

fastsætter vi

grundværdien

Grundværdien er værdien af din grund uden bygninger. Værdien er baseret

på, hvordan du eller en ny ejer kan anvende og udnytte grunden bedst

muligt økonomisk set. Vi vurderer derfor, hvad grunden ville være værd,

hvis der ikke var bygget noget på den.

Vi fastsætter ejendommens grundværdi i tre trin:

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Side 12 af 18

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Trin 1

Vi vurderer, hvad der er den bedste måde at anvende og udnytte grunden på

Mulig

Vi har oplysninger om, hvad og hvor meget der

er bygget på grunden. Vi har også oplysnin-

ger om plangrundlaget, der viser, hvad og hvor

meget du som udgangspunkt må bygge på

grunden. Plangrundlaget er fx lokalplaner og

kommuneplanrammer.

Vi ser på:

•

den mulige anvendelse og udnyttelse af grunden,

det vil sige, hvad det er muligt at anvende og

udnytte grunden til ifølge plangrundlaget

•

den faktiske anvendelse og udnyttelse af grunden,

det vil sige, hvordan grunden faktisk anvendes og

udnyttes.

Som udgangspunkt skal vi kun beregne værdien af

den anvendelse og udnyttelse, der er mulig ifølge

plangrundlaget. Hvis der er bygget mere på din

grund eller noget andet end det, der er muligt ifølge

plangrundlaget, skal vi også beregne værdien af den

faktiske anvendelse og udnyttelse.

Vi vurderer derefter, hvad der giver den højeste

værdi: den mulige eller den faktiske anvendelse og

udnyttelse af grunden.

Faktisk

Hvad er ”anvendelse” og

”udnyttelse”?

Anvendelse – det, som bygninger på grunden

kan bruges til

Vi ser både på den type byggeri, som er opført

på grunden, og på det, som kan opføres på den.

•

Faktisk anvendelse:

Hvilke bygninger

ligger på grunden, og hvad bliver de brugt til?

Det kan fx være et fritliggende enfamilieshus

(parcelhus).

•

Mulig anvendelse:

Hvilke bygninger må der

bygges på grunden, og hvad må de bruges til?

Det vil sige, hvilke typer af byggeri er der mulig-

hed for at bygge ifølge plangrundlaget? Typen

af byggeri kan fx være åben-lav bebyggelse.

Udnyttelse – hvor meget af grunden der kan

bygges på

Vi ser både på den mængde byggeri, som er

opført på grunden, og på det, som kan opføres

på den.

•

Faktisk udnyttelse:

Hvor stort et etageareal er

der faktisk bygget på grunden? Det kan fx være

140 m

•

Mulig udnyttelse:

Hvor meget må der bygges

på grunden ifølge plangrundlaget? Det vil enten

stå som et antal kvadratmeter eller i procent. Der

kan fx være en bebyggelsesprocent på 30.

Trin 1 fortsætter på næste side

Side 13 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Trin 1

Vi vurderer, hvad der er den bedste måde at anvende og udnytte grunden på

Sådan vurderer vi, hvad der er den bedste måde at anvende og

udnytte en grund på

Grund med én mulig anvendelse

Din grund er 800 m

, som du anvender og

udnytter med et fritliggende enfamilieshus

(parcelhus) på 140 m

, det vil sige med en

bebyggelsesprocent på 17,5. Det er ifølge

plangrundlaget muligt at bygge åben-lav

bebyggelse (fx parcelhus) med en bebyg-

gelsesprocent på 30.

Vi beregner, hvad grundens værdi ville være,

hvis den blev anvendt og udnyttet, som det er

muligt ifølge plangrundlaget, det vil sige med

åben-lav bebyggelse på 30 procent af arealet,

altså 240 m

. Den anvendelse og udnyttelse af

grunden, der giver den højeste værdi, er den

bedste måde at anvende og udnytte din grund

på.

I dette tilfælde vil den bedste måde at an-

vende og udnytte grunden på være med 30

procent åben-lav bebyggelse, det vil sige fx

parcelhus på 240 m

Grund med flere mulige anvendelser

Din grund er 600 m

, som du anvender og

udnytter med et fritliggende enfamilieshus

(parcelhus) på 140 m

, det vil med sige en

bebyggelsesprocent på 23,3.

Det er ifølge plangrundlaget muligt at bygge

både åben-lav bebyggelse (fx parcelhus) med

en bebyggelsesprocent på 30 og tæt-lav

bebyggelse (fx rækkehus) med en bebyggel-

sesprocent på 40.

Vi beregner, hvad grundens værdi ville være,

hvis den blev anvendt og udnyttet, som det er

muligt ifølge plangrundlaget, det vil sige med:

•

åben-lav bebyggelse på 30 procent af

arealet (dvs. 180 m

)

•

tæt-lav bebyggelse på 40 procent af

arealet (dvs. 240 m

Vi sammenligner disse to værdier, og den

anvendelse og udnyttelse af grunden, der

giver den højeste værdi, er dermed den bedste

måde at anvende og udnytte din grund på.

Side 14 af 18

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Trin 2

Vi beregner en foreløbig grundværdi

Foreløbig

grundværdi

Kort fortalt bruger vi denne fremgangsmåde:

•

Vi beregner en ejendomsværdi af et standardhus

på din grund.

•

Vi aflæser en værdi på grundværdikurven.

•

Vi justerer værdien fra grundværdikurven i forhold

til den bedste udnyttelse af din grund.

Fordi dit hus og standardhuset højst sandsynligt er

forskellige, fx med hensyn til opførelsesår, vægtet

areal og materialer, kan ejendomsværdien for stan-

dardhuset på din grund være en anden end ejen-

domsværdien af din ejendom.

Vi beregner en ejendomsværdi af et

standardhus på din grund

Vi tager udgangspunkt i et ”standardhus”, som vi

forestiller os er bygget på din grund. På den måde

fjerner vi den konkrete værdi af bygninger på din

grund.

Vi udregner en samlet værdi for standardhuset og

din grund, altså en ejendomsværdi. Vi bruger den

samme metode, som da vi beregnede den foreløbige

ejendomsværdi af din ejendom, og de samme refe-

renceejendomme og oplysninger om fx omgivelser.

Den eneste forskel i beregningen er, at vi her tager

udgangspunkt i standardhuset i stedet for dit hus,

når vi justerer i områdets kvadratmeterpris:

•

Vi justerer for forskelle mellem referenceejen-

dommene og standardhuset, det vil sige ikke for

forskellene mellem referenceejendommene og din

ejendom.

• Vi bruger standardhusets vægtede areal i stedet

for din ejendoms vægtede areal.

Hvad er et standardhus?

Et standardhus er et teoretisk hus, der afspej-

ler det mest almindelige hus i Danmark. Det

er baseret på en række statistiske oplysninger

og er defineret som et parcelhus i mursten fra

1970. Det er 140 m² stort og har cementsten-

tag, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1

toilet, fjernvarme og har ingen supplerende

varme.

Trin 2 fortsætter på næste side

Side 15 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Trin 2

Vi beregner en foreløbig grundværdi

Vi aflæser en værdi på grundværdikurven

Ejendomsværdien for standardhuset på din grund

bruger vi til at aflæse en grundværdi på det, vi kalder

grundværdikurven.

Grundværdikurven

Grundværdikurven er et statistisk hjælpeværk-

tøj, som vi bruger til at fastsætte grundværdier,

uanset hvor i landet en grund ligger. Vi bruger

grundværdikurven for at kunne vurdere grunde

med samme beliggenhed og karakteristika ens-

artet, også selv om der er forskel på størrelse og

kvalitet af de bygninger, der ligger på grundene.

Grundværdikurven bygger på en lang række

data:

•

Salg af ubebyggede grunde.

•

Salg af ejendomme, som efterfølgende er

blevet revet ned. Salgspriserne afspejler

dermed grundenes værdi.

•

Ejendomsmæglervurderinger af grunde,

som om de var ubebyggede.

Vi beregner en værdi af alle disse ejendom-

me, som om der var bygget et standardhus

på hver af dem. Vi bruger den samme me-

tode, som når vi fastsætter ejendomsværdi,

og som afspejler prisniveauet i området.

Ud fra alle disse værdier og ejendommenes

salgspriser danner vi grundværdikurven,

som altså viser sammenhængen mellem

ejendomsværdier og grundværdier.

Grundværdikurven dannes med nye opda-

terede data, hver gang vi vurderer ejerbo-

liger. Den følger følger dermed prisudvik-

lingen.

kr.

5 mio.

4 mio.

2,9 mio.

2 mio.

kr.

2 mio.

4 mio.

6 mio.

8 mio.

Ejendomsværdi for et

standardhus på din grund

Trin 2 fortsætter på næste side

Side 16 af 18

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Trin 2

Vi beregner en foreløbig grundværdi

Vi ser derfor på disse to forhold:

•

Hvor stort et etageareal må der bygges på din

grund?

Hvis den bedste udnyttelse af din grund

betyder, at det er muligt at bygge et større

etageareal end på den typiske grund (det vil

sige mere end 240 m

), justerer vi op.

Hvis den bedste udnyttelse af din grund

betyder, at det er muligt at bygge et mindre

etageareal end på den typiske grund (det vil

sige mindre end 240 m

), justerer vi ned.

•

Hvor stort er restarealet på din grund?

Hvis restarealet er større end den typiske

grunds (det vil sige større end 560 m

), juste-

rer vi op. Hvis det er mindre, justerer vi ned.

Vi justerer værdien fra grundværdi-

kurven i forhold til den bedste

udnyttelse af din grund

Vi ser på, hvad der er den bedst mulige udnyttelse af

din grund i forhold til en typisk grund. Hvis din grund

og den typiske grund har forskelligt etageareal og

restareal, justerer vi i den værdi, vi har aflæst på

grundværdikurven.

Den typiske grund er på 800 m

, der har en bebyg-

gelsesprocenten på 30 procent, der udnyttes fuldt

ud. Den har dermed et etageareal på 240 m

og et

restareal på 560 m

Hvad er etageareal og restareal?

Etagearealet

er det samlede registrerede areal af dit

hus og eventuelle bibygninger og annekser, der kan

være fordelt over flere etager. Arealet kan være mindre

end det, der står i BBR, hvis der er bibygninger på din

grund. Vi skal nemlig trække nogle kvadratmeter fra,

afhængigt af den type bolig du har.

Restarealet

er forskellen mellem grundarealet og

etagearealet.

Etageareal er mere værd end restareal

Etageareal og restareal påvirker grundens værdi for-

skelligt, fordi en kvadratmeter etageareal er mere værd

end en kvadratmeter restareal. Det er det, fordi etagea-

real er areal, man kan bygge. Justeringen i procent for

etageareal vil derfor være en del højere end justerin-

gen for restareal.

Som eksempel vil en forskel på 10 m

i etageareal

mellem din grund og den typiske grund give en større

justering end en forskel på 10 m

i restareal, netop fordi

etageareal er mere værd end restareal.

Side 17 af 18

Guide:

Forstå din vurdering

Vi vurderer, hvad der

er den bedste måde

at anvende og udnytte

grunden på

Vi beregner en

foreløbig grundværdi

Vi fastsætter en

endelig grundværdi

Trin 3

Vi fastsætter en endelig grundværdi

I særlige

tilfælde

Foreløbig

grundværdi

Den

endelige

grundværdi

Der er mange forhold, der kan påvirke værdien af din

grund væsentligt. Her i sidste trin ser vi på, om der er

særlige forhold ved din grund, vi ikke har taget højde

for i trin 1 og 2.

I særlige tilfælde kan vi give tillæg eller

nedslag i grundværdien

Nomalt vil den foreløbige grundværdi, vi beregner i

trin 2, også være den endelige, fordi vi har taget høj-

de for de fleste forhold ved din grund. I helt særlige

tilfælde kan der dog være grundlag for at give tillæg

eller nedslag eller begge dele i grundværdien. Tillæg

øger grundværdien, og nedslag sænker den.

Hvis vi fx får oplysninger om, at der på grunden

er registreret en beskyttelseslinje – fx til sø eller

fortidsminde, så der ikke må bygges på store dele af

den, kan den være mindre værd. Det kan betyde, at vi

giver et nedslag i grundværdien.

Vi kan dog kun give tillæg eller nedslag for særlige

forhold, hvis det påvirker værdien med fem procent

eller mere.

Tillæg og nedslag vurderes altid af en

vurderingsmedarbejder.

Du kan læse mere om,

hvordan vi fastsætter

ejendomsværdi og

grundværdi, på

vurderingsportalen.dk

Side 18 af 18